МИНФИН РАЗЬЯСНИЛ, КАК ПРИМЕНЯТЬ ВЫЧЕТЫ ПО НДФЛ ПРИ ПРОДАЖЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ФИЗЛИЦОМ

Специалисты Минфина России в письме от 15.03.17 № 03-04-05/14570 рассмотрели вопрос о начислении НДФЛ на доходы, полученные физлицом от продажи земельного участка, который был образован путем объединения двух смежных земельных участков. В частности, чиновники разъяснили, в каком случае у физлица возникает налогооблагаемый доход и как применяется имущественный налоговый вычет к доходам от продажи.Сначала авторы письма пояснили, с какого момента следует отсчитывать срок нахождения в собственности физлица участка земли, образованного путем объединения двух смежных земельных участков. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 11.6 Земельного кодекса, при объединении смежных земельных участков:* образуется один земельный участок, а существование смежных участков прекращается;* у собственника возникает право собственности на образованный земельный участок.Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Соответственно, срок нахождения в собственности физлица участка земли, образованного путем объединения двух смежных участков, следует отсчитывать с даты государственной регистрации прав собственности на вновь образованный земельный участок.Определение даты возникновения прав собственности на земельный участок является важным моментом — от этого зависит порядок налогообложения НДФЛ доходов, полученных при последующей продаже такого земельного участка. Так, в пункте 2 статьи 217.1 НК РФ определено, что доходы от продажи объекта недвижимого имущества полностью освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В противном случае от НДФЛ будет освобождаться лишь часть полученных доходов — до 1 млн. рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).По общему правилу, с 1 января 2016 года минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Данный срок снижается до трех лет для объектов недвижимости, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:* право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика;* право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;* право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. В то же время, вместо полученияимущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ, физлицо вправе уменьшить сумму полученных доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).