Как проверить квартиру перед арендой?

Вы присмотрели квартиру для найма? Ловите чек-лист для проверки, который сохранит вам время. И нервы. Итак что проверяем?

Фото автора Max Vakhtbovych: Pexels

Этап первый. Проверяем документы на собственность.

Конечно же, этот пункт самый первый и самый важный, потому что первым делом нам нужно выяснить: кто собственник квартиры и сколько у нее собственников, есть ли на квартире обременения. Для этого нам нужны: 1. Выписка из ЕГРН 2. Свидетельство о праве собственности (не всегда). Теперь подробнее о каждом пункте. Выписка из ЕГРН. Её можно заказать самому или попросить у собственника. Я советую заказывать самостоятельно, потому что только так Вы получите сведения из первоисточника. В остальных случаях придется положиться на человека, с которым Вы заключаете договор. Но имейте ввиду, что отличить поддельные документы на глаз не всегда легко даже человеку, который постоянно с ними сталкивается в своей работе. Если же смотреть на выписку в первый раз, то легко можно принять за оригинал копию, распечатанную на цветном принтере. В этом пункте я расскажу как раз о варианте с самостоятельно заказанной выпиской. И помните: даже если Вы заказали выписку сами, всё равно попросите у собственника документы и сравните данные. Любые расхождения - повод для вопросов. Для заказа выписки достаточно знать адрес квартиры. Заказать её нужно непосредственно к заключению договора. Какой смысл в выписке месячной давности? У квартиры может быть уже другой собственник. В выписке обращаем внимание на собственника квартиры и на наличие обременений. О собственниках чуть ниже, а пока про обременения. Идеальными будут строчки с записью об отсутствии обременений, но рассмотрим и другие варианты.

Из этой выписки понятно, что собственник квартиры - Иванов И.И, а обременений на нее не зарегистрировано Из обременений чаще всего встречается ипотека (залог). Это довольно безобидное обременение, а иногда даже своеобразная гарантия. Например, если собственник платит за ипотеку деньгами от сдачи квартиры в наем, то вряд ли внезапно потребует от арендатора съехать. Риск здесь в том, что невозможно узнать, как исправно собственник платит ипотеку, кроме как полностью довериться его словам. Но если у собственника образуется большая задолженность по ипотечному договору, банк сможет обратить взыскание на заложенную квартиру, и тогда Вам придется съехать раньше срока. Еще может быть указано, что квартира находится в найме. Это значит, что собственник уже сдал кому-то квартиру на срок более года, и сдать ее Вам теперь может только текущий наниматель (а ваш договор будет называться договором поднайма). У поднайма есть свои особенности, но чаще всего он встречается в посуточной аренде квартир, а вот в долгосрочной - это редкость, поэтому останавливаться на этом случае здесь я не буду. И, наконец, арест - для нас это красный свет. Если в строчке с обременениями Вы видите запрет на распоряжение имуществом (запрет на совершение сделок, на регистрацию сделок - формулировки могут немного разниться, но суть остается та же), это значит, что с квартирой явные проблемы: за неё идут споры в суде или у собственника большие долги, из-за которых и арестовали квартиру. Для Вас это прежде всего означает, что собственник не может сдавать квартиру в наем. Договор, который вы подпишите, будет недействительным, просто бумажка. Свидетельство о праве собственности.Их выдавали до 15.07.2016 года. Если собственность оформлена уже после этой даты, то свидетельства не будет. Вместо него на руках у собственника будет всё та же выписка из ЕГРН, правда, она будет более подробной чем та, что заказали Вы: в ней помимо прочего будут персональные данные собственника и полные реквизиты документа, на основании которого приобретена квартира. И в свидетельстве, и в выписке будут указаныподробные реквизиты документов, на основании которых приобретали квартиру и накладывали обременения (например, в строке "вид, номер и дата государственной регистрации права" помимо прочего будет указано: договор купли-продажи квартиры от 21.06.2020), данные о собственнике (ФИО, дата рождения, паспортные данные, СНИЛС), реквизиты записи о государственной регистрации. Расхождений между данными в документе собственника и вашей выписке быть не должно.

Этап второй. Выясняем, кто подписывает договор

Документы проверили, самое сложное позади. Теперь мы знаем собственника (или собственников, если их несколько), проверяем его паспорт (кстати проверить на действительность на сервисе МВД будет не лишним). Заглядываем в раздел со сведениями о семейном положении. Если видим штамп о браке, то сверяем дату заключения брака с датой покупки квартиры. Зачем? Если собственник купил квартиру, будучи в браке, то по умолчанию она считается общим имуществом супругов, а общим имуществом супруги распоряжаются совместно. В случае если квартира - общая собственность супругов, то договор со стороны собственника подписывают оба супруга. Если же один из них не может присутствовать, то понадобится заверенное у нотариуса согласие отсутствующего супруга на заключение договора. Это ваша гарантия, что через неделю после сделки не участвовавший в подписании договора и не дававший на его заключение своего согласия супруг не выселит Вас из квартиры. Бывает, что у квартиры несколько собственников. Например, мать и дочь. В этом случае также нужно согласиекаждого собственника на заключение договора аренды. Здесь работает тот же алгоритм, что и с супругами: можно подписать договор со всеми собственниками сразу. Но может подписать и кто-то один по нотариальной доверенности от остальных собственников. Если договор будет подписывать кто-то кроме собственника, то такому представителю обязательно понадобится нотариальная доверенность. А Вы возьмите себе ее копию и не забудьте проверить в нотариальном реестре доверенностей.

Этап третий. Осматриваем ремонт, мебель и технику.

Теперь самое время осмотреть имущество, как говорится, в натуре. Понятно, что если Вы всерьез взялись проверять документы, то квартира наверняка Вам приглянулась. Но будьте дотошными. Проверьте всю технику (в ванной тоже!). Осмотрите мебель и ремонт. Составьте акт, в котором подробно опишите ремонт и имущество, которое находится в квартире, отметьте их состояние. Не обязательно, конечно, вносить в акт мелкие сувениры или вилки, но вот описать дорогие вещи стоит. И, как показывает опыт, самое главное описать повреждения (лучше даже самые мелкие). Сейчас это может показаться утомительным, но при переезде сэкономит кучу нервов: ведь собственник может и сам не знать, что паркет в углу поцарапан, а потом этот факт всплывет так некстати. Это немного смешно, но двое моих знакомых уже несколько лет не могут переспорить друг друга. Первый-собственник искренне негодует, что в межкомнатных дверях выкручены замки, а второй-бывший арендатор возмущен тем, что это вменяется ему в вину - он-то этих замков в глаза не видел! Судить, кто из них пострадавший, я не возьмусь: квартира много лет сдавалась по знакомству, никакого договора, а тем более описи не составлялось, а отсутствие замков и правда в глаза не бросалось. Но пример показателен: если даже доверительные отношения не спасли от претензий, то представьте, во что это может вылиться с незнакомыми людьми. Есть вопросы? Задавайте их в комментариях. А я Вам желаю веселого новоселья, спокойной жизни и мирного переезда по истечении срока аренды.