Выбираем новостройку

Основные отличия законов №214 и №215
Одни из самых важных вопросов, которые интересуют
покупателей новостроек:
- А можно ли покупать эту новостройку?
Рентабельно ли вложить деньги в конкретный жилой комплекс? Защищены ли права покупателя?
В ответ от представителя застройщика всегда можно
услышать:
- Конечно, строительство ведется по 214 ФЗ, а не по
215. И все утвердительно кивают головой, а на самом деле понятно ли как именно
защищает покупателя ФЗ №214? В чем его отличие от ФЗ №215?
ФЗ №214 - это
закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости.
ФЗ №215 - это
закон о жилищных накопительных кооперативах. Из этого следуют и х отличительные
особенности: Согласно ФЗ 214 участие
покупателя в строительстве оформляется договором долевого участия, который
заключается с компанией-застройщиком. Он содержит:
·
срок, согласно которому застройщик обязан
передать объект строительства,
·
определен конкретный объект долевого
строительства, подлежащий передачи на правах собственности,
·
цену, срок ее уплаты,
·
гарантийный срок на строительный объект;
ФЗ 215
предусматривает членство в кооперативе, таким образом, и закрепляются отношения
между ЖСК и его участниками. Вступление в ЖСК определяется уставом самого ЖСК и
Жилищным кодексом РФ, но никак не законом ФЗ
215. Участником ЖСК можно стать после подачи заявления в ЖСК и уплаты
вступительного членского взноса и первого паевого взноса. При этом сведения об
участнике передаются в государственный реестр юридических лиц.
По договору участия строительная компания обязана в
прописанный срок построить жилой дом и (или) иной объект недвижимости,
получить разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов. После чего уже
передавать объект участнику долевого строительства. В свою очередь участник
долевого строительства обязан оплатить закрепленную договором стоимость объекта
и принять его.
У участников жилищно-строительного кооператива по уставу
могут возникнуть обязательства, например, это может быть обязательство по
уплате членских и вступительных взносы (помимо паевых). Поэтому необходимо
внимательно изучать устав и все учредительные документы ЖСК, а также, каков
порядок и размеры взносов, подлежащих оплате и сам график платежей и т.д.
Какие именно положения закона №214 защищают участника
долевого строительства, чем должны обеспечиваться обязательства дольщика?
По статье 12.1 ФЗ №214 обязательства
застройщика должны обеспечиваться одним из способов:
1) Согласно статьям 13-13 ФЗ №214 залогом,
2) Согласно статье 15.1 ФЗ №214 поручительством
3) Страхованием ответственности на случай банкротства, либо поручительство
банка, за не выполнение обязанности по передачи объекта.
Что получает участник договора долевого участия от
этих способов обеспечения обязательств?
1) возврат денег, которые внес участник по договору
долевого участия или в силу закона №214,
2) оплата убытков, неустойки, штрафа, пени, которые полагаются участнику
долевого строительства за просрочку сдачи объекта недвижимости или
ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком по передаче прав на объект,
а также все выплаты обеспеченные ему договором и (или) федеральными законами.
У участников ЖСК возврат денежных средств возможен только
при выходе и кооператива. Возврат вступительных и членских взносов, убытков и
пени регулируется индивидуально.
Плюсы 215-ФЗ
·
1. Главный плюс — стоимость квартиры
ниже, чем такой же, приобретаемой по 214-ФЗ. Обусловлено это тем, что в ЖСК нет
обязательного страхования новостройки и взносы не облагаются НДС.
·
2. Есть возможность использования
материнского капитала и ипотеки.
·
3. Несмотря на то, что обязательного
страхования нет, покупатель может самостоятельно застраховать сделку в
выбранной им страховой компании.
Минусы и риски 215-ФЗ
·
1. Неустойка за сорванные
сроки сдачи жилья в ЖСК не предусмотрена. То есть вы можете планировать въехать
в новенькую квартиру уже этой осенью, а на деле получить свое жилье года через
два, и вам никто не выплатит неустойку. А может быть все построится в срок.
Точно вам никто не скажет, и риски вы берете на себя.
·
2. Если вы расторгаете договор С ЖСК
и подаете в суд — это не гарантирует возврат ваших денег. ЖСК выплачивает
деньги только в том случае, если у него на счету есть средства. Нет средств —
нет выплат.
·
3. Закон «О защите прав потребителей»
не распространяется на объекты построенные по 215-ФЗ.
Новостройки по 214-ФЗ
По закону 214 покупатель заключает с застройщиком или его
представителем Договор
Долевого Участия (ДДУ). На сегодня это
самый защищенный способ покупки новостройки. С самого начала покупатель находится
под защитой государства, поскольку еще до того, как застройщик получит
возможность заключать ДДУ, он должен собрать пакет необходимых документов. Это
и свидетельство собственности или договор долгосрочной аренды на
землю, и разрешение на строительство, и заключение экспертизы проектной
документации и множество других документов. А они не раздаются направо и
налево.
Плюсы 214-ФЗ
·
1. Текст ДДУ содержит все
обязательства сторон друг перед другом – сроки, суммы, метраж, в договоре четко
определена не только площадь, но и номер квартиры. То есть вы приобретаете не
какие-то квадратные метры, а конкретную квартиру. Согласно 214-ФЗ, в
момент подписания ДДУ дольщик автоматически становится залогодержателем, при
этом залоговым имуществом со стороны застройщика выступает земля, на которой
строится жилое здание.
·
2. За несоблюдение сроков сдачи
объекта, указанных в договоре долевого строительства, застройщик несет
финансовую ответственность. В случае нарушения сроков покупатель
имеет право заставить застройщика выплатить компенсацию через суд.
·
3. 214-ФЗ вынуждает застройщика
выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя
гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.
Минусы 214-ФЗ
Есть ли недостатки у 214-ФЗ? Увы, есть. Совершенных
законов не существует и стопроцентной гарантии получить не может никто.
1. Ни один закон не сможет дать
гарантии, что дом будет достроен, и покупатель получит
свою квартиру. У застройщика могут возникнуть не зависящие от него обстоятельства,
не позволяющие завершить строительство. В этом случае покупатель вернет только
часть своих денег, но не всю сумму вложенных средств. Дело в том,
что согласно 214-ФЗ при банкротстве застройщика дольщик становится
кредитором третьей очереди – сначала удовлетворяются зарплатные требования
рабочих на стройке, требования банков и т.п.
·
2. Цены квартир, строящихся по
214-ФЗ обычно выше, чем по другим видам договоров — по договору
215-ФЗ или у частного застройщика.
Итак, перед тем, как отдавать деньги,
внимательно читайте договоры, смотрите все документы, узнавайте отзывы,
смотрите уже готовые объекты. Потратьте немного времени и обезопасьте себя
насколько это возможно.