Фонд проектного финансирования и инвестиций

Как получить кредит под проект Если для осуществления инвестиционного проекта собственных средств не хватает, можно прибегнуть к проектному финансированию. Погашаться такой заем будет за счет доходов от эксплуатации объекта инвестиций, что довольно удобно. Услуги по проектному финансированию предоставляют и российские, и зарубежные банки. Финансовому директору важно четко представлять особенности выдачи кредита под проект и условия финансирования в различных банках, чтобы выбрать для своей компании оптимальный вариант. Проектное финансирование – способ долгосрочного кредитования, при котором средства привлекаются под конкретный инвестиционный проект, выплата процентов по кредиту и обслуживание основного долга осуществляется за счет денежных потоков, генерируемых проектом, а обеспечением по кредиту являются его активы. Использовать проектное финансирование актуально в ситуациях, когда средства необходимы на стадии строительства, а также когда собственник не хочет переносить риски проекта на другие принадлежащие ему активы. Одним из преимуществ данной формы кредитования является то, что в случае неуплаты по кредиту банк не вправе наложить взыскание на другие активы инициаторов проекта. В мировой практике проектное финансирование широко используется при строительстве объектов коммерческой недвижимости (девелопмент), промышленных предприятий, кораблей, самолетов. В России эта финансовая услуга прижилась только в девелопменте: большинство отечественных банков считают инвестиционное кредитование слишком рискованным, поэтому требуют от заемщика – инициатора проекта дополнительного обеспечения за счет основного бизнеса. Куда обратиться за кредитом В зависимости от уровня требований к заемщикам, процентных ставок и сложности процедуры оформления кредита можно выделить следующие группы банков, предоставляющих проектное финансирование: зарубежные банки. Отличаются самой низкой ставкой кредитования1 (9–9,5% в год), но предъявляют максимально жесткие (к бизнес-плану, репутации заемщика, кредитной истории) и формализованные требования к заемщикам. Заемщику предстоит пройти так называемую процедуру KYC2, получить заключение международной юридической компании о легитимности бизнеса;российские «дочки» зарубежных банков. Кредитные ставки в пределах 10–11% годовых, требования к заемщикам жесткие, но процедуры несколько проще. Например, скорее всего, не понадобится заключение внешних юристов;крупные российские банки. В банках с участием государства (Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ) ставки по кредитам находятся в пределах 11–14%, в частных (Альфа-Банк, МДМ-Банк, Росбанк) – 14–17%. Требования к заемщику формализованные, но не очень жесткие. Банки из этой группы, скорее всего, согласятся финансировать рискованный проект, но потребуют заполнить множество документов, которые будут долго изучать;российские банки среднего размера. Ставки выше 15%, требования к заемщику не жесткие и не формализованные. Чтобы получить кредит, заемщику достаточно иметь хорошую деловую репутацию и представить качественный бизнес-план;небольшие российские банки. Готовы финансировать высоко рисковые проекты, но по весьма высокой ставке кредитования – более 20%. Поскольку автор имеет опыт получения проектного финансирования девеломпента в зарубежных банках, рассмотрим подробнее условия, на которых эти банки работают с российскими компаниями, и сравним их с условиями в российских банках. Получение финансирования Работу с банками по привлечению финансирования необходимо начинать уже на стадии подготовки бизнес-плана проекта. Как только бизнес-план и технико-экономическое обоснование проекта будут готовы, можно подавать документы. Необходимо отметить, что чем полнее пакет документов, поданный первоначально заемщиком, тем выше вероятность положительного решения кредитного комитета. Рекомендации Рекомендую обращаться в банк за кредитом за три-четыре месяца до получения разрешения на строительство, при этом необходимо представить банку предполагаемый календарный график получения оставшихся документов. От компании, обратившейся в банк по поводу проектного финансирования, обычно требуется следующий набор документов: бизнес-план и разрешительная документация на строительство;данные об управляющей компании и брокере (кто будет управлять построенным зданием, кто – сдавать площади в аренду);технико-экономическое обоснование (ТЭО), подтверждающее реализуемость проекта и наличие потенциальных арендодателей, а также содержащее информацию о возможной ставке арендной платы и прогноз денежных потоков.