Когда ставки высоки

Старт нацпроекта «Инфраструктура для жизни» пришелся на непростой для отечественных застройщиков период
Успешность реализации нацпроекта «Инфраструктура для жизни» и достижение одной из его ключевых целей — 33 кв. м жилья на одного жителя России в перспективе до 2030 года во многом зависит от мер поддержки отрасли в сложившихся экономических реалиях. Казалось бы, тревожиться не о чем, ведь по итогам первого полугодия в эксплуатацию введено 52,2 млн кв. м, что совсем немного не дотягивает до показателей прошлого года, но принимая во внимание тот факт, что стройка — процесс высокоинерционный, сегодняшнее снижение спроса и замедление старта новых проектов может привести к тому, что уже начиная с 2027 года, просадка может оказаться очень и очень существенной.
Чтобы не допустить обрушения рынка жилищного строительства, еще в апреле президент России провел заседание Президиума Госсовета по вопросу развития инфраструктуры для жизни, где поставил ребром целый ряд острых вопросов. «С учетом текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации есть риски торможения. В целом по стране уже более двух тысяч проектов в сфере строительства жилья реализуются с переносом сроков его сдачи на шесть месяцев. Застройщики сталкиваются со снижением спроса. Он, в свою очередь, падает из-за дорогой стоимости кредита. Ипотечное кредитование, которое еще недавно достигало рекордных значений, сжимается. Растет и стоимость банковского проектного финансирования для строительных компаний. На этом фоне, а также на фоне падающего спроса запуск новых проектов сократился на 23% относительно предыдущего года. У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса вплоть до ухода с рынка и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике», — выразил опасение глава государства и поручил Правительству, Госдуме, Банку России и регионам разработать меры, которые позволят предотвратить падение объемов ввода жилья.
Ответ на предложения поддержки отрасли, поступившие от представителей федеральной и региональной властей, последовал незамедлительно: министр финансов РФ Антон Силуанов выразил неудовольствие, что практически каждое предложение связано с необходимостью выделения дополнительных ресурсов. «Вклад Российской Федерации в «Инфраструктуру для жизни», «Инфраструктурное меню» значителен, хотя на самом деле, казалось бы, полномочия региональные и даже муниципальные, но Российская Федерация только в текущем году в рамках нацпроекта тратит более 1 200 млрд рублей. И каждый год эта сумма возрастает на 200 млрд рублей. С учетом того, что условия тоже меняются, в текущем году нам придется еще дополнительно увеличивать ресурс, чтобы выполнить наши обязательства перед теми, кто взял ипотеку. Эта сумма тоже немаленькая и составит еще дополнительно почти 800 млрд рублей. Мы только на ипотеку 2 трлн направляем, на субсидирование процентных ставок, притом что плановый дефицит федерального бюджета — 1 200 млрд. Плюс к проекту «Инфраструктура для жизни» еще и кредиты субъектам даем, и списываем кредиты. То есть на самом деле значительный, большой объем ресурсов идет на это направление», — подчеркнул глава Минфина.
Опубликованный перечень поручений президента содержит 43 пункта, предусматривающих необходимость снижения рисков банкротства организаций, осуществляющих жилищное строительство, формирования оптимальных условий налогообложения для юридических лиц, реализующих проекты по строительству жилья, совершенствования механизмов переселения граждан из аварийного жилищного фонда, внедрения системы жилищно-накопительных сбережений граждан, правового регулирования вопросов, связанных с функционированием малоэтажных жилых комплексов и других вопросов.
Однако основной надежде, на которую уповало большинство игроков рынка и простых граждан, не суждено было сбыться — льготную ипотеку, которая долгое время оставалась драйвером отрасли, не возродили. Но при этом расширили возможности других видов ипотеки, в частности, предложили распространить семейную ипотеку на вторичный рынок жилья в отдельных городах с низким объемом жилищного строительства. Правда, эта идея, по мнению ряда экспертов, недостаточно проработана. В частности, президент фонда «Институт экономики города», руководитель Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева отметила: «Распространение семейной ипотеки на вторичный рынок жилья в отдельных городах с низким объемом жилищного строительства — это, безусловно, хорошо. Но некоторые выбранные города вызывают недоумение. Вы знаете, что, например, в Геленджике можно взять субсидируемый семейный кредит? Да это же город с очень дорогим рынком жилья, а сейчас там цены еще подскочат, потому что авиасообщение устанавливается».
