Как проверить загородный дом перед покупкой?

От бракованного дома не спасет ни высокая цена в миллион долларов, ни крутые соседи, ни серьезное риэлторское агентство- уже через полгода может потечь крыша, возникнуть проблемы с электричеством или газовым котлом.
Алгоритм проверки
Осмотр дома лучше производить весной- растаявший снег с крыши, сырые стены и углы, вода в подвале не скроется ничем. Именно весной можно проверить гидроизоляцию фундамента, намокание стен и состояние дренажной системы. Особое внимание- подтекам на внешних стенах, нештатным канавкам, промытым водой помимо запланированных.
Осмотр проводится сверху вниз.
Проверка чердака:
Как уложена кровля- проверяем стыки, крепления кровли, устройство конька и зашивку лбов.
Как устроены стропила и подстропильное пространство- балки должны быть сухие, надежно раскреплены и гидроизолированы.
Качество системы водоотвода. Подтеки воды приведут к разрушению фасада, уничтожению цоколя и повреждению фундамента.
Проверяем двери и окна.
Если они открываются с трудом- есть вероятность, что фундамент дома устроен неправильно и стены “повело”. В камеры стеклопакетов может попасть вода- на это надо обратить особое внимание.
Обратите внимание на герметизацию стыков между стенами и дверными коробками и между стенами и стеклопакетами (или оконными коробками).
Проверка коммуникаций.
Включаем все- воду, газ, все электричество. Проверяем напор воды и ее слив, как работает электропроводка, как горит газ- достаточна ли тяга. Если в доме- печь или камин- зажигаем и его, сразу будет видно- заходит ли дым в жилые помещения.
Потребуйте схему внутридомовых водопроводов- отдельные умельцы замуровывают трубы непосредственно в стены.
Проверьте термоизоляцию водопроводных труб- при ее отсутствии зимой трубы могут перемерзнуть и полопаться.
Попросите включить котел отопления и через сорок минут попробовать батареи в комнатах- все батареи должны быть ощутимо горячими. Если дом зимой пустовал и хозяева забыли слить воду из системы отопления- возможна течь из труб системы отопления- крайне неприятная вещь.
В верхних точках батарей проверьте наличие клапанов для выпуска воздуха и их работоспособность (на верхнем этаже в верхней точки батареи должен быть такой краник, через который выпускают воздух). Если таких клапанов нет или они не работают из- за воздушных пробок часть помещений не будет прогреваться зимой.
Проверяем стены.
Проверку можно произвести с помощью длинной линейки или лазерного уровня http://stroitel.shop.by/Kontrolno-izmeritelnye_pribory_i_instrumenty/dalnomery/bosch_dle_40_professional/ Можно так же просто использовать длинный ровный деревянный или металлический брус или натянуть шпагат вдоль стен- шпагат должен равномерно касаться всей стены- и в горизонтальной и в вертикальной плоскости.
Необходимо проверить наличие подтеков или следов от них.
Вертикальность стен и горизонтальность пола лучше проверить с помощью строительного уровня http://stroitel.shop.by/Kontrolno-izmeritelnye_pribory_i_instrumenty/Niveliry/niveliry_lazernye/Einhell12/Uroven_lazernyy_Einhell_NLW_90_2_/ Вершиной проверки должна стать проверка качества укладки паркета- качество укладки, отсутствие “прогибов” и “горбов”, покажет вообще уровень и культуру строительно- отделочных работ. Желательно так же заглянуть за плинтус- от края паркета до стены должно быть не менее сантиметра- паркет штука живая и способен расширяться (например при повышении влажности).
В деревянном доме нужно проверить сухость дерева- это можно сделать влагомером http://stroitel.shop.by/Kontrolno-izmeritelnye_pribory_i_instrumenty/davlenie_i_vlazhnost/vlagomer-mg4d_izmeritel_vlazhnosti_drevesiny_0_45_kg/ Клееный брус имеет влажность 16%, типичный брус и прочие бревна- 18%. Если дом не обработан специальными антисептическими материалами, на древесине можно найти черноту и следы работы жуков- древоточцев.
Остерегайтесь домов из оцилиндрованного бревна. Это когда у бревен срезают самый прочный- поверхностный слой и дом складывают из бревен, состоящих только из мягкой сердцевины. На вид такой дом- конфетка, но простоит не долго.
Проверка канализации.
Если в доме есть ванная, нужно ее наполнить до половины и открыть слив- в нормальном состоянии ванная должна опорожниться за полторы минуты. После этого нужно осмотреть трубы- на них не должно быть следов влаги. Осмотрите канализацию.
