РЕШИЛ КУПИТЬ ДОМ?

ВОЗЬМИ ЛАЙФХАК И РЕАЛЬНЫЙ ПРИМЕР
При покупке недвижимости важно не только грамотное юридическое сопровождение сделки, но и понимание общей стоимости покупки. Приведу пример одного из недавних осмотров дома перед его покупкой.
Итак:
1.В доме уже выполнена черновая отделка и залиты монолитные лестничные марши между всеми этажами.
После устройства пирога пола по междуэтажному перекрытию (шумоизоляции, чистовой стяжки и напольного покрытия), высота пола поднимется, а высота подступенка, соответственно, уменьшится.
То есть, после выполнения чистовых отделочных работ высота ступеней будет разная. Обычно такая ситуация возникает при недостаточной детализации архитектурного проекта или несоблюдении высотных отметок при выполнении работ.
Что делать? Выйти из этой ситуации можно красиво, но дорого полностью переделав лестницу. Либо обыграть ситуацию отделочными решениями, что в любом случае не позволит полностью избежать визуальных дефектов, таких как разная высота ступеней или разная толщина торца лестничного марша.
2.В подвале ввод канализации выполнен на высоте +0,600 метра от уровня чистого пола подвала, что не позволит сделать самотечную систему канализации. А устройство там сауны с душевой кабиной возможно только при установке фекального насоса, что повлечет дополнительные затраты и сделает систему менее надежной в эксплуатации, необходимо будет делать плановый осмотр насоса, а также периодическое его обслуживание.
3.Утепление кровли сделано из плит каменной ваты толщиной 100мм и закрыто пароизоляционной пленкой. Работы выполнены некачественно, видны явные дефекты пароизоляции (дырки, разрезы и пр.). Такая толщина утеплителя на кровле сегодня не просто не соответствует действующим нормам по теплопроводности ограждающих конструкций, но и в реальности повлечет дополнительные затраты на отопление дома. Поэтому, рекомендовано демонтировать пароизоляционную пленку, доутеплить чердачное пространство необходимыми слоями каменной ваты и сделать качественную и герметичную пароизоляцию.
4.Дом имеет несколько террас, на которых напольным покрытием является керамическая плитка. Места примыкания плитки к колоннам сделаны без должного внимания к устройству герметизации. Гидроизоляционный слой на колонну не заведен, нет ни металлических фартуков, ни прижимных планок. В результате плитка в этих местах уже начала отваливаться и простукиваться. В дальнейшем это приведет к разрушению напольного покрытия и возможным протечкам воды в дом. Рекомендована полная реконструкция террас с заменой гидроизоляцинного слоя.
5.Окна смонтированы без пароизоляционной ленты, монтажная пена со временем под воздействием влаги разрушится, возникнут места проникновения холодного воздуха с улицы в дом через оконные откосы. Также на стеклопакетах отсутствует маркировка и нет возможности определить их состав и коэффициент теплопроводности.
6.Проекта по расчету системы отопления нет. На первый взгляд существуют несколько помещений, где нет радиаторов или их количество явно недостаточное. Переделка осложняется уже установленными распределительными коллекторами, которые ограничивают возможность добавления отопительных приборов. Придется полностью переделывать систему отопления.
7.Над оконными проемами в углах расходятся характерные трещины. Они могут указывать на одномоментную усадку дома или на более серьезные конструктивные просчеты. Необходимо поставить маркеры и следить за динамикой их раскрытия.
8.Электрика в доме выполнена с использованием распределительных коробок, которые смонтированы за потолком или замурованы в стенах. После выполнения всего комплекса отделочных работ доступ к ним будет невозможен. Такая схема давно не применяется в современных домах. Разводку следует выполнять цельными кусками проводов в щит или устраивать распределительные коробки с использованием глубоких подрозетников для того, чтобы иметь к ним доступ в будущем без ущерба выполненному ремонту.
9.Откосы мансардных окон сделаны с образование воздушных карманов, в которых будет выпадать конденсат, возможно запотевание окон, появление грибка, плесени. Откосы необходимо полностью переделать с учетом требований к устройству таких узлов. (Коротко про виды и особенности монтажа мансардных окон здесь https://ok.ru/group/53005282443405/topic/66568781078669 )
10. И самое распространенное - нарушена геометрия стен и перегородок. Проверяется это стандартными строительными инструментами: рулеткой, уровнем и, в некоторых случаях, построителем плоскостей.
В помещениях осматриваемого дома не выведены прямые углы, некоторые стены «завалены» по вертикали. Выравнивание стен повлечет существенные дополнительные затраты. Если ситуацию не исправлять на данном этапе, то выполнить отделочные работы и расставить мебель должным образом будет практически невозможным.
Что дал осмотр дома?
Первое, что дал осмотр - это понимание заказчиком проблем, с которыми придется столкнуться при выполнении отделочных работ, и реальной стоимости дома.
Второй, немаловажный аспект – это скидка почти 1,5 млн.руб на устранение выявленных недостатков.
Совет.
Предпродажная подготовка дома может скрыть большинство дефектов для неопытного глаза. И даже если вы что-то заметите, любому прорабу или даже менеджеру, владеющему терминологией, не составит труда доказать вам несущественность найденного.
Поэтому возьмите с собой специалиста именно в частном строительстве. Важно, чтобы он имел опыт возведения домов от фундамента до отделочных работ и знал в комплексе все процессы и этапы строительства.
Небольшой лайфхак.
Найдите специалистов НЕ на условиях фиксированной платы, а на условиях оплаты процента от предоставленной продавцом скидки, стоимости устранения выявленного строительного брака и т.п. Вы будете в выигрыше в любом случае.
P.s. Хорошего дома каждому из вас!
#6graney #строительство #загородный_дом