Что следует учесть при заключении договора аренды квартиры/дома

В связи с боевыми действиями граждане Украины, проживающие в «красной зоне», были вынуждены покинуть свои дома и переехать в более безопасный регион. Разумеется, что в новом городе людям нужно где-то жить. Надеется на помощь государства в решении жилищного вопроса особо не приходится. Поэтому если нет родственников, готовых приютить, не остается другого выбора, кроме как арендовать квартиру или дом. Но что писать в договоре аренды жилых помещений? Кто выступают сторонами? В какой форме заключать договор аренды? Давайте разбираться!
Прежде всего, отметим, что правовое регулирование договоров аренды жилых помещений на Украине установлено в главах 58 «Наем (аренда)» и 59 «Наем (аренда) жилья» Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины). При этом требования главы 59 ГК Украины касаются договоров найма (аренды) помещений, четко определенных целевое назначение помещения – для проживания. Поэтому при заключении договора найма (аренды) жилья следует руководствоваться положениями главы 59 ГК Украины, которые являются специальными нормами права в отношении положений главы 58 ГК Украины.
Глава 59 ГК Украины направлена на реализацию права каждого на аренду жилья, предусмотренного ст. 47 Конституции Украины.
В соответствии с частями первой и второй статьи 810 ГК Украины по договору найма (аренды) жилья одна сторона – собственник жилья (наймодатель или арендодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.
Законодатель отождествляет понятия «наем» и «аренда», поэтому применение данных понятий должно восприниматься как применение одной и той же правовой конструкции.
Согласно действующему законодательству, предметом договора найма жилья могут быть помещения, в частности, квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Особенностью данного вида договора аренды является то, что жилье должно быть пригодным для постоянного проживания в нем, а наниматель жилья в многоквартирном жилом доме имеет право пользования имуществом, обслуживающим дом.
Действующее законодательство предусматривает, что сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица но если нанимателем является юридическое лицо, то оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц, согласно статье 813 ГК Украины. Следовательно, если нанимателем является юридическое лицо, то в договоре найма жилья следует указать: фамилию, имя, отчество лица, постоянно проживающего в наемном жилом помещении.
Следует обратить внимание на общее положение ч.2 ст. 32 ГК Украины, что на совершение несовершеннолетним лицом сделки по транспортным средствам или недвижимому имуществу должно быть письменное нотариально удостоверенное согласие родителей (усыновителей) или попечителя и разрешение органа опеки и попечительства.
Данная норма напоминает о необходимости проверки наличия у сторон полномочий на заключение договора аренды, а особенно – наличия его у арендодателя. Здесь целесообразно отметить, что статья 761 ГК Украины предусматривает, что право передачи имущества в аренду имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Следовательно, наймодателем может быть лицо, имеющее жилье на праве собственности или имеющее соответствующие переданные владельцем полномочия сдавать жилье в аренду (например, управляющий, арендатор с правом передачи в субаренду).
По требованию, установленному в статье 811 ГК Украины, договор найма жилья заключается в письменной форме.
Достаточно простой письменной формы для вступления договора в аренду жилого помещения законной силы. Нотариальное удостоверение в данном случае возможно, но не обязательно.
При этом ч. 2 статьи 811 ГК Украины определяет, что договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Однако это не единственный случай, когда договор аренды должен быть нотариально удостоверен:
1) Стороны, используя положения ч. 1 ст. 209 ГК Украины, могут заключить договор нотариально удостоверенный, могут согласовать заключение договора с нотариальным удостоверением. В данном случае будет применяться норма ч. 4 ст. 639 ГК Украины, если стороны договорились о нотариальном удостоверении договора, в отношении которого законом не требуется нотариальное удостоверение, такой договор является заключенным с момента его нотариального удостоверения.
2) Договоры найма (аренды) сроком на три года и более лет подлежат обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с п. 3.1. Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Минюста Украины 22.02.2012 № 296/5 (далее – Порядок).
