Как узаконить самострой?

Вы - владелец частного дома и до сих пор не оформили право собственности? Даже разрешения на строительство нет?
Это плохо кончится: местные власти вправе снести через суд. Такой дом нельзя ни продать, ни подарить, ни передать по наследству.
Принятый в 2006 году закон о дачной амнистии дал право владельцам такой недвижимости оформить право собственности без бюрократических проблем. Главное – иметь правоподтверждающий документ на земельный участок под неузаконенным строением.
Это было выгодно государству: собственник дома платит налог на имущество.
Но проблемы остались...
КТО НЕ ПОДПАДАЕТ ПОД ДАЧНУЮ АМНИСТИЮ?
Под закон о дачной амнистии подпадают далеко не все постройки. Например, в законе сказано, что амнистия касается только индивидуальных жилых домов. Но как быть, если дом строился на две или три семьи, а земля под ним - оформлена на нескольких собственников?
Или - другая ситуация. Закон распространяется только на жилые домовладения, высотой до трех этажей. А что тогда делать владельцам четырехэтажного жилья? Сносить верхний этаж? Зачастую, это технически невозможно без разрушения всего строения.
Однако, в обоих случаях Росреестр откажет в регистрации права на дом, сославшись на закон.
Это распространенные ситуации, когда не работает дачная амнистия. Частных случаев намного больше: ведь строительство каждого дома – это отдельная история с нюансами.
ЧТО ДЕЛАТЬ ВЛАДЕЛЬЦУ САМОСТРОЯ?
Увы, владельцам домов, не подпадающих под действие закона о дачной амнистии, остается только идти в суд за признанием права собственности.
Если стоимость постройки – меньше 100 тысяч рублей, то иск рассмотрит мировой судья, если больше – то придется обращаться в районный суд. В любом случае, иск подается в судебный орган по месту нахождения спорной недвижимости.
Ответчиком по иску будет орган местной администрации, который уполномочен выдавать разрешения на строительство.
С одной стороны, если это не нарушает ничьих интересов, судья вправе признать самовольную постройку законной собственностью истца. С другой стороны, четкий перечень оснований, без которых легализовать строение – невозможно. Они таковы.
1) Земельный участок, на котором находится дом, должен быть в собственности (или – в бессрочном пользовании) истца.
2) Планировка территории поселения должна предусматривать возможность строительства жилья на таком земельном участке.
3) Здание должно соответствовать строительным нормам и правилам. Отступления от этих норм могут быть лишь незначительными.
4) Не должно быть споров, кому дом в действительности принадлежит.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НАДО СОБРАТЬ?
К иску о признании права собственности на самовольно возведенное строение прилагается такой комплект документов.
1. Документы, подтверждающие право на земельный участок, на котором расположен дом, и кадастровый паспорт на землю.
2. Технический план здания, который вправе изготовить кадастровый инженер: как частный, так и из местного БТИ. Если имеются ранее выданные документы БТИ, то можно приложить их. Эти документы необходимы, чтобы подтвердить параметры здания (этажность, площадь), право на которое просит признать истец.
3. Доказательства, что здание построено на деньги истца. В этом случае можно представить документы о покупке стройматериалов и договор с подрядчиком, осуществившим постройку. Если дом построен самостоятельно - следует просить суд вызвать конкретных свидетелей, которые подтвердят, что дом построен именно истцом.
4. Заключение экспертизы, что постройка соответствует строительным нормам и правилам, и не угрожает жизни и здоровью граждан. Существует множество организаций, которые делают такие досудебные экспертизы для частных лиц.
5. Письмо из органа по охране окружающей среды, которое подтвердит, что возведение спорной постройки не противоречит природоохранному законодательству.
6. Доказательства того, что ранее заявитель пытался оформить разрешение на строительство дома. Если таких документов нет, то до подачи иска следует обратиться с таким заявлением в администрацию. Как правило, органы местной власти пассивно реагируют на такие обращения: направляют формальный отказ, либо – не отвечают вовсе.
ЗАПЛАТИ
Госпошлина оплачивается, исходя из стоимости имущества, в отношении которого подается иск.
Оптимально, если имеются документы БТИ, в которых указана инвентаризационная стоимость строения. Однако, если дом был поставлен на кадастровый учет, то придется указать кадастровую стоимость, которая обычно значительно выше стоимости по БТИ. Если же нет никаких документов по стоимости дома, то необходимо обратиться к независимому оценщику.
Соотношение госпошлины и цены иска определяется статьей 333.19 Налогового кодекса РФ. Например, если стоимость дома 100.000 рублей, то госпошлина будет равна 3.200 рублей. За признание права на строение стоимостью один миллион рублей уже придется заплатить 13.200 рублей.
Зная стоимость имущества, размер госпошлины можно рассчитать в соответствующем разделе сайта суда, куда необходимо обращаться с иском. Там же можно найти реквизиты для уплаты госпошлины.
Обратите внимание, что в суд представляется оригинал квитанции. Если приложить копию – иск рассмотрен не будет.
КАК ПОСЛЕ СУДА ПОЛУЧИТЬ СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ?
Рассмотрение исков о признании права собственности на самовольные постройки обычно занимает 3-4 месяца. Если местные власти не заинтересованы в земельном участке, на котором находится дом, они не возражают на иск, предлагая суду принять решение на свое усмотрение (или вообще не являются на суд). Еще месяц уходит на изготовление решения и вступления в законную силу.
Правда, даже если суд признает право на жилой дом, то свидетельство о регистрации права собственности уже получить невозможно. С 1 июля 2016 года в закон о государственной регистрации прав на недвижимость внесены изменения, в соответствии с которым свидетельства о регистрации прав, которые раньше выдавались на красивом бланке с печатью государственного регистратора, уже не выдаются.
Однако, сведения о собственнике недвижимости вносятся в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), и он считается таким же законным владельцем недвижимости, как и любой другой. Оформленные права на дом он может подтвердить, заказав в регистрирующем органе выписку из ЕГРП.
Чтобы внести эти сведения в ЕГРП, необходимо получить две копии решения суда и сдать их в территориальный отдел Росреестра по месту нахождения недвижимости.
Срок регистрации на основании решения суда составляет 7 дней. Всё! После этого владелец дома становится его законным собственником.