Владелец остеклённого балкона дошёл до Конституционного Суда РФ

Собственник квартиры остеклил балкон, а позже на общем собрании получил согласие собственников, набрав более 2/3 голосов.
Соседка обратилась в суд, чтобы обязать собственника привести балкон в первоначальное состояние, и выиграла дело.
Суды указали, что работы повлекли за собой уменьшение общего имущества, а единоличное пользование какой-либо его частью возможно при наличии согласия всех собственников. Также суды сослались на экспертизу о том, что выполненные работы являются реконструкцией, в результате чего уменьшился размер общего имущества (площадь фасада).
Собственник обратился в Конституционный Суд РФ, жалуясь на ст. 247 Гражданского кодекса РФ и ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ. Он указывал, что эти нормы обязывают получать согласие всех собственников на остекление балкона.
Конституционный Суд РФ отказал в принятии жалобы к рассмотрению, повторив свои позиции относительно общего имущества.
➡ Ограничения прав владения, пользования и распоряжения регулируются законом для защиты интересов других лиц, так как при управлении МКД пересекаются интересы множества собственников. Закон предлагает разные правила для владения, пользования и распоряжения общим имуществом в зависимости от судьбы имущества и способов его использования.
➡ Общее имущество предназначено для нужд жильцов дома. Но иногда его хотят использовать для других целей. Это может быть интересно как некоторым собственникам, так и посторонним.
«Допускается пользование общим имуществом иными лицами, решение об этом принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Для случаев же принятия решения о пользовании общим имуществом собственниками помещений жилищное законодательство не предусматривает каких-либо положений, что повлекло применение для решения этого вопроса статьи 247 Гражданского кодекса РФ, согласно пункту 1 которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом».
➡ Вопросы использования общедомового имущества регулируются как жилищным, так и гражданским законодательством.
Если жилищное законодательство не содержит норм, регулирующих конкретный вопрос, приоритет отдается гражданскому или другому законодательству, которое может быть применено. Если и там нет подходящих норм, применяется жилищное законодательство по аналогии закона.
➡ Появившаяся в 2023 году статья 259.3 ГК РФ устанавливает, что решения собственников по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимаются большинством голосов, если иное не предусмотрено законом. ( https://clck.ru/3MjeXh ) Передача общего имущества третьим лицам возможна только по решению, принятому не менее чем 2/3 голосов, а передача в собственность возможна только при единогласном решении всех собственников, если это не противоречит закону.
Эти положения, касающиеся общего имущества, являются специальными по отношению к ст. 247 ГК РФ и применяются к отношениям, связанным с использованием общего имущества в многоквартирном доме, если Жилищный кодекс РФ не регулирует соответствующие вопросы.
➡ Ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ гласит, что уменьшить общее имущество в МКД можно только с согласия всех его собственников через реконструкцию, а ч. 2 ст. 40 требует согласия всех собственников, если реконструкция, перепланировка или переустройство помещений невозможны без присоединения части общего имущества.
Эти нормы защищают интересы собственников и предотвращают произвольное уменьшение общего имущества.
Таким образом, требование о согласии всех собственников в ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса нельзя считать чрезмерным ограничением права собственности.