экспертное заключение о возможности реализации проекта с технической точки зрения;юридическое заключение о легитимности деятельности компании-заемщика и лиц, предоставляющих обеспечение (например, акционеров), а также о юридической чистоте кредитной и обеспечительной документации;заключение оценщика по стоимости проекта на текущий момент (по какой цене можно было бы реализовать земельный участок сегодня, с недостроенным пока объектом) и на момент завершения строительства. Банк отнесется к заемщику более благосклонно, если документы буду подготовлены или заверены консультационными компаниями и юридическими фирмами . Личный опыт Требования банков к набору документов различаются, но в целом их можно разделить на две группы. Первая – юридические и финансовые документы, касающиеся самой компании и ее бизнеса. Процедура проверки этой группы документов намного проще, если компания уже сотрудничает с банком и периодически отчитывается перед ним о своем финансовом состоянии. Вторая группа – документы, относящиеся непосредственно к проекту. Им необходимо уделить особое внимание, тщательно проработать бизнес-план или ТЭО проекта. Провести исследование рынка для будущего объекта, предоставить бюджетно-сметные расчеты и документы, необходимые для проведения строительной экспертизы (правоустанавливающая и проектная документация, описание состава участников проекта – инвесторов, генподрядчика и субподрядчиков, поставщиков материалов, оборудования). Но ключевым фактором успеха является все же финансовая модель проекта. Процедура принятия решения о кредитовании В банке процедура получения проектного финансирования включает два этапа. На первом этапе заемщик представляет банку бизнес-план, финансовую модель и независимый анализ рынка, на котором собирается работать. Если проект интересен банку, а документы соответствуют принципам принятой кредитной политики, то составляется подробный перечень документов, которые клиент обязан представить дополнительно. Этот перечень зависит от конкретного проекта и отрасли, в которой его планируется реализовать. Как правило, в него входят проектно-разрешительная документация, финансовые документы, а также документы, подтверждающие право собственности на земельный участок строения, долгосрочные контракты (на поставку оборудования, строительный контракт и т.п.). На этом же этапе обговариваются основные условия участия банка в проекте и подписываются индикативные условия финансирования . На втором этапе на основе представленных документов банк проводит анализ проекта по следующим критериям: инициаторы(спонсоры) и менеджмент проекта; наличие достаточных собственных средству спонсоров; удовлетворительная юридическая структура проекта (залоги и разрешительная документация); наличие у проекта долгосрочных конкурентных преимуществ; прогнозируемая ситуация в отрасли; финансовая модель проекта и наличие дополнительного обеспечения . Если проект удовлетворяет требованиям банка по всем вышеперечисленным критериям, то будет принято решение о выделении финансирования. Пример У нас процедура проектного финансирования проходит в три этапа. На первом этапе оценивается соответствие проекта базовым условиям: финансирование инициатором (заемщиком) 15% от совокупных инвестиций в проект, предоставление обеспечения на всю сумму кредита, наличие утвержденной проектно-сметной и разрешительной документации, действующего бизнеса у инициатора проекта, возможность обслуживать кредит на инвестиционной фазе проекта за счет результатов текущей деятельности, наличие бизнес-плана или ТЭО проекта, а также возможность инициатора выступить поручителем по проекту. На втором этапе проводится экспресс-анализ проекта, после которого банк формулирует основные условия, на которых готов участвовать в данном проекте. Третий этап включает анализ всего пакета правовых и финансовых документов и кредитную экспертизу проекта, после чего принимается решение о финансировании проекта. Если банк оценивает уровень риска по проекту как приемлемый, то открывает финансирование. На этом его работа по проекту не завершается: в течение всего срока финансирования