Покупка комнаты в коммунальной квартире или общежитии

Комната в коммуналке или общежитии может стать хорошей альтернативой для тех, кто хочет свое жилье, но не располагает бюджетом для покупки квартиры.
А также такое приобретение можно превратить в арендное жилье и обеспечить себя стабильным дополнительным доходом. А вариантов, более выгодных по расположению, чем полноценные квартиры, на рынке много.
Однако в комплекте с набором преимуществ идет большой минус: из-за большого числа участников сделки процедура усложняется. Давайте разберемся вместе, как купить комнату правильно и избежать неприятностей.
Первым делом, нужно найти комнату.
Внимательно изучите описание в объявлении и фотографию комнаты. Если возникло ощущение несоответствия между ними, например площадь выглядит меньше, окон не два, а одно, не стоит тратить время — лучше перейти к следующему объявлению.
Обращайте внимание на удаленность дома от метро или остановок общественного транспорта, нужных вам объектов торговой, спортивной и социальной инфраструктуры района. Выбрав несколько подходящих вариантов, договоритесь о просмотре.
По дороге оцените удобство расположения дома, комфортно или нет идти от метро или остановки. На месте обратите внимание на то, как выглядит дом. Первому впечатлению можно доверять.
Если в стенах есть трещины, подъезд грязный и общий вид не располагает, вряд ли покупка станет удачной. В этом случае лучше перейти к следующему варианту. Состояние мест общего пользования — коридора, кухни, ванной и туалета — подскажет, насколько представления о чистоте и аккуратности будущих соседей совпадают с вашими.
На осмотре познакомьтесь c соседями.
Если договариваться о просмотрах на вечер, есть шанс застать дома всех жильцов и оценить будничную бытовую обстановку. Лучше отказаться от покупки, если соседи по коммунальной квартире с зависимостями: это может со временем или сразу усложнить вашу жизнь.
Документы, которые стоит проверить в первую очередь.
Оригиналы действующих документов — главная составляющая безопасности сделки. У продавца должны быть:
- паспорт;
- актуальная выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на комнату;
- документ, подтверждающий получение права собственности на комнату: договор купли-продажи или свидетельство о вступлении в наследство;
- справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая дееспособность продавца.
Договора купли-продажи может не быть, если комната приватизирована. Это можно узнать из выписки ЕГРН: в ней будет указано, кто владеет недвижимостью — продавец, государство или третьи лица — и есть ли на жилье обременения, аресты и другие ограничения для проведения сделок.
В случае проведенной приватизации продавец будет записан как долевой собственник. Важно, чтобы за ним была закреплена определенная комната, а не просто доля в коммунальной квартире.
Покупка неприватизированной комнаты в коммунальной квартире рискованна, так как на нее нельзя сразу оформить право собственности. А если с приватизацией будут трудности, можно потерять деньги.
Подтверждение дееспособности продавца застрахует вас от риска утери новоприобретенного права собственности в связи с заявлением продавца или его родственников о том, что сделку заключил недееспособный человек.
Если документы из первого списка в порядке, а вы готовы к покупке, проверьте, чтобы не было долгов по коммунальным платежам.
Продавец может взять соответствующую справку в ЖЭКе, управляющей компании или бухгалтерии ТСЖ. Альтернативным документом, который позволит определить состояние счетов, могут стать квитанции. По ним стоит сличить, сколько оплачено, есть ли долг и совпадают ли показания счетчиков с фактическими.
Нужно убедиться в отказе других собственников.
Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.
В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.
Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно.
Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа.
- Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.
- При покупке комнаты в общежитии стоит обратить внимание на важное уточнение: по ст. 92 ЖК РФ общежития принадлежат к специальному жилищному фонду страны, поэтому отчуждению в собственность не подлежат. Продать комнату в общежитии можно, только если она переведена муниципалитетом в другую категорию жилых помещений.
Например, общежитие было в жилом доме, принадлежащем государственному или муниципальному предприятиям, а потом было передано органам местного самоуправления, а с жильцами был заключен договор социального найма. Купить комнату в общежитии, где живут студенты или сотрудники учреждений, легально не получится. Как и в случае с комнатой в коммунальной квартире, официально купить комнату в общежитии можно, только если она приватизирована.
Можно ли купить комнату в общежитии в ипотеку?
Закон не запрещает кредитовать покупку комнат, но на практике банки сложнее одобряют ипотеку на такую сделку из-за требований к ликвидности жилья, так как оно попадает в залог по кредиту.
То есть банку удобно кредитовать покупку только того жилья, которое он сможет быстро продать. В разных банках есть различные ограничения (например, по году строительства дома или по материалу перекрытий). Как будет проходить сделка и какие понадобятся документы, надежнее узнать, обратившись в конкретный банк.
Спасибо что читаете нас.
#недвижимостьспб #куплипродажа #вторичныйрынокжилья #комнаты #недвижимостьмосквы #ипотека #риэлторскиеуслуги #агентствонедвижимости #советыпонедвижимости #квартиравипотеку