При продаже недострой может фигурировать как отдельный объект или вообще не упоминаться.

Все объекты, возникающие в ходе строительства, официально регистрируют, но это не обязательство, а право собственника. Поэтому если недостроенный дом не зарегистрирован, это не является нарушением, как и его реализация без регистрации. Вариант продажи без регистрации возможен в случае, когда покупатель приобретает земельный участок с недостроенным домом.
Дополнительно при определении статуса объекта перед его сделкой нужно учитывать, что зарегистрировать можно не любой недострой. Возможность регистрации объекта зависит от того, на какой стадии строительства находится дом. Например, не получится зарегистрировать недострой, если на участке готов только фундамент.
Решение о возможности регистрации объекта принимается на основании анализа проекта и того, что уже фактически сделано. Единых норм относительно регистрации нет, но в большинстве случаев отказывают, если объект завершен менее чем на 50-70%.
Если объект нельзя зарегистрировать, или тот, кто начинал строительство, не хочет этим заниматься, недострой продают в составе участка. Если готовность дома позволяет зарегистрировать его сразу после сделки, собственник земельного участка может оформить право собственности на недострой. Если нет, то дом достраивается до определенного этапа, а потом регистрируется как объект незавершенного строительства. Но можно закончить стройку, ввести дом в эксплуатацию, а после этого оформить право собственности.
Принимая решение о том, каким образом проводить сделку, следует учитывать ряд таких нюансов при продаже незарегистрированного недостроя:
- в случае указания в договоре купли-продажи информации о том, что объектом сделки выступает земельный участок с недостроем, Росреестр откажет в регистрации. Это связано с тем, что по действующим нормам не может быть подтверждена продажа имущества, данные о которой отсутствуют в едином реестре;
- в случае указания сведений о том, что на участке отсутствуют какие-либо объекты, получится, что участники сделки отразили недостоверную информацию. Такая сделка может быть оспорена.
Если степень готовности дома позволяет это сделать, лучше проводить сделку с зарегистрированным объектом. Продавец таким образом расширяет круг потенциальных покупателей — многие откажутся от сделки, если в документах недострой не будет указан. Покупатель, приобретая зарегистрированный объект, снижает риски. Например, после приобретения участка точно не окажется, что объект построен без оформления необходимых документов или на территории, где вообще нельзя строить жилой дом.
Регистрация объекта незавершенного строительства собственником
Если собственник недостроя перед продажей или новый владелец после покупки участка решат зарегистрировать ранее незарегистрированный объект, понадобятся следующие документы:
- заявление о регистрации права собственности и постановке объекта на кадастровый учет;
- технический план здания. В состав такого плана должно входить разрешение на строительство или уведомление о строительстве объекта индивидуальной жилой собственности;
- документы, свидетельствующие о праве собственности на земельный участок, на котором построен объект. Такой документ не потребуется в случае, если в едином реестре уже содержатся сведения о праве собственности.
Технический план на объект составляет кадастровый инженер. При его оформлении для недостроя обязательно указываются характеристики объекта, его проектируемое значение и процентная степень готовности с учетом проектной документации.
По результатам обращения собственнику недостроя выдается выписка из ЕГРН, в которой указывается характеристика объекта, кадастровый номер и данные о собственнике.
Риски незарегистрированного объекта
Собственник, который собирается продавать недострой, или новый владелец объекта, которые его не зарегистрировал, могут столкнуться со следующими рисками:
- нет возможности оформить регистрацию. Пока дом не зарегистрирован, собственник не сможет прописаться сам и прописать другого человекап, даже если строительство будет завершено и подведены необходимые для жизни в доме коммуникации;
- нет возможности полноценно распоряжаться непосредственно недостроенным объектом при желании продать, подарить, использовать его в качестве залога;
- в законодательство могут быть внесены изменения. Например, при регистрации права собственности через несколько лет уже могут понадобиться другие документы. В случае их отсутствия велика вероятность, что для того, чтобы стать собственником объекта, придется обращаться в суд. Также может потребоваться пройти дополнительные этапы, которые не предусмотрены в настоящий момент;
- объект могут снести, если дом построен с нарушением норм. Например, на участке, тип разрешенного пользования которого не подразумевает возможность строительства жилых домов, в прибрежной полосе;
- не выйдет получить компенсацию. В случае, если участок изымают для нужд государства, его собственник получает компенсацию — сумму средств, определяемую в зависимости от стоимости объекта, который переходит государству. В случае изъятия незарегистрированного объекта сумма компенсации будет рассчитываться исходя из стоимости участка.
Порядок проведения сделки с недостроем
Продавать недостроенный дом можно самостоятельно или при помощи риэлтора. Грамотный специалист поможет пройти все этапы сделки, привлекая владельца или покупателя только на тех этапах, где без них не обойтись. Но услуги риэлтора приходится оплачивать, что подходит не всем.
Порядок купли-продажи может отличаться в зависимости от характеристик объекта и особенностей сделки. В случае реализации продавцом недостроя, на который уже зарегистрировано право собственности, сделка может включать следующие этапы:
1. Продавец подготавливает и размещает объявление о продаже. В объявлении стоит указать характеристику недостроя, год начала постройки. Желательно подробно описать перечень того, что сделано, например, указать, что возведены внутренние стены, уложена кровля, на первом этаже вставлены окна. К объявлению прикладывают фотографии объекта снаружи и внутри, фотографию проекта.
2. С продавцом связываются потенциальные покупатели и те, кого заинтересовало предложение, приезжают на показ. Продавец показывает недостроенный объект, при необходимости предъявляет документы, например, выписку из ЕГРН на землю и на недостроенный объект, разрешение на строительство, проект дома.
3. В случае если покупателя все устраивает, он договаривается с продавцом о проведении сделки и об окончательной стоимости объекта.
4. По желанию сторон заключается предварительный договор купли-продажи. В него может включаться информация о сумме задатка и условиях его возврата, если он предусмотрен в сделке.
5. Передается задаток, если он предусмотрен – наличными средствами или переводом на счет продавца.
6. Продавец подготавливает необходимый пакет документов.
7. Заключается основной договор купли-продажи.
8. Покупатель передает деньги оговоренным способом. Это можно сделать через банковскую ячейку или аккредитивный счет.
9. Продавец обращается в Росреестр для регистрации права собственности, по результатам которой выдается выписка из ЕГРН. Для этого можно посетить МФЦ, оформить заявку на сайте Госуслуг или на сайте Росреестра.
10. Продавец получает свои деньги, если для расчетов был выбран безопасный способ их передачи.