ведется постоянный мониторинг за реализацией проекта. В зависимости от степени готовности документов, необходимых банку для анализа проекта, рассмотрение заявки может занять от 30 до 60 дней. Что касается процентной ставки, мы применяем так называемый «гонорар успеха»: на период инвестиций устанавливается стандартный процент по кредиту, а после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию банку выплачивается ранее оговоренная комиссия. На ознакомление специалистов банка с документами уходит в среднем одна или две недели, после чего банк может пригласить заемщика на дополнительное интервью по проекту. Кроме документов, банк потребует от заемщика исполнения определенных условий, в частности: не менее 25–30% общей стоимости проекта профинансировать за счет собственных средств;подтвердить вероятность получения 20–30% от суммы планируемой годовой выручки долгосрочными договорами аренды, причем желательно, чтобы арендаторами были крупные компании;предоставить в залог активы, относящиеся к будущему объекту, – акции компании, созданной под строительство, недвижимость или движимое имущество, долю выручки, права по контракту с генеральным подрядчиком и пр.;разместить средства компании на депозитном счете в том же банке. После подписания письма о намерении, содержащем перечень основных условий кредитования , запрос на финансирование передается для рассмотрения кредитному комитету. После положительного решения заемщик вновь подписывает . С этого момента банк обязан подписать договор и предоставить финансирование. В случае разрыва договора по инициативе заемщика последний обязан компенсировать банку издержки на юристов и прочих внешних консультантов. Даже если банк уже принял решение о выделении финансирования и подписал кредитный договор, то средства поступят на счет заемщика только после выполнения так называемых отлагательных условий, в частности предоставления подписанных договоров с покупателями и арендаторами, подачи документов на регистрацию залога недвижимости. Процентная ставка и срок кредита Процентная ставка по кредиту теоретически должна соответствовать уровню рискованности проекта, но на практике банки не всегда следуют правилу «чем выше риск проекта, тем больше ставка по кредиту». Если банк оценивает риск невозврата кредита как слишком высокий, скорее всего, он откажется финансировать проект. Если риск небольшой, но при этом заемщик претендует на слишком низкую для банка процентную ставку, вероятность отказа также велика. В остальных случаях ставка по кредиту зависит от условий, на которых сам банк привлекает средства, а также от финансовых показателей, масштаба проекта, деловой репутации компании-заемщика и навыка ведения деловых переговоров ее финансистами. По опыту автора, в ходе переговоров банк может пойти на уступку и уменьшить первоначально предложенную им кредитную ставку на 0,5%. Барьеры Несмотря на то что западные банки финансируют проекты по более низким ставкам, чем российские, было бы ошибочно полагать, что кредит в целом обойдется дешево. Затраты на подготовительные процедуры, оформление документации, заключений могут составить до $500 тыс., что, по мнению автора, оправданно лишь при кредите на сумму более $50 млн. Тогда, при условии, что строительство продлится два года, эти затраты составят 0,5% годовых. Их можно считать приемлемыми, поскольку если банк предоставляет финансирование под 9–10% годовых, то эффективная ставка кредитования составит 9,5–10,5%. Однако если те же $500 тыс. потратить на получение двухлетнего кредита в размере $10 млн, то увеличение эффективной ставки будет значительным – на 2,5%. Необходимо отметить, что процедура кредитования в зарубежном банке может существенно затянуться. Например, если у банка нет опыта работы в России, то его специалистам понадобится немало времени, чтобы разобраться в хитросплетениях российского законодательства, правильно структурировать сделку, определиться с тем, на какие обеспечительные меры имеет смысл претендовать. Если перечисленные выше условия получения кредита в западном банке компания-заемщик сочтет слишком сложными, то всегда есть альтернатива – обратиться в российское представительство западного банка либо в российский банк. Однако при этом также нужно готовиться к решению возможных проблем. #кредитование #кредит #банк #финансирование#проектноефинансирование #кредитмаломубизнесу