Нужно слить большой объем воды и посмотреть, насколько быстро она уходит. Затем визуально проверить состояние труб – на них не должно быть влаги. Если трубы канализации из пластика- нужно посмотреть стыки- в них могут быть неправильно установлены или изношены резиновые прокладки.
Если дом с выгребной ямой, нужно осмотреть ее- объем выгребной ямы должен быть не менее 4 кубометров. Стены ямы должны быть кирпичными или бетонными и оштукатуренными цементным раствором.
Дощатые стены выгребной ямы должны быть надежно покрыты битумом. В выгребной яме должна быть рабочей дренажная система- если яма полная, значит дренаж не работает или его просто нет. В этом случае вам гарантировано общение с ассенизаторами.
Поговорите с соседями- нет ли территориальных споров- эти моменты нужно отследить особо. Проверьте расстояние от дома до границ участка- все эти расстояния есть в планах территории- границы указаны в документации, которая хранится в Центре земельного кадастра.
Особое внимание обратите на соседей- с каждым из них придется переговорить отдельно. Нередки случаи, когда все недоразумения по межеванию участка возникают уже после подписания договора купли продажи. Вдруг может обнаружится, что продавец вашего участка незаконно прирезал к своей земле часть обочины или другую спорную территорию.
Для полноты картины загляните в Поселковый совет или местному председателю- они не хуже кадастра знают всю обстановку с землей.
Проверка юридической свободы участка.
Есть случаи, когда земля продается в связи с угрозой наложения на землю взыскания- ареста или иного судебного акта. Есть вероятность, что один из бывших совладельцев дома или земли (к примеру член семьи, находившийся в армии, в заключении или числившийся в безвестно отсутствующих) вдруг объявится и предъявит свои права на землю и дом. Эта информация проверяется нотариусом по своим нотариальным реестрам и при заключении сделки должна быть четко зафиксирована в договоре.
Очень большое внимание обратите на предыдущих владельцев дома- как часто они менялись, были ли у них полномочия на продажу, все ли договора были зафиксированы у нотариуса и прошли ли государственную регистрацию.
Нужно понимать,что если хотя бы одна сделка будет признана недействительной, то вся последующая цепочка так же будет недействительной, и вряд ли удастся вернуть свои деньги. А на практике такое не редкость. И если одному из бывших совладельцев удастся доказать в суде, что тысячная доля от дома- его собственность- у вас серьезная головная боль. Совместное пользование домом вам обеспечено.
Все договора купли- продажи хранятся в БТИ.
Очень важно проверить проектную документацию на инженерные системы проектную документацию на дом и на инженерные системы. Очень сложно бывает установить, внутри каких стен замурованы трубы отопления, газовые или водяные трубы. Сложность могут представлять и кабеля- силовые, телефонные или оптоволокно.
К этому разделу нужно отнестись особенно серьезно- зачастую сделки бывают ничтожными или оспоримыми.
Проверка коммуникаций начинается с договоров с компаниями, устанавливавших эти системы (включая гарантийные талоны, инструкции и сертификаты), а при условии выполнения работ по системе шабаш- монтаж- нужно потребовать четкую схему расположения всех коммуникаций и соединений:
разводки газа
тепла
электричества
воды
канализации.
Причем важно выяснить - было ли подключение к сетям законным- нужно проверить технические условия на подключение ко всем сетям. Есть вероятность, что незаконные подключения обнаружат и отрежут вас от воды, канализации, газа или электричества.
Если дом сдан и в БТИ находится паспорт дома, важно убедится- не были произведены незарегистрированные перепланировки.
При обнаружении незаконных перепланировок, переоборудования дома и всех строений важно помнить, что вся забота о внесении изменений в паспорт БТИ ляжет на ваши хрупкие плечи.
Что можно поручить экспертам:
Проверку качества внутридомовых коммуникаций
Проверку газового оборудования
Проверку фундамента
Проверку качества печей и дымоходов
Экспертизу состояния дерева- сухости, прочности, наличия грибка.
Качество и надежность укладки кровли.
Прочность стен ( с помощью устройств неразрушающего контроля)
Анализ “качества” тепла в доме- теплопроводность стен, дверей, окон и крыши.
В конце хочется пожелать- не доверяйте глазам, открывайте и закрывайте по несколько раз двери и окна, щупайте руками, простукивайте стены деревянным предметом- так можно определить и пустоты в стенах, и излишнюю влагу, и холодные промерзшие кирпичи, трубы под ударами будут дребезжать, а не звенеть.