Пункт 3.2. Порядка предусматривает, что удостоверение договоров найма или ссуды здания, другого капитального сооружения (их отдельных частей) производится независимо от местонахождения имущества, что значительно упрощает процедуру реализации нотариального удостоверения договора.
Как быть с местом заключения договора в простой нотариальной форме?
На этот вопрос нам ответит ст. 47 ГК Украины, которая применяется ко всем видам договоров, а именно: договор является заключенным в месте жительства физического лица или по местонахождению юридического лица, сделавшего предложение заключить договор, если иное не установлено договором.
Данная статья определяет, что местом заключения договора есть место получения оферты. Если оферентом есть физическое лицо, то местом заключения договора является место жительства названного физического лица. Если оферентом является юридическое лицо, то местом заключения договора есть местонахождение юридического лица.
Договор должен заключаться, согласно ч. 1 ст. 638 ГК Украины, когда стороны достигли согласия по всем существенным его условиям, это означает по общему правилу, что именно оферент должен оценить полноту и безусловность акцепта.
Заключение договора является процессом достижения согласия по всем существенным условиям договора, в то же время достижение согласия по всем существенным условиям влечет за собой факт заключения договора, который является юридическим фактом. Мы уже упомянули о ч. 1 ст. 638 ГК Украины, которая предусматривает, что договор заключен, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, по которым по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Это положение распространяется на все договоры, поэтому следует обратить внимание на следующее положение в данной статье, а именно: «что определены законом как существенные или необходимы для договоров данного вида», поскольку оно указывает на нормы, регулирующие конкретный вид договора, который стороны планируют заключить. Предмет договора является тем условием, согласно которому в первую очередь происходит квалификация договора и определяется его юридическая природа. Часть 1 ст. 812 ГК Украины определяет, что предметом договора найма жилья могут быть квартиры, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть. При этом понятие жилья определяется статьей 379 ГК Украины, согласно которой жильем физического лица есть жилой дом, квартира, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них.
Основной характеристикой жилья как предмета договора жилого найма является его пригодность для проживания в нем, определяемая ч. 2 ст. 812 ГК Украины. Так, в частности, ст. 50 Жилищного кодекса Украины устанавливает требования, предъявляемые к жилым помещениям и определяет, что жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным по отношению к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
То есть, применяя буквальную трактовку норм права, можно сделать вывод, что нельзя сдавать по договору аренды жилого помещения – помещение непригодно для проживания в нем, поскольку это будет противоречить ч. 2 ст. 812 ГК Украины, так как возможность проживания в таком помещении является идентификационным признаком данного вида договоров.
В соответствии с частью 1 ст. 820 ГК Украины размер платы по найму жилья устанавливается в договоре найма жилья. Важно отметить, что ч. 2 ст. 820 ГК Украины предусматривает, что одностороннее изменение размера платы по найму жилья не допускается, если иное не установлено договором или законом. То есть, если стороны не согласовали в договоре аренды жилого помещения изменение размера арендной платы, дальнейшее такое изменение возможно только с согласия сторон.
Особенностью договоров аренды жилья является субъектный состав договора. Хотя часть 1 ст. 813 ГК Украины устанавливает, что сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица. Однако часть 2 данной статьи содержит ограничивающее уточнение для юридических лиц, если такое юридическое лицо заключает договор найма жилья выступая нанимателем. В таком случае оно может использовать жилье исключительно по целевому назначению – для проживания в нем физических лиц (своих работников, представителей партнеров, приезжающих в командировку и т.п.).
Срок договора аренды жилья, как одно из существенных условий договора, урегулирован ст. 821 ГК Украины, и предусматривает, что договор найма жилья заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, то договор считается заключенным на пять лет.
Обязанности съемщика жилья закреплены в ст. 815 ГК Украины и предусматривают, что:
1. Наниматель обязан использовать жилье только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии.
2. Наниматель не имеет права производить переустройство и реконструкцию жилья без согласия наймодателя.
3. Наниматель обязан своевременно вносить плату за найм жилья. Наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма.