Законодательные основы защиты интересов управляющих организацийПрежде чем обратиться к анализу правовых актов, выделим основную идею, которую мы исповедуем в любой коммунальной войне – прав тот, за кого большинство собственников.

Пусть при организации собрания допущены ошибки, пусть суд признал общее собрание недействительным, пусть возбудили административное дело! Если при этом люди опираются на поддержку большинства и готовы работать, получение власти в доме – вопрос времени. Неспроста главный и единственный орган, принимающий решения по принципиальным вопросам управления домом – по способу управления, по ремонту, по использованию общего имущества, включая земельный участок – это общее собрание собственников помещений. Можно использовать «дыры» в законе и несовершенство практики его применения для того, чтобы временно захватить власть в доме или приостановить деятельность текущей управляющей организации, но если большинство активно высказывается против этого, такая организация в доме не устоит. В случаях рейдерских захватов самый правильный путь защиты – это суд и правоохранительные органы. Проблема в том, что правоохранительные органы воздерживаются от вмешательства в дела домов, а судебные разбирательства тянутся месяцами, тогда как счет может идти на дни, если не на часы. Изменениями, внесенными в Жилищный кодекс в 2011 году, расширены контрольные полномочия жилищной инспекции и органов местного самоуправления, поэтому обращение туда может оказаться эффективным. Поэтому для того, чтобы отбиться от рейдерских атак, приходится пользоваться условно законными методами работы, такими как проникновение в общие помещения дома (электрощитовая, узлы учета, подвалы и др.) против воли изгоняемой организации или, наоборот, заключение договора с ЧОП в случае, если рейдеры пытаются проникнуть в дом. На грани закона практика вскрытия помещений ТСЖ с целью получения документации. С одной стороны, если было проведено собрание, которое не признано недействительным, избран способ управления и вновь избранным людям не передают документацию, решение собственников – по сути, вотум доверия и разрешение действовать от имени собственников в защиту их интересов. Однако если при этом протокол общего собрания был сфальсифицирован, ни о каком праве управления говорить не приходится и попытка получения документации сама является рейдерской.Поведение сторон в подобной ситуации следует рассматривать с позиции норм Жилищного кодекса РФ. В силу статьи 138 Жилищного кодекса РФ обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования общим имуществом, обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме – это не право, а обязанность ТСЖ. В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в пределах его компетенции, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Любая рейдерская атака на власть в доме основана на решении общего собрания. К сожалению, документ под названием «протокол общего собрания» может быть не только результатом долгой кропотливой работы рабочей группы по проведению общего собрания, но и фальсификацией, за которой нет никакой реальной работы.Закон говорит о двух формах проведения общего собрания собственников помещений в доме – очное и заочное собрание. Проблема очных собраний в том, что в случае их оспаривания зачастую в суд невозможно представить доказательства того, кто и как голосовал. Наиболее правильным будет проведение голосования как на очном, так и на заочном собрании бюллетенями, которые будут являться неотъемлемой частью протокола общего собрания.Когда речь идет о решении общего собрания собственников, закон, к сожалению, не говорит, какую ответственность будет нести тот, кто подводит итоги голосования. Учитывая последствия, которые может повлечь решение общего собрания для многоквартирного дома, мы считаем, следует повысить ответственность счетной комиссии или иных лиц, подводящих итоги голосования, за свои действия. Фактически ответственность у таких лиц на сегодня отсутствует. Они часто не обладают достаточной информацией о собственниках и количестве принадлежащих ему метров площади, они не контролируют собственноручность подписания бюллетеней при заочном общем собрании. Тем не менее, документу, который они подписывают, придается правоустанавливающая сила независимо от качества проведенной работы.Когда в доме борются противоборствующие группировки, каждая из которых продвигает собственную идею об управлении домом, часто бывает, что у каждой из них на руках оказывается собственный протокол общего собрания собственников помещений в доме или общего собрания членов ТСЖ, и протоколы эти своими решениями взаимно противоречат друг другу. Если компромисс не найден, есть перспектива судебного разбирательства.Пункт 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ предоставляет право любому собственнику помещения в многоквартирном доме, который не принимал участие в голосовании или голосовал против, обжаловать в суде незаконное решение, принятое общим собранием собственников помещений. Аналогично члены ТСЖ и иные собственники, чьи права и интересы затрагиваются принятым решением, вправе обжаловать в суд решения общего собрания членов ТСЖ.Нормы, которая предоставляла бы право обжалования решения общего собрания управляющей организации – ТСЖ или управляющей компании – в законе нет.В случае попытки захвата власти в многоквартирном доме уголовно-правовые последствия для захватчика маловероятны – у него всегда есть возможность сослаться на протокол общего собрания, который был им подготовлен. Кроме того, специальной статьи, посвященной рейдерству, Уголовный кодекс не предусматривает; как правило, рейдеров привлекают к ответственности по статье 159 Уголовного кодекса РФ – «мошенничество», то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.Если в жилой сфере порядок проведения общих собраний и подсчета голосов, а также последствия принятых решений хоть как-то урегулированы Жилищным кодексом РФ, то когда речь идет об управлении объектами нежилого назначения – гаражными комплексами, офисными центрами и др. – законодательство дает только самые общие направления, которые порождают множество двусмысленностей и разночтений, позволяют моделировать такие отношения между управляющей организацией и собственниками, которые иначе как кабальными не назовешь.Отношения между собственниками помещений в нежилых строениях регулируются общими нормами Гражданского кодекса РФ, регулирующими право общей долевой собственности (глава 16 ГК РФ), а также устанавливающими обязанность собственника по содержанию принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). В этом смысле революционным было появление Постановления пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009 г., который разрешил давний спор о том, кому принадлежат общие помещения в нежилых зданиях. Суд указал на то, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ, то есть собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.Эти разъяснения создали реальные предпосылки для собственников нежилых помещений избавиться от бремени жадных управляющих компаний, вся заслуга которых заключается в том, что они сумели оформить в свою собственность общие помещения в здании и теперь не допускают до управления никакой иной организации на рыночных условиях.Тем не менее, нежилые здания со множеством собственников до сих пор могут чувствовать себя в чем-то ущербными по сравнению с жилыми домами, так как для них степень правового регулирования так и остается недостаточной – не определены условия процедуры отбора управляющей организации, нет параметров определения стоимости коммунальных услуг и услуг про управлению, обслуживанию и ремонту здания, отсутствует обязательное периодическое проведение общих собраний собственников, решению большинства собственников не придается общеобязательная сила для тех, кто выступает против принятых большинством решений, а также законом не предусмотрено создание самоуправляемой организации наподобие ТСЖ, чьи решения были бы для собственников обязательными. Такие собственники до сих пор остаются сильно зависимыми от изначально созданной на объекте управляющей компании.