Также она отметила нецелесообразность внедрения идеи семейной ипотеки исключительно в месте проживания. «Если это делать в целях борьбы с инвестиционным спросом, то здесь лучше установить критерий по жилищной обеспеченности семей. А если это просто желание закрепить людей в том месте, где они сейчас живут, то это непродуктивно. У нас сейчас проблема с трудовыми ресурсами, наоборот, нам надо подстегивать миграцию и помогать людям переезжать туда, где есть наиболее острая потребность в трудовых ресурсах», — сказала она. В качестве приоритетных и эффективных поручений для строительной отрасли президент НОСТРОЙ Антон Глушков выделил работу по проведению регуляторной гильотины. Уже сегодня количество административных процедур в стройотрасли снизилось в три раза — с 96 до 32, и благодаря этому число необходимых документов сокращено до 582. Цель данной меры — до 2027 года сократить количество процедур до 350, а продолжительность цикла строительства уменьшить с 1300 до 1000 дней.
Не менее важно, по его мнению, снижать стоимость проектного финансирования. «Необходимо разработать программу временного субсидирования процентной ставки по кредитам для проектного финансирования строительства объектов, прежде всего, в малых городах, со сроком их ввода в эксплуатацию в 2026 году. Это позволит снизить финансовую нагрузку на застройщиков и стимулировать развитие строительства в регионах», — считает Антон Глушков.
При этом, по словам Надежды Косаревой, идея субсидировать проценты по проектному финансированию проектов с наиболее низкой маржинальностью является не совсем продуктивной. «Маржинальность низкая, потому что спроса нет. Ну что толку такие проекты субсидировать? Вы сделаете меньше стоимость кредита застройщику, а банк все равно не даст ему кредит, так как нет надлежащего зафиксированного спроса», — сетует она. В качестве альтернативы долевому строительству глава Института экономики города видит договор купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем. «Мы давно пропагандируем идею, что пора переходить от долевого участия в строительстве к механизму, который используется на развитых рынках жилищного строительства в других странах. Это договор купли-продажи будущей вещи, где спрос фиксируется через задаток. В каких-то странах для этого 10% достаточно. Пусть у нас будет даже 30%. А далее ипотечный кредит берется людьми только в тот момент, когда строительство завершено. Если говорить в приложении к текущей ситуации, то как раз сейчас при высокой ключевой ставке и неподъемных ставках по ипотечным кредитам это очень бы помогло людям, которые взяли бы ипотеку через два года, когда, как мы надеемся, ставка снизится и будет составлять 10-12%. Это даст рынку некоторый прирост спроса, а значит, позволит обеспечить необходимые показатели ввода жилья».
Эксперты считают, что для эффективной поддержки строительного комплекса и обеспечения его устойчивой работы необходимо внедрение мер, направленных на технологическое развитие, стабилизацию спроса, кадровое обеспечение и защиту участников рынка.
Антон Глушков уверен в том, что требуется механизм долгосрочной стабилизации спроса на строительные услуги. Это может быть реализовано через формирование государственного заказного пула: школы, больницы, дороги, коммунальная инфраструктура. Стабильные многолетние заказы государства или региона позволят компаниям планировать развитие, инвестировать в технику и людей, а также сократить издержки за счет серийности. Также можно внедрить механизм гарантированных контрактов на строительство объектов по заранее определенным национальным и региональным приоритетам.
«Крайне необходимы защита и развитие малого и среднего бизнеса в строительной сфере. МСП играют важную роль, особенно в региональном строительстве, однако они уязвимы к рыночным колебаниям и ограничены в доступе к крупным контрактам. Введение квот на участие МСП в госзакупках, а также создание механизмов кооперации с крупными заказчиками (например, через субподряд) позволят сохранить конкурентную среду», — отмечает президент НОСТРОЙ.
Новая реальность. В январе-июне в России введено в строй 52,2 млн кв. м — на 2,4% меньше, чем годом ранее. «Сейчас тренд на ускоренный рост сменился стагнацией: то, что за первые шесть месяцев объем ввода жилья составил 97,6% от соответствующих шести месяцев предыдущего года — это небольшое снижение. Нельзя сказать, что на рынке жилищного строительства мы наблюдаем устойчивое снижение ввода жилья, никакого краха или кризиса здесь не наблюдается. Эта стагнация связана, во-первых, с сокращением льготных ипотечных программ и высокой ключевой ставкой. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от макроэкономической стабилизации, от того, как скоро ипотека сможет прийти в какое-то удобоваримое состояние, чтобы люди смогли на рыночных условиях приобретать и строить жилье», — отметила Надежда Косарева.
