Как выбрать застройщика и не остаться без квартиры и денег?

(часть вторая)
Изучаем репутацию и надёжность компании
Здесь у нас две задачи.
Первая: убедиться, что выбранный вами застройщик не является потенциальным банкротом. Для этого проверяем в электронной картотеке арбитражных дел, в каких делах компания участвовала как ответчик.
Вторая: изучить отзывы о компании. Прежде чем набирать в поисковике «<застройщик> отзывы», посмотрите эти ресурсы:
Единая информационная система жилищного строительства. Это полный каталог новостроек, информация о застройщиках и список проблемных объектов.
Единый ресурс застройщиков. Тут есть рейтинг застройщиков, а также список лучших компаний и объектов.
«Я бы посоветовала обращать внимание на известных застройщиков с высоким рейтингом — от 3,5 из 5. Если вы видите довольно низкий рейтинг у относительно молодого застройщика, почитайте отзывы, чтобы сформировать о нём объективное мнение — отзывы ищите не на сайте застройщика, а на других независимых ресурсах».
Проверяем документы ЖК: разрешение на строительство и проектную декларацию
Если у застройщика хорошая репутация, в порядке документы, объекты строятся и сдаются, то переходим к проверке документов, связанных с ЖК, который вас интересует.
Разрешение на строительство застройщик получает у местной администрации — без этого документа начинать возведение любого объекта запрещено.
Проектная декларация — это документ, который застройщик готовит сам. В ней он указывает основную информацию об инвестиционно-строительном объекте: характеристики и его описание, сроки реализации; предоставляет результаты государственной экспертизы проектной документации, перечисляет возможные риски и называет ключевых подрядчиков.
Из проектной декларации нам важно узнать:
• Находится ли земля, на которой ведётся строительство, в собственности застройщика.
Если нет — то есть застройка ведётся на арендованном участке — в свободном доступе на сайте застройщика должен быть договор аренды участка. Если земля у застройщика в собственности, должна быть предоставлена выписка из ЕГРН.
«Лучше, если участок будет у застройщика в собственности. Я допускаю историю с арендой при соблюдении двух условий: застройщик предоставляет разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на арендованном земельном участке, а в выписке из ЕГРН на этот земельный участок чётко прописано назначение — „строительство многоквартирного жилого дома“.
Известны случаи, когда застройщик берёт землю в аренду землю с назначением „индивидуальное жилищное строительство“. Он строит многоквартирный дом, рассчитывая через какое-то время перевести его в другой статус. Иногда это получается, а иногда приводит к судебным тяжбам и аннулированию прав собственности. Как это сейчас происходит, например, в районе Музыкальный в Краснодаре».
• Из каких источников финансируется строительство.
У застройщика, реализующего жильё по ФЗ-214 с использованием эскроу-счёта, есть два источника финансирования: собственные средства или банковский кредит. Строящих исключительно за свой счёт на рынке по факту нет. Чтобы уменьшить риски, лучше выбирать застройщика, который получил кредит у крупного банка: в этом случае банк уже взвесил риски, связанные со строительством конкретного объекта.
• Сроки строительства.
Они зависят от многих факторов: технологий и материалов, климата региона и т. д. Но срок не должен быть меньше полутора лет для простых панельных домой и 2,5 лет — для кирпичных.
«Покупатели должны понимать, что срок сдачи объекта и срок передачи ключей могут отличаться друг от друга. В офисе застройщика вам могут честно сказать, что объект сдаётся в IV квартале 2020 года. Реальная история: покупатель, невнимательно прочитав ДДУ, через какое-то время обнаруживает, что передача ключей осуществляется в течение шести месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию», — поясняет эксперт.
Узнаем, как обстоят дела с реализованными объектами
Если выбранный вами ЖК — не первый дом застройщика (а лучше, если это так), есть смысл вживую посмотреть на реализованные объекты.
«Оценить качество постройки, даже если вы зайдёте в подъезд, вряд ли получится объективно. Самый верный способ здесь — пообщаться с жильцами конкретного дома.
Подойдите во дворе к женщине с коляской и объясните, что вы планируете купить квартиру у этого же застройщика. Спросите о плюсах и минусах дома, о том, хорошо ли работает управляющая компания. Жители, как показывает практика, охотно идут на контакт. Вы можете узнать, например, что в доме хорошая слышимость или бывают перебои с отоплением.
Да, и не читайте форумы — половина отзывов на них не соответствует действительности».
Можно пойти ещё дальше: найти в интернете официальные заявления застройщика относительно конкретного объекта, которые были опубликованы в СМИ ещё на начальном этапе строительства. Обычно они звучат многообещающе: застройщики гарантируют садик, школу, благоустройство территории и ещё много чего. Сравните обещания с реальностью — и, если видите расхождения, задайте вопрос застройщику напрямую.
Возможно, менеджер даст вам толковые объяснения, почему что-то из запланированного не было реализовано — и это лучше, чем обещать, но не сделать и при этом никак не объяснять почему. Если застройщик посчитает ненужным прокомментировать ситуацию, — делайте выводы, готовы ли вы ему доверять.
Оцениваем ситуацию с выбранным ЖК: что спросить у застройщика напрямую
Просто какое-то время наблюдать на сайте или вживую, как идёт строительство, нет смысла: дом не строится быстро. Хорошо найти фотографию объекта годичной давности и оценить, какие изменения произошли.
Например:
«Если вы видите, условно, котлован в мае 2019-го и тот же котлован весной 2020-го — правильно спросить у застройщика, какие работы всё-таки велись в течение этого года.
Однако, если дом уже на финальном этапе строительства, т. е. идут отделочные работы, внешних изменений можно и не увидеть. Тогда есть смысл переговорить с застройщиком лично, посетить объект и узнать, какие именно работы ведутся и в какие сроки будут завершены».
Найти застройщика, который устроит вас по всем параметрам, — задача непростая. Но решать её можно, используя метод от противного: отсекать варианты, которые вас однозначно не устраивают, а среди оставшихся выбирать наиболее оптимальный. И последний совет: не бойтесь идти на переговоры — с жильцами уже реализованных объектов, с менеджерами, если необходимо — даже со строителями.