Квадратное уравнение

ПОИСК ПУТЕЙ НАРАЩИВАНИЯ ОБЪЕМОВ СТРОЯЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ В СОВРЕМЕННОЙ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ ЯВЛЯЕТСЯ ЗАДАЧЕЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВАЖНОСТИ
В этом году стартовала реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни». Данный документ во многом стал преемником действовавших с 2019 по 2024 годы нацпроектов «Жилье и городская среда» и «Безопасные качественные дороги», логично синхронизировав перспективы по вводу жилья с планами по развитию транспортной и инженерной инфраструктуры. Из тех вводных, которые озвучивают руководители нацпроекта, понятно, что задачи, стоящие перед отраслью в перспективе ближайших шести лет, ничуть не менее амбициозны, чем в завершенных федеральных проектах и программах.
Целью нового национального проекта декларируется обеспечение граждан жилищной, транспортной, социальной и коммунальной инфраструктурой нового качества. В состав документа вошли 12 федеральных проектов. Курирует реализацию нацпроекта в целом вице-премьер Марат Хуснуллин, а вот за достижение конкретных показателей по вводу жилья, строительству дорог, сетей и прочего отвечают в зависимости от поставленных задач представители четырех ведомств — Минстроя, Минтранса, Минфина и МВД.
Амбициозные цели в мировом масштабе. Самое пристальное внимание по-прежнему приковано к вопросу перспектив развития жилищного строительства, которое в последние несколько лет неизменно демонстрирует рекордные показатели. Как напомнил на одном из недавних совещаний Марат Хуснуллин, с 2019 года объем работ в стройке вырос более чем на 33%. За последние 6 лет обновлено свыше 577 млн кв. м жилья. Жилищные условия смогли улучшить 23,6 млн человек (66% всех семей в России).
Еще больше предстоит построить до 2030 года. «Ключевое, что важно для граждан нашей страны — это жилье! Это центральный элемент, вокруг которого формируются планы по развитию инфраструктуры. Чтобы достигнуть наццели, до 2030 года необходимо построить порядка 663 млн кв. м. В год — не менее 100 млн км. м. Такую планку мы уже достигли пару лет назад, и ее необходимо будет удержать. В результате треть всего жилья к 2036 году должна стать новой. Могу сказать, что это амбициозная задача не только в масштабах нашей страны, но и всего мира! Мало каким странам это удалось достигнуть», — отметил в своем телеграм-канале вице-премьер.
Получится ли прийти к заветной цели, покажет время. Пока же звучат разные прогнозы. В частности, президент НОСТРОЙ Антон Глушков, опираясь на анализ проектных деклараций, говорит о том, что 2025 год станет рекордным за всю историю наблюдения за объемами жилищного строительства. Ожидается, что до конца года будет введено 112 млн кв. м. А затем нас ждет поэтапное снижение: 106 млн кв. м — в 2026 году, 102 млн — в 2027-м, 98 млн — в 2028-м, 96 млн — в 2029-м и 90 млн кв. м — в 2030 году. Всего в перспективе ближайших шести лет получается 604 млн кв. м. «В принципе, все эти цифры достаточно хороши. Если даже брать объем рекордного 2025 года, это снижение меньше, чем на 30% к 2030 году. Но это такой рациональный, оптимистичный сценарий, предполагающий, что стройка будет оставаться в той поре, которая есть (при условии действия семейной ипотеки и мер поддержки части субъектов)», — отметил Антон Глушков.
По мнению президента фонда «Институт экономики города», руководителя Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежды Косаревой, оптимальным до 2030 года является объем среднего ежегодного ввода порядка 110 млн кв. м. «Наши балансовые расчеты показывают, что с учетом выбытия, которое у нас ежегодно происходит в стране и прогнозируемой Росстатом средней численности населения, нужно строить порядка 110 млн кв. м год, чтобы обеспечить к 2030 году 33 м на человека. Именно этот показатель является ключевым в нацпроекте «Инфраструктура для жизни», — поделилась мнением Надежда Косарева в ходе онлайн-конференции «Инфраструктура для жизни»: от экстенсивного сценария развития к эффективному», состоявшейся на базе Отраслевого журнала «Вестник».
Туманные перспективы. Как в существующей макроэкономической ситуации обеспечить такие высокие показатели, пока неясно. Ведь объективную реальность строительной отрасли начала 2025 года простой при всем желании не назовешь: снизился спрос на недвижимость, сократилось число сделок и новых проектов, выросший объем нераспроданных квартир привел к возникновению профицита первичного жилья.
