Как унаследовать ипотечную квартиру?

Недвижимость в наследство - мечта многих, ведь что может быть лучше жилья, полученного даром. Однако "счастливчиков", на которых сваливается такая удача, может ожидать неприятный сюрприз - жилье приобретено в кредит, а заемщик не успел выплатить полную сумму ипотеки....
В соответствии с пунктом 1 статьи 1175 Гражданского кодекса РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего имущества. То есть расплачиваться придется наследникам - в данном случае происходит смена лиц в обязательстве (статья 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16.07.1998). В случае если наследников несколько, эти обязанности распределяются в долевом эквиваленте.
Идеальным вариантом выхода из подобной ситуации является выплата остатка долга по кредиту и получение права собственности на жилье. Однако не все потенциальные наследники имеют достаточные денежные средства. В РФ существует несколько законных способов решения данной проблемы.
1. ДОЛГ ПО КРЕДИТУ ВЫПЛАЧИВАЕТ СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ
При заключении договора на предоставление кредита обязательному страхованию подлежат жизнь и здоровье заемщика. И в случае если смерть наступила в результате болезни, несчастного случая, то есть имеет место страховой случай, долг выплачивается страховщиком соразмерно сумме страховки. Если страховщик отказывается платить и по этой причине на сумму долга начисляются проценты, они также уплачиваются страховой компанией. Следовательно, наследникам недвижимость достанется без всяких обременений.
Еще один важный момент: наследникам самим необходимо собрать полный комплект документов для страховой компании. Несмотря на то, что по закону о смерти застрахованного лица страховщику сообщает выгодоприобретатель, банк не будет собирать данный пакет документов.
Необходимо помнить, что страховая компания гасит кредит только в части, принадлежавшей застрахованному лицу, и в случае если созаемщиками были несколько человек, то по их долгам страховая сумма не выплачивается.
2. ИЗМЕНЕНИЕ УСЛОВИЙ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА
Если страховая компания отказала в погашении кредита, бремя по выплате ипотеки переходит на наследников. В таком случае можно попытаться договориться с банком об изменении условий кредитного договора, например, уменьшив размер ежемесячных платежей, можно продлить срок кредита. Также банк может предоставить льготы для неплатежеспособного заемщика. По согласованию с банком недвижимость можно сдать в аренду или внаем и за счет полученных средств погашать кредит.
Также с согласия банка квартиру можно продать, на часть средств погасить долг по ипотеке. В случае, если денежные средства останутся, они достаются наследнику. При продаже наследства могут возникнуть некоторые сложности, например покупатели опасаются приобретать квартиры, которые недавно перешли по наследству, так как это чревато появлением новых наследников или оспариванием завещания. Вследствие этого есть риск продать недвижимость по цене ниже рыночной.
В случае если наследников несколько, продажа должна осуществляться только с согласия их всех. Если наследники не смогут договориться между собой и банком, то все вопросы будут разрешаться в судебном порядке.
Изменение условий кредитного договора - право, а не обязанность банка.
Банк идет навстречу и переводит долг на наследников, если его устроит их платежеспособность. В случае если наследник неплатежеспособен, банк может в судебном порядке потребовать досрочного расторжения кредитного договора и инициировать продажу недвижимости, даже против воли наследников.
Важно отметить, что, пока наследники ведут переговоры с банком о переоформлении кредита, выплата займа не должна приостанавливаться, так как выплата долга наследодателя трактуется как фактическое вступление в наследство и, в случае если наследники пропустят срок вступления в наследство (6 месяцев), они смогут восстановить свои права через суд и избежать штрафных санкций за просрочку выплат по кредиту.
3. ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА
В случае если наследник не в состоянии оплатить сумму по кредиту, он может отказаться от такого наследства. В данном случае квартира перейдет в собственность государства. При переходе права собственности на недвижимость к государству обременение сохраняется и банк в свою очередь может обратить взыскание на недвижимость.
Следует помнить, что принять наследство, как и отказаться от него, можно только в полном объеме. Таким образом, если наследник отказывается от залоговой недвижимости, он должен будет отказаться и от всего остального наследства (земля, машина, недвижимость). Отказаться от наследства можно только в пользу ограниченного круга лиц, ими могут быть только наследники, указанные в законе либо завещании.
Важно: в случае если среди наследников есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, то отказ от наследства допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Несоблюдение этого условия влечет недействительность (ничтожность) отказа от принятия наследства как сделки, противоречащей требованиям закона (статья 168 Гражданского кодекса РФ). Разрешение органа опеки и попечительства должно быть в письменном виде за подписью руководителя органа опеки и попечительства, скрепленной печатью.
4. ОПЛАТА КРЕДИТА ПОРУЧИТЕЛЯМИ
При заключении кредитного договора заемщику необходимо привлечь поручителей как гарантов выплаты кредитного обязательства. В случае если наследники не берут на себя обязательства по погашению кредита за заемщика, проблемы с банком возникают у поручителей. По общим правилам со смертью должника прекращается обязанность поручителя отвечать по его обязательствам. Но в практике часты случаи, когда банк все-таки требует возвращения кредита с поручителей и последние вынуждены оплатить долг, а уплаченную сумму потом взыскивать в судебном порядке с наследников. Данное возможно, если поручитель несет полную ответственность по возврату кредита. Согласно пункту 2 статьи 367 Гражданского кодекса РФ поручитель наследодателя становится поручителем наследника лишь в случае, если поручителем было дано согласие отвечать за неисполнение обязательств наследниками. При этом исходя из пункта 1 статьи 367 и пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса РФ поручительство прекращается в той части, в которой прекращается обеспеченное им обязательство, и поручитель несет ответственность по долгам наследодателя перед кредитором в пределах стоимости наследственного имущества.
Стоит отметить, что факт залога недвижимости может оказаться неожиданностью для наследника, так как наличие ипотечного договора не всегда очевидно. Также наследуемая квартира может быть под залогом по потребительскому кредиту или по кредиту на покупку жилья под залог имеющейся недвижимости. В таком случае наследнику придется выплачивать и такие долги.
Недвижимость - ценное приобретение, даже несмотря на долг по ипотеке, и, как правило, рыночная стоимость выше, чем долг перед банком.
Следовательно, прежде чем принимать решение вступать в наследство или отказаться от него, необходимо взвесить все "за" и "против". Для начала нужно определить рыночную стоимость квартиры и другого наследуемого имущества, остаток долга перед банком, срок его погашения, количество наследников и вероятность судебных тяжб.
Необходимо помнить, что после принятия наследства отказаться от него нельзя, то есть придется нести все бремя его содержания, в том числе оплату долгов наследодателя. В свою очередь отказ от наследства не может быть отменен или взят обратно.