Изначально идея защищать детей как отдельную социальную группу возникла после Второй мировой войны, когда многие дети остались без жилья и без родителей. А сегодня мы поговорим о том, как наше государство защищает права детей в сфере недвижимости.
Только появившись на свет, ребенок уже обладает многими правами. Например, он имеет право на гражданство, на медицинское обслуживание, на его имя можно открывать счета в банках и т.д.
Ребенок любого возраста может быть владельцем недвижимости.
Купить-то недвижимость ребенку можно. Вот только продать потом такую недвижимость бывает проблематично. Дело в том, что права детей охраняются законом, и просто так продать их собственность не получится.
Понятно, что сам ребенок распорядиться своей собственностью не может. Но и родители ребёнка (законные представители) тоже не могут распоряжаться его недвижимостью, как своей собственной, даже если она куплена на их деньги. Когда квартира (комната, дом, земельный участок, доля и т.д.) принадлежит ребенку, нельзя продать такую недвижимость, руководствуясь только решением его родителей, даже если оно вполне оправдано (и в интересах ребёнка).
В соответствии с законодательством, любое отчуждение недвижимости, принадлежащей ребенку, контролируется органами опеки и попечительства.
Итак, если вы решили продать квартиру, принадлежащую вашему ребёнку, или ребёнок имеет долю в продаваемой квартире, вам обязательно надо написать заявление в районный отдел органа опеки и попечительства и получить распоряжение опекунского совета о разрешении отчуждения объекта недвижимости, принадлежащего несовершеннолетнему. Без этого распоряжения сделка по отчуждению квартиры незаконна, и она не будет зарегистрирована в Росреестре.
Как правило, органы опеки и попечительства требуют одновременной (если в одном регионе) или последующей (если в разных регионах) покупки для ребенка альтернативной жилплощади взамен продаваемой. Причём ухудшить условия жизни несовершеннолетнего и купить ему меньшую площадь не получится. Нельзя также купить ребенку явно более дешёвую квартиру (на деревне у дедушки) взамен дорогостоящей (а разницу использовать по своему усмотрению), даже если в покупаемой квартире больше квадратных метров.
При подборе альтернативной недвижимости нужно учитывать множество нюансов, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства. Деятельность опекунского совета строго регламентирована, проверкой его работы занимается прокуратура, поэтому работники опеки тщательно проверяют соблюдение всех требований законодательства, прежде чем разрешить сделку с недвижимостью ребёнка. Но просто так запретить сделку опека тоже не вправе. Если интересы несовершеннолетнего не нарушаются, идёт явное улучшение условий жизни ребёнка, опека обязана разрешить сделку с его недвижимостью. Другой вопрос, что законы у нас часто противоречат друг другу, да и трактовать их можно по-разному, поэтому получить разрешение опеки на практике бывает непросто.
В настоящее время опека проходится только при отчуждении жилья, где ребёнок является собственником. Если ребёнок просто зарегистрирован в квартире, а жильё принадлежит взрослым членам семьи, то опеку проходить не нужно. Исключение составляют случаи, когда несовершеннолетний остался без попечения родителей.
Согласно ст. 54 Семейного Кодекса РФ, ребенком признается лицо, не достигшее возраста восемнадцати лет (совершеннолетия).
Если вашему ребенку осталось совсем немного до 18 лет, например, ему сейчас 17 с половиной лет, имеет смысл при продаже принадлежащей ему недвижимости дождаться его совершеннолетия, чтобы не заморачиваться с опекой.
С 14 лет (при получении паспорта РФ) несовершеннолетний становится частично дееспособным. Он получает право собственноручно подписывать договор купли-продажи квартиры, но с письменного согласия родителей (законных представителей).
До 14 лет ребёнок лично в сделке не участвует.
С 10 лет ребёнок имеет право выражать свое мнение при решении в семье любого вопроса, затрагивающего его интересы. Учет мнения ребенка, достигшего возраста 10 лет, обязателен, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам (ст. 57 Семейного кодекса РФ). Поэтому уже с 10 лет ребенок пишет согласие в опеке, что он не против продажи недвижимости, принадлежащей ему по праву собственности.
Помню, у меня были клиенты, дочь которых только-только отпраздновала своё 10-летие. Так вот мы все вместе ходили в отдел опеки и попечительства, где девочка с гордым видом подписала соответствующее согласие, а её родители написали заявление с просьбой разрешить сделку и приложили пакет документов по продаваемой и покупаемой квартирам. Но далее в сделке девочка не участвовала, договор купли-продажи за неё подписала её мама..
Хочу обратить ваше внимание на то, что опека даёт разрешение на отчуждение недвижимости ребёнка с условием приобретения ему конкретной квартиры (или доли в ней), а не какой-то теоретически-гипотетической. Срок выдачи такого разрешения обычно составляет 15 дней с момента подачи заявления.
В исключительных случаях опека разрешает вместо покупки жилплощади положить деньги на банковский счет ребенка с условием, что он сможет этими деньгами воспользоваться по достижении им возраста 18 лет, а до этого – только по новому распоряжению опекунского совета.