При этом настораживает существующий уровень продаж. По данным ДОМ.РФ , продажи жилья в новостройках составили 10,4 млн кв. м, что на 26% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Объективно спрос населения на жилье снизился исключительно по одной причине — из-за высокой ключевой ставки и, соответственно, резко возросшей ставки по ипотечным кредитам. Все, кто может себе это позволить, покупают за наличку, остальных застройщики привлекают альтернативными механизмами продаж. Так, на сайте ДОМ.РФ отмечается, что за полгода доля продаж в ипотеку упала с 76% в 2024 году до 63%, а за наличные и в рассрочку выросла с 24% до 37%.
«Все застройщики движутся сегодня в одном направлении. Примерно от третьей до пятой части продаж у застройщиков — это рассрочка на разных условиях. Очень много появилось различного рода схем, связанных с покупкой без первоначального взноса. Кроме того, появились серьезные скидки. Некоторые застройщики на определенные лоты скидывают до 30%. Появился элемент высокого комиссионного вознаграждения для риэлторов на готовое жилье из-за того, что для застройщиков сейчас появился такой новый вызов, как затоваривание. Ведь если раньше 90% многоквартирного дома продавалось в период строительства, а некоторые и 100% дома продавали в период строительства, то сейчас все застройщики понимают, что они начали выходить на стадию ввода с непроданным жильем. И все понимают, что это новая реальность, что продавать придется не по рендеру, а уже то, что построили. Это новый вызов для застройщиков. Чтобы не сталкиваться с этим затовариванием, чтобы переводить мощности отдела продаж и маркетинговые мощности на новые проекты, которые находятся еще в стадии строительства, застройщики дисконтируют через брокеров, через повышение их комиссионного вознаграждения, какие-то скидочные программы, коллаборации, дисконтируют уже готовое жилье», — отметил директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
В первом полугодии падение числа сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 40%. Для рынка это, как и коэффициент распроданнности жилья, составляющий порядка 70%, — достаточно серьезное потрясение. «Однако не так важен коэффициент распроданности, как низкий спрос. В 2023 году коэффициент распроданности составлял 68-69%. Однако никаких проблем с рынком не наблюдалось. Почему? Потому что тогда выходило много новых проектов, а распродано на этом фоне было довольно мало. Но при этом кризис не наступал, поскольку коэффициент поглощения оставался достаточно низким. То есть важно было не сколько у нас остатков, а какой спрос на эти остатки. Сегодня остатки тоже не выглядели бы критичными, если бы наблюдался высокий спрос, тогда бы мы эти остатки распродали в небольшой период времени. Но мы видим, что коэффициент поглощения (количество времени, которое потребуется, чтобы остатки при текущем уровне спроса продать) — это почти 3,4 года. На самом деле это максимальный общероссийский показатель за всю историю наблюдения рынка, то есть за последние 20 лет такого еще никогда не было. В то время как на конец 2023 года у нас было самое минимальное значение — остатки могли быть распроданы за 1,9 года. А что такое менее чем за 2 года? Это значит, что к моменту сдачи любой дом практически мог быть распродан. Теперь, если средний цикл строительства 2 года, а мы будем вынуждены продавать остатки после сдачи дома в эксплуатацию еще полтора года, то это цифра неприятная. Но на самом деле, если ситуация не будет ухудшаться, то, на мой взгляд, рынок еще сможет сбалансироваться», — подчеркнул генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.
КРТ — счастливый билет в будущее. Эксперты едины во мнении, что пока не стоит ожидать падения объемов жилищного строительства. Спад наступит позднее, в 2027-2029 гг. «Строительный цикл составляет два-три года, и то, что сейчас вводят, начали строить еще в 2022 году. То, что будут вводить в следующем году, начинали в 2023-м. А то, что сейчас не начали, вот это как раз и не будет введено в 2027-2029 гг. В этой ситуации, мне кажется, у нас есть надежда на инструмент комплексного развития территорий. Проекты КРТ не начинаются сразу со стройки, особенно, когда речь идет о застроенной территории, там сначала есть цикл расселения многоквартирных домов, изъятия коммерческой недвижимости. Эта начальная часть проекта занимает большой период времени. Поэтому пока еще в оценку выданных разрешений на строительство жилья многие проекты КРТ не попали. И если, будем надеяться, к 2027 году макроэкономическая ситуация стабилизируется, в рамках КРТ могут начаться новые проекты жилищного строительства, которые нивелируют отсутствие стартов проектов сегодня», — считает Надежда Косарева.