«Рынок находится в стагнирующем состоянии. В 2025 году мы будем наблюдать снижение всех ключевых показателей. Если мы посмотрим на объем выхода новых проектов в 2024 году, то увидим, что он сократился на 26%. То есть девелоперы, уже начиная с первого полугодия, понимали, что ситуация движется к постепенному снижению спроса, и поэтому объем новых проектов снизился с 57 до 42 млн кв. м. И мне кажется очевидным, что при условии сокращения количества выхода новых проектов на треть через три года мы увидим и снижение на треть объема ввода. Это абсолютно неизбежно», — считает генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.
Очевидно, что такое падение спроса является явлением временным, вызванным исключительно макроэкономической ситуацией, а отнюдь не снижением интереса граждан к перспективе улучшения жилищных условий. «Замедление темпов старта новых проектов и строительства текущих связано с отсутствием возможности продажи большего количества лотов в периоде времени, то есть когда мы формируем финансовую модель жилого объекта, формируется некая модель поступления денежных средств, в том числе на эскроу-счета, которые должны быть обеспечены не только стоимостью, но и количеством штук. То есть объем вала — это перемноженные два показателя. А количество единиц товара, которое в период времени мы сейчас имеем возможность реализовывать, резко сократилось именно в силу отсутствия финансовых инструментов. Подчеркну важный момент: с точки зрения строительства жилья для наших застройщиков ситуация в стране остается по-прежнему положительной, потому что накопленный дефицит спроса и нерешенные жилищные проблемы у большой доли населения делают этот сегмент рынка еще на долгие годы достаточно уверенным и успешным», — поделилась мнением генеральный директор агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty Виталия Львова.
По подсчетам НОСТРОЙ, средний срок реализации строящегося жилья, где уже зарегистрирована проектная декларация и идет привлечение денежных средств, составляет 57 месяцев. «Это весьма тревожный факт, который говорит о том, что срок реализации того, что сейчас в стройке, составляет практически без малого 5 лет при сроке строительства чуть больше года. И данный вопрос — краеугольный камень всех экономических моделей и проектного финансирования. Еще один сложный вопрос — кредитная нагрузка застройщиков. Даже если у вас хороший темп продаж и высокая степень готовности, все равно обслуживание кредитной нагрузки становится очень обременительным. Это, наверное, самый сложный момент на рынке недвижимости. Взаимоотношения банков, застройщиков, реструктуризация, секьютеризация долгов — тренд этого года. И некоторые с этой проблемой могут столкнуться уже в конце весны — начале лета 2025 года», — сделал неутешительный прогноз Антон Глушков.
Еще больше усложняет положение дел невозможность составить более-менее точный прогноз дальнейшего развития ситуации. «На все правильные цели нацпроекта накладывает ограничения макроэкономическое положение. Сегодня в жилищной сфере мы не можем опираться на какой-либо прогноз относительно того, как будет вести себя ключевая ставка. Мы, конечно, надеемся, что она в какое-то обозримое время будет снижена и параметры для жилищного рынка придут в норму, когда рыночные ставки по ипотеке будут, по крайней мере, 10-15%. Но никто прогнозировать этого не может. Как в таких условиях брать кредиты населению и застройщикам? И какие возможности ввода больших объемов жилья при таких рыночных условиях кредитования? С другой стороны, мы не можем ожидать расширения субсидий федерального бюджета на этом рынке, поскольку накопленные обязательства федерального бюджета по субсидированию ипотеки уже таковы, что в сегодняшних условиях бюджет просто не может себе позволить их наращивать. Он и так нарастил уже очень много обязательств. Вот в таких условиях полной неопределенности нужно пытаться изыскивать какие-то дополнительные возможности для того, чтобы жилье создавалось и чтобы оно не стало недоступным на длительный срок для больших групп населения», — подчеркнула Надежда Косарева.
С тем, что строительный комплекс находится в состоянии некоторой растерянности, согласилась и руководитель по параметрам развития территории в подразделении «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» АО «ДОМ.РФ» Анна Должанская. «Все инвесторы, которые планируют зайти в проекты или уже зашли, в условиях текущей ставки просто не понимают, каким образом в принципе можно совершать крупные проекты, представляющие собой более полумиллиона квадратных метров со всей инфраструктурой. Поскольку реализация объектов, которые возводятся сейчас, производится в более длительный срок, чем это было, предположим, два года назад. То есть интенсивность строительства зависит в первую очередь от спроса. А так как спрос в настоящее время находится на достаточно сниженном уровне, строительство всех объектов по всем субъектам РФ продлился ориентировочно на 20-30% от сроков вводов, которые были до этого. Соответственно, мы прорабатываем со своей стороны законодательные инициативы в текущей экономической ситуации, чтобы обеспечить возможность продления, уточнения сроков договоров о комплексном развитии территорий как меры поддержки со стороны государства нашим застройщикам», — сказала она.
Читать далее - https://vestnikstroy.ru/articles/infrastructure/kvadratnoe-uravnenie/