Как быстро и выгодно продать квартиру, и что учесть при продаже недвижимости?

Хотя, по отношению к процессу продажи квартиры, понятия «быстро» и «выгодно» находятся в известной конфронтации между собой, снять некоторые противоречия и взаимоисключения между ними можно, если соблюдать ряд рекомендаций, которые мы предоставим в данной статье. Несомненно, следуя данным советам, необходимо продавать квартиру через агентство недвижимости, которое не менее чем продавец заинтересовано, чтобы провести сделку как можно быстрее и дороже, ведь от этого зависит величина дохода самих риэлторов.
Чтобы быстрота сделки не противоречила продаже квартиры по выгодной цене, первым делом нужно задать себе вопрос: «А чего ждет потенциальный покупатель вашей квартиры от сделки, чтобы решиться на ее покупку?». Ответ на него прост:
чтобы сделка была безопасной для него;
чтобы сделка прошла без лишней волокиты;
ясности, открытости и отсутствия каких-либо «но» и «если».
Как правильно продать квартиру
Первое правило: чтобы продать квартиру быстро, необходимо установить на нее справедливую цену – не заниженную, но и не завышенную, соответствующую среднему ценовому показателю по рынку недвижимости в соответствующем районе, типе дома, этаже.
Конечно, можно провести анализ самостоятельно, но всегда лучше обратиться к профессионалу, который хорошо ориентируется в ценах, и сможет быстро проконсультировать по ценовому диапазону на вашу квартиру, назвав ее минимальную и максимальную стоимость и определив примерные сроки продажи для каждой установленной цены.
При справедливой цене квартира продается за 2–4 недели, при заниженной – менее чем за 2 недели, при завышенной – несколько месяцев.
Эту закономерность необходимо помнить при назначении цены на квартиру, которую вы хотите продать. Предположим, что вы решили немного завысить реальную стоимость вашего жилья. Что происходит? Предложение о продаже «висит» полгода, пока средние цены по сегменту вашего жилья не подтянутся до заявленной вами цены, или же пока вам случайно не найдется покупатель, настроенный купить квартиру именно в этом районе. Но в результате, как правило, сделка проходит по справедливой цене – только для другого отрезка времени.
Обращаясь в агентство недвижимости, вы получаете шанс:
ускорить процесс выбора оптимальной цены,
правильным образом сгладить недостатки вашей квартиры,
выбрать одну из предложенных стратегий продажи вашего жилья с учетом ваших возможностей по ожиданию нужного покупателя,
быстро провести сделку с помощью квалифицированного специалиста, чего, собственно, хочет и сам покупатель.
Второе правило: проведите необходимую предпродажную подготовку квартиры. Что она должна включать, зависит от престижности данного района и самой квартиры. Если жилье располагается в отдаленном районе города, конечно, в ней не стоит проводить евроремонт, но кое-что все же сделать придется:
Устраните все посторонние запахи. Когда потенциальные покупатели приходят осматривать квартиру, первое впечатление они получают от запахов, доносящихся из открываемой двери. И если вы их не чувствуете – это не значит, что их нет. В любой квартире со временем аккумулируются специфические запахи от предыдущих жильцов, от мебели, которая стояла в квартире, из ее гардеробной части, санузла, кухни и даже балкона. Запахи уже на подсознательном уровне информируют покупателей о некоторой несвежести покупаемого жилья, привнося элемент скептицизма в анализ предложения о продаже квартиры. Основными носителями запахов являются обои и шторы, а также любые другие предметы из ткани, бумаги и дерева. Избавьтесь от них: переклейте обои пусть на недорогие, но светлые, свежие и опрятные, выбросьте все половики и шторы, освободите квартиру от деревянной мебели, вымойте полы и санузлы с хлором, проветривайте квартиру, открыв настежь все окна не менее 4 часов подряд. Но не переусердствуйте: ремонт не должен бросаться в глаза, иначе он может навести на мысль, о пожаре, потопе или другом катаклизме.