С этим мнением согласился и член-корреспондент Российской академии архитектуры и строительных наук, академик Международной академии архитектуры Юрий Рысин, отметивший, что КРТ является единственно правильным направлением градостроительного развития. «Жаль, что мы к этому подошли так поздно. Очень многие вещи уже не исправить. Если уж мы строим на юге, я считаю, это должно быть комфортно, с учетом климата, я уже не говорю о безопасности, вопросах сейсмики и всего остального. Но, по крайней мере, жилье в южных городах должно очень отличаться от жилья в любых других регионах. С этим были большие проблемы, и сейчас они есть. У нас есть и крупные застройщики, которые входят в первую десятку страны по объемам. Есть и те, кто строит что-то, и это что-то тиражируется и кроме ужаса не вызывает ничего. С этим надо, конечно, бороться, и создавшаяся нестабильная экономическая ситуация, как мне кажется, может принести в том числе и позитивные изменения. Я как архитектор уже вижу большие изменения в последние годы, произошедшие в отношении комплексности застройки. Об этом в том числе говорят цифры: в Краснодарском крае заявлено 43 площадки под КРТ на 1437 га в 11 муниципальных образованиях. Всего заключено 32 договора КРТ в крае на 1082 га, а общий градостроительный потенциал (коммерческие и жилые объекты) составляет порядка 10 млн кв. м. Это очень большая цифра, из которой почти 7 млн — жилье. Учитывая ограничения, которые введены в последние годы, особенно на строительство жилья в Сочи, Геленджике, Анапе и ряде других городов, это показатель очень серьезный. Еще большая работа проведена за последние годы по проблеме исключения из границ населенных пунктов сельхозземель и лесного фонда. В Краснодаре, например, почти 5 тыс. га сельхозземель исключены из границ для того, чтобы сохранить особо ценные сельхозземли. Это очень сильно повлияло на желания и планы некоторых застройщиков относительно развития периферийной части Краснодара, но, может быть, стимулирует застройщиков повышать статус жилья. Мое глубокое убеждение — жилье бизнес-класса нужно строить в центре города путем реконструкции исторических кварталов с понижением этажности, максимум 4-6 этажей. Но это должно быть в связке с освоением новых территорий и тоже путем комплексного освоения, реконструкции, размещения социальных объектов», — сказал Юрий Рысин.
О реализации проекта КРТ на территории Ростовской области рассказал член правления Российского союза строителей, президент Ассоциации строителей Дона Евгений Ивакин, отметивший, что в настоящее время в донской столице реализуется проект комплексного развития нежилой застройки на территории бывшего аэропорта на земельном участке площадью 367 га. «В рамках КРТ планируется застроить 1,8 млн кв. м земли, 11 детских садов на 2800 мест, 6 школ на 6550 мест. В проекте предусмотрено создание значительного количества объектов спорта, здравоохранения, культуры. Кроме этого, в соответствии с проектом планировки под озеленение территории отводится около 80 га, в том числе под районный парк, городской сад, бульвары, скверы. Также ведутся работы по обеспечению территорий застройки инженерной и транспортной инфраструктурой. В реализации проекта обеспечен комплексный подход к развитию территории. Проектом планировки предусмотрено равномерное распределение социальных объектов по территории. Предусматривается синхронный ввод в эксплуатацию детских садов и школ параллельно с вводом жилья. Учитывая изложенное, можно заявлять о том, что применение механизма комплексного развития территории является эффективным инструментом для реализации крупных проектов», — заметил Евгений Ивакин.