Согласно ст. 60 Конституции РФ, гражданин Российской Федерации может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет.
То есть 18-летний «ребёнок» на следующий день после своего совершеннолетия с точки зрения законодательства может самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом, не спрашивая разрешения родителей.
У меня в практике был случай, когда 17-летний парень в процессе продажи его квартиры достиг совершеннолетия. Он сразу же осознал всю полноту своей дееспособности и не замедлил ею воспользоваться. Первым делом молодой человек отказался продавать принадлежавшую ему квартиру. До 18 лет он под давлением матери соглашался продавать, а после 18 лет наотрез отказался и решил проживать в этой квартире самостоятельно, отдельно от матери. Квартира находилась в Ближайшем Подмосковье, а он с матерью и отчимом проживал в Москве. Мама из лучших побуждений хотела обменять его квартиру на аналогичную в своем районе, чтобы ребёнок со временем мог жить отдельно, но был под присмотром.
Однако, у её внезапно повзрослевшего сына было другое мнение на этот счет. К тому же, продаваемая квартира ему очень нравилась. Юноша был просто счастлив, что сможет теперь жить отдельно, вдали от матери и отчима. Уговоры ни к чему не привели. Парнишка популярно объяснил нам, куда пойти. Насколько мне известно, он до сих пор живёт в этой квартире.
Надо сказать, что при обычном приобретении жилья у родителей нет законом установленной обязанности наделять детей собственностью в жилых помещениях. Я не имею в виду здесь случаи использования материнского капитала, когда детям выделить доли необходимо, или покупку альтернативы взамен продаваемой недвижимости, где у ребёнка уже была доля. Просто так, без крайней необходимости, детям лучше недвижимость не покупать и не дарить.
Иногда бывает так, что семья приобретает квартиру и из лучших побуждений родители решают выделить доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей. Или бабушки-дедушки дарят любимым внукам квартиры. Вроде бы всё здорово, дети сразу обеспечиваются жильём. Только вот никто не учитывает, что при необходимости в будущем продать такие квартиры возникнут трудности, связанные с прохождением опекунского совета и сложностью подбора альтернативных вариантов, которые должны удовлетворять всем жестким требованиям опеки.
К тому же, желающих купить квартиры у несовершеннолетних собственников и заморачиваться с опекой и альтернативой обычно немного. Из практики я знаю, что многие люди боятся приобретать недвижимость, которая принадлежит ребёнку. Не все знают законодательство, но про последствия нарушения прав несовершеннолетних все слышали. Поэтому предпочитают просто не связываться с тем, в чем плохо разбираются. При прочих равных условиях люди всегда выбирают квартиры, принадлежащие взрослым собственникам.
Кстати, мне довольно часто задают вопрос, надо ли выделять детям доли при покупке квартиры. Почему-то людям кажется, что так логичнее, если квартира принадлежит всем членам семьи. Они все живут в квартире и у каждого есть доля в собственности в данной квартире. Но это заблуждение! Лучше в собственность детей ничего из недвижимости не покупать, так как потом без разрешения опеки продать не получится.
Второй аргумент такой: помните о том, что дети рано или поздно вырастают, и вчерашние милые карапузы будут собственниками жилья, в котором вы проживаете, купленного на ваши кровные деньги. Далее дети могут жениться (выйти замуж) и продать это жильё по своему усмотрению или продать (подарить) чужим людям свою долю в вашей квартире. Ни для кого не секрет, что отношения родителей с выросшими детьми бывают очень разные. Иногда дело доходит даже до судебных разбирательств. Квартирный вопрос способен испортить любые отношения. Поэтому не стоит благими намерениями создавать себе возможность приобретения проблем в долгосрочной перспективе.
P. S.
Дети – это цветы жизни. Нам, родителям, так хочется, чтобы они были счастливыми и ни в чём не нуждались. Но при оформлении на них недвижимости лучше, как говорится, семь раз отмерить… А потом ещё десять раз хорошо подумать.
А что вы думаете по этому поводу? Приходилось ли вам покупать недвижимость, принадлежавшую несовершеннолетнему, или проходить опеку при продаже?
Вопросы и комментарии приветствуются!
Добро пожаловать в мою группу! Здесь я рассказываю об особенностях купли-продажи жилья в Москве, а также просто интересные и необычные истории из жизни моих клиентов, связанные с недвижимостью.
Если вам нужна квалифицированная помощь в продаже (покупке) квартиры (комнаты, доли), оценка квартиры (комнаты, доли), сопровождение сделки, юридическая проверка приобретаемой вами недвижимости или просто консультация, напишите мне сообщение
или позвоните по телефону/WhatsApp +7(903)-266-12-27.
#пронедвижимость #квартирныйвопрос #прожильё
#риелторвсаомосквы #несовершеннолетнийсобственник
#какпродатьквартиру #купитьквартиру #опекаипопечительство
#каккупитьквартиру #ребеноксобственник #продатьквартиру
#ребеноксобсвенниквквартире #собственникребенок
Присоединяйтесь к ОК, чтобы подписаться на группу и комментировать публикации.
Нет комментариев