ПЯТЬ СТРАХОВ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ В КРИЗИС

Покупатели жилья, как правило, боятся долгостроя и банкротства застройщиков. Однако кризис обнажил и новые опасности, связанные в том числе с банками и курсом рубля. Чего опасаться покупателям жилья сейчас и что делать, чтобы чувствовать себя уверенно, в материале ниже.
Укрепление рубля.
Нынешний курс на стабилизацию рубля ещё больше запутал участников рынка недвижимости, внимательно наблюдавших за движением валют на протяжении всего кризиса.
«Многие покупатели оказались просто в растерянности. Весь прошедший год была одна чёткая тенденция — ослабление национальной валюты, и люди более или менее понимали, в каком направлении двигаться: переводить деньги в валюту, рассчитывая приумножить свои накопления», — говорит заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев.
С укреплением рубля многие потеряли накопленные в валюте деньги, и та недвижимость, на покупку которой они рассчитывали, оказалась уже не по карману. Те, кто до последнего хранил деньги в долларах, теперь вынуждены отказаться от сделок.
Что делать: распорядиться своими сбережениями. Нет подходящей квартиры или на неё не хватает — можно разместить деньги на депозит. Если же хочется «пристроить» сбережения именно в недвижимость, то не стоит медлить, советуют эксперты.
«Сейчас застройщики придерживаются гибкой ценовой политики, предлагаются интересные акции и скидки. Например, у одного из лучших застройщиков Краснодара ИСК РАС сейчас сразу несколько выгодных акций при покупке квартиры в ЖК Парусная Регата. Если категорически не хватает средств на уже присмотренную и понравившуюся квартиру, можно попробовать оформить ипотеку по программам субсидирования. Если сумма небольшая, то и кредит можно погасить быстро, и переплата не будет очень значительной», — говорит аналитик.
Банкротство застройщика.
Один из вечных страхов, который обостряется именно в кризис, — банкротство застройщика.
Наученные прошлым кризисом, сейчас покупатели жилья стали активно интересоваться источниками финансирования проекта и наличием страхования гражданской ответственности. Наиболее надёжными являются те застройщики, которые имеют собственные инвестиционные средства и не прибегают к заимствованиям в кредитных организациях, как например уже упомянутая компания ИСК РАС.
Прогнозы о смещении спроса в сторону готовых проектов оправдались только частично: в новых проектах с интересными условиями приобретения от крупных застройщиков с большим портфелем проектов по-прежнему высокие объёмы продаж, рассказывают специалисты Est-a-Tet.
Что делать: изучить информацию о застройщике. Зайти на сайт налоговой службы и заказать электронную выписку по юридическому лицу, которое в проектной декларации обозначено как застройщик. На сайте арбитражного суда региона, где находится объект, посмотреть, какие дела проходят по этому юридическому лицу: наличие или отсутствие дел о банкротстве покажет, есть ли у компании финансовые трудности.
«Заморозка» проекта.
Ещё один страх, который может превратиться в реальность в кризис — «заморозка» проекта. Это может случиться отнюдь не только из-за банкротства застройщиков, но и просто из-за того, что в кризис планы девелопера изменятся. Некоторые пытаются переориентироваться на почти готовые проекты. Но покупка квартиры в проекте, только вышедшем на рынок, может быть более выгодной. Например, в той же Парусной Регате, комплексе класса «Комфорт плюс», цена за м2 на сегодня начинается от 38,5 тысяч рублей. Очень привлекательная цена, особенно учитывая, что по окончании строительства она возрастёт минимум до уровня 52 - 55 тысяч рублей, буквально за год.
«Сегодня большинство девелоперов, особенно в новых проектах, готовы идти навстречу покупателям. Снижение спроса в начале года и ужесточение конкуренции побудили продавцов более лояльно относиться к каждому потенциальному клиенту», — рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По словам эксперта, для привлечения покупателей большая часть новых проектов выходит с дисконтом к рынку до 15%.
Что делать: выбрать надёжного застройщика. Покупать новостройки на начальной стадии желательно только с заключением ДДУ (договор долевого участия), с уже полученным разрешением на строительство.
Жилой комплекс должен иметь аккредитацию крупного банка, а лучше нескольких. «Это будет гарантией того, что строительство комплекса завершится согласно заявленным срокам», — говорит эксперт.
Безналичные расчеты.
Нестабильность банковского сектора и отзыв лицензий у банков усилили страх безналичных расчетов, особенно через небольшие банки.
«При этом фобии в большей степени касаются аккредитивных сделок, нежели расчётов через ячейку. Люди боятся отзыва лицензии», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. Существует также банковский аккредитив — это форма расчётов, похожая на аренду ячейки, но деньги помещаются на специальный банковский счет. Банк обязуется исполнить поручение плательщика (покупателя квартиры) по аккредитиву в пользу получателя (продавца). Как и в случае с банковской ячейкой, банк обязуется совершить платёж после представления продавцом документов, доказывающих, что сделка была совершена.
Что делать: выбирать надёжный крупный банк. Изучить последние новости о банке. Проконсультироваться со специалистами об условиях использования банковских ячеек и аккредитивов.
Кризис вторичного рынка.
Сокращение доходов населения привело к росту альтернативных сделок: люди продают свою квартиру, чтобы купить новую. Но специфика вторичного рынка, связанная с адресным поиском покупателя, а также высокие ставки по ипотеке для этого сегмента вызывают страх невозможности продать имеющуюся квартиру быстро без сильного снижения цены.
«Люди опасаются, что не смогут в разумные сроки, пока цены на новостройки не выросли, выручить от продажи имеющейся недвижимости достаточную сумму, чтобы приобрести новую квартиру. Сейчас встречаются случаи, когда за период продажи недвижимости на вторичном рынке из-за стагнации этого сегмента цены в выбранной новостройке успели вырасти и покупателям пришлось отказаться от покупки», — отмечает Алексей Оленев.
Что делать: не отчаиваться. Если совершить сделку необходимо, вариант всегда можно найти. В частности, риелторы рекомендуют подумать о том, чтобы взять ипотеку под залог квартиры. «С одной стороны, ставка выше, порядка 17%, с другой стороны, когда рынок восстановится, квартиру с разрешения банка можно продать и погасить кредит», — говорит Алексей Оленев. Кроме того, всегда найдутся люди, которым нужно купить квартиру как можно скорее, причем готовую.
Однако эксперты советуют адекватно оценивать свою недвижимость — это один из важнейших пунктов продажи вторичной квартиры на падающем рынке. Стоит изучить аналогичные предложения в своем районе, чтобы не заломить цену, но и не продешевить.