Революция или эволюция? Некая стагнация на рынке — явление временное. «Судя по текущей ситуации покупательской способности и активности клиента потенциал дальнейшего активного галлопирующего роста цен, который был ранее, исчерпан. Но если мы посмотрим более долгосрочно, то увидим, что у нас начинается цикл снижения ключевой ставки, который, мы надеемся, продолжится. Также остается определенная инфляция и рост себестоимости жилья, — констатировал Сергей Зайцев. — Очевидно, что в будущем на рынке сформируется определенный дефицит из-за снизившегося сегодня объема выдаваемых разрешений и снижения количества старта новых объектов. Вскоре сформируется вероятность перетока вкладов и реализация отложенного спроса. Уже сейчас мы видим, что депозитные ставки банков начали снижаться и определенное количество людей с депозитов переходят в недвижимость. Это приведет к тому, что новостройки начнут расти в цене после небольшого плато, на котором они сейчас находятся».
Очевидно, что рост цен и оживление рынка произойдет в тот момент, когда ключевая ставка достигнет равновесного значения. «Двузначная ставка, по большому счету, для ипотеки уже «больно», а ее рост — совсем фатально. Высокая активность на рынке начнется, как минимум, от уровня 15% по ипотеке и ниже. Для этого ставка Центробанка должна быть на уровне ниже 15, а в идеале — ниже 10%. Я согласен со многими экспертами, которые ожидают на конец года ставку в районе 15-16%», — заметил директор по продажам ФК «Этажи».
По мнению большинства экспертов, каких-то революционных изменений до конца года ожидать не стоит. «Объемы строительства останутся на текущем уровне, даже немного снизятся за счет того, что старые проекты будут вводиться, а новых будет появляться меньше. Объем сделок также будет по итогам года на 40% ниже. На первичном рынке в текущем году будет продано 430-450 тыс. квартир. То есть я бы в этом году никаких революций не ждал. Если даже ключевая ставка к концу года достигнет 15%, что вполне возможно, на результаты 2025 года никакого влияния это не успеет оказать. Даже если мы увидим какие-то положительные тенденции, они будут отражаться на рынке, как минимум, с полугодовым лагом», — отметил Илья Володько.
Надежда Косарева считает, что наступившее время надо использовать для внедрения новых форматов, таких как арендное жилье и жилищно-строительные кооперативы: «Эти новые форматы очень нужны в такие периоды, как сегодня, потому что с их помощью можно и строителей загрузить, и решить социальные проблемы тех людей, которые не могут участвовать в рыночных ипотечных отношениях».
В целом специалисты отрасли считают, что уже в следующем году строительный комплекс начнет восстанавливаться. Самое сложное позади: пик ипотечных ставок пройден, рыночная ипотека восстановится вслед за снижением ключевой ставки, впереди рост продаж и запуск новых проектов, в том числе в рамках комплексного освоения территорий.
Мнение эксперта
Марат Хуснуллин, заместитель председателя Правительства России:
— С января по июнь введено 52,2 млн кв. м. Видим небольшое снижение к прошлому году. Стройотрасль действительно столкнулась с рядом вызовов. Напомню, что в предыдущие годы мы стабильно росли по строительству, достигли рекордных за всю историю показателей. И это во многом давало нам хороший задел в последнее время.
На сегодня градостроительный потенциал составляет более 460 млн кв. м, что соответствует показателю годом ранее. Но есть снижение по выдаче новых разрешений на строительство и в целом охлаждение на рынке. Стройка — это инерционная отрасль. Поэтому на площадке Правительства продолжаем постоянный мониторинг ситуации. Был принят ряд мер поддержки.
Продолжаем работать над новыми предложениями по стабилизации ситуации. Главная задача — обеспечить завершение строительства жилья, чтобы люди гарантированно получили свои квартиры. Кроме того, важно сохранить темпы и обеспечить запуск новых проектов.
7 говорящих цифр
Источники: ДОМ.РФ , Банк России
10,4 млн м2 составили продажи жилья в новостройках за 6 месяцев 2025 года — на 26% меньше, чем в 1-м полугодии прошлого года.
До 63% упала доля продаж по ипотеке за первое полугодие текущего года (в прошлом году эта цифра составляла 76%).
37% жилья куплено в январе-июне за наличные средства и в рассрочку (ранее этот показатель был 24%).
340 тыс. кредитов на 1,5 трлн рублей выдано по итогам первого полугодия 2025 года.
85% ипотечных кредитов, выданных в июне 2025 года, приходилось на программы господдержки.
В 28 субъектах РФ зафиксирован избыток предложения готового жилья.
На 3% подорожало строящееся жилье, что ниже уровня инфляции (3,8% с начала года).