Устраните все признаки неопрятности, запущенности и захламленности. Освежите краской двери и подоконники, трубы отопления, тщательно вымойте все окна – они должны быть идеально прозрачными! Возможно, придется побелить или покрасить потолок, а также заменить розетки, кафель и краны должны блестеть. Если в квартире есть насекомые – обязательно проведите дезинсекцию.
Освободите как можно больше пространства. Все шкафы и стенки нужно вынести прочь, поскольку они «съедают» пространство и создают у покупателей подсознательное ощущение того, что они платят деньги за квартиру меньшей площади. Но абсолютно всю мебель вывозить не стоит, так как покупатели могут ощутить пустоту нежилой квартиры и дискомфорт.
Создайте атмосферу уюта. Перед приходом покупателей на осмотр сварите в турке свежемолотый кофе с кардамоном, заварите ароматный чай, порежьте дольками апельсин – квартира наполнится ароматами, вызывающими умиротворение и поднимающими настроение. Очень многие продавцы квартир напрасно не придают значения фактору психологического воздействия.
Попросите уборщицу привести в порядок подъезд. Не секрет что, если театр начинается с вешалки, то продажа квартиры с холла и лифта – они не должны вызывать брезгливого ощущения.
Выбирайте время суток для осмотра с учетом расположения квартиры. Например, если ваше жилье располагается не на солнечной стороне, то не стоит приглашать покупателей в солнечный полдень, то же касается ситуации, если вид из квартиры достаточно непрезентабельный.
Старайтесь выставить квартиру на продажу в разгар сезона. Традиционно для продавцов недвижимости он начинается после 15 сентября (а вот покупать следует в мае-июне). К элитной недвижимости сезонный фактор не применим, то же можно сказать про любую квартиру, на которую установлена справедливая цена.
Помните, что предпродажная подготовка помогает продать жилье на 10–15% дороже аналогичных вариантов конкурентов, а это стоит того чтобы провести косметический ремонт.
Третье правило: приведите все документы и юридическую часть вопросов, затрагивающих процесс продажи, в порядок: юридическая чистота квартиры – залог ее успешной продажи.
Помните, что покупатели остерегаются всяческой волокиты, которая может их настигнуть в процессе покупки жилья, и всегда лучше расположены к тем продавцам, у которых с юридической стороны уже все в порядке, и они могут продемонстрировать это.
Квартира не должна быть обременена зарегистрированными в ней людьми. Если у вас есть такая возможность, выпишите заранее из продаваемого жилья себя и всех жильцов, кто может быть в нем прописан. Решите все проблемы с наследниками, несовершеннолетними детьми и возможными другими проблемами, осложняющими проведение сделки. Если в квартире проводилась перепланировка, обязательно оформите ее законным образом.
Подготовьте заведомо следующие документы:
Справки: из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по оплате налоговых сборов на недвижимость, об отсутствии долгов по коммунальным платежам, из ЕРЦ, из БТИ форма 11а и экспликация к ней, кадастровый паспорт объекта.
Выписки: из домовой книги на жилое помещение, из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Копию финансово-лицевого счета.
Разрешения: органов опеки и попечительства на продажу жилой недвижимости (если в ней прописаны несовершеннолетние дети), общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры (если в ней зарегистрированы нетрудоспособные инвалиды, недееспособные граждане и состоящие на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах), супруга – мужа/жены – на продажу квартиры (если недвижимое имущество было приобретено во время брака).
Свидетельство о браке (если во время нахождения квартиры в собственности один из владельцев изменил фамилию), либо заявление о том, что продавец в браке не состоит.
Правоустанавливающие документы на жилую недвижимость, которыми могут быть договоры: купли-продажи, дарения, ренты, мены, передачи квартиры и свидетельство о собственности на нее, а также справка о выплате пая ЖСК, свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное и вступившее в законную силу решение суда (если квартира перешла в собственность в результате судебных разбирательств).
Паспорт.
Многие покупатели, готовы смириться с более высокой ценой квартиры, если будут уверены, что не испытают никаких проблем с ее перерегистрацией и не возьмут на себя дополнительные риски.