Права собственника квартиры, приобретенной на публичных торгах, под защитой

В определении ВС подчеркивается, что пока состоявшиеся торги не признаны недействительными, проведение заново публичных торгов в отношении того же имущества, в том числе с иной начальной продажной стоимостью, не допускается
Один из экспертов отметил, что стоимость приобретенного на торгах имущества могла быть принята во внимание при наличии подтверждения, что более чем за год рыночная стоимость имущества не изменилась. Другая заметила, что в практике часто встречается ситуация, когда при рассмотрении дел по кредитным спорам суды оставляют без должного внимания права и интересы третьих лиц.
Верховный Суд опубликовал Определение ( https://vk.cc/cH5SWa ) по делу № 5-КГ24-93-К2, в котором указал, что проведение заново публичных торгов в отношении одного и того же имущества не допускается, пока состоявшиеся торги не будут признаны недействительными.
16 мая 2019 г. АО «Тинькофф Банк» и Генрик Хачатрян заключили кредитный договор на выпуск и обслуживание кредитной карты на сумму более 1,5 млн руб. на срок 60 месяцев. В тот же день в обеспечение обязательств заемщика был заключен договор залога приобретаемой квартиры общей площадью 96,2 кв. м. Во исполнение договора банк на кредитную карту мужчины перечислил денежные средства.
По состоянию на 11 января 2021 г. у Генрика Хачатряна образовалась задолженность в размере свыше 1,1 млн руб., в связи с тем что он не исполнял обязательства по своевременному возврату кредита.
В соответствии с отчетом об оценке от 17 февраля 2021 г. рыночная стоимость квартиры составила более 4,5 млн руб.
Поскольку Герник Хачатрян не исполнил требование банка о досрочном возврате кредита, банк обратился в суд с иском о взыскании свыше 1,1 млн руб. задолженности, процентов за пользование кредитом с 12 января 2021 г. по день фактического исполнения обязательства и расходов на оплату услуг по оценке и уплату госпошлины, а также об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену более 3,6 млн руб.
Хорошевский районный суд г. Москвы решением от 27 мая 2021 г. удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика задолженность по кредитному договору в размере более 1,4 млн руб. и проценты за пользование кредитом, начисляемые с 12 января 2021 г. до дня фактического исполнения обязательства, на сумму более 1,1 млн руб. Суд обратил взыскание на предмет залога путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены более 3,6 млн руб. Также взысканы госпошлина и расходы на оплату оценки.
Спустя два года, 18 апреля 2023 г. Мосгорсуд перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и отменил решение районного суда. Апелляция установила, что данную квартиру на торгах, проведенных в рамках исполнительного производства от 16 апреля 2022 г. по принудительному исполнению решения Хорошевского районного суда г. Москвы от 27 мая 2021 г., приобрел Нарек Мартиросян. 23 августа 2022 г. МТУ Росимущество в Краснодарском крае и Республике Адыгея и Нарек Мартиросян заключили договор купли-продажи квартиры.
По ходатайству ответчика апелляционный суд назначил судебную оценочную экспертизу. Согласно заключению эксперта от 2 августа 2023 г. рыночная стоимость предмета залога по состоянию на 27 мая 2021 г. составляла более 7,8 млн руб., а по состоянию на 25 августа 2023 г. – свыше 13 млн руб. Суд, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору и размер задолженности, проверив и признав ее расчет арифметически верным, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены порядка 10,5 млн руб. С данными выводами согласилась кассация.
Посчитав определения апелляции и кассации незаконными, Нарек Мартиросян обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что в п. 73 Постановления Пленума ВС от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, что при продаже предмета залога с торгов по смыслу ст. 447 ГК цена его реализации предполагается рыночной, если заинтересованным лицом (должником, залогодателем − третьим лицом, последующими залогодержателями и др.) не будет доказано нарушение порядка проведения торгов – в частности, непрозрачность условий, отсутствие гласности, ограничение доступа к участию в торгах и иные существенные нарушения, повлекшие неправильное определение цены продажи. При отсутствии таких нарушений цена реализации не может быть опровергнута исключительно со ссылкой на отчет оценщика.
Из положений ч. 1 и 3 ст. 78, ст. 93 Закона об исполнительном производстве, п. 1 ст. 350, п. 1 и 2 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК, а также разъяснений Пленума ВС следует, что результатом завершения публичных торгов является реализация предмета залога по действительной рыночной цене, а также исключается возможность опровержения данной презумпции только новым отчетом оценщика. Таким образом, пояснил Верховный Суд, пока состоявшиеся торги не признаны недействительными, проведение заново публичных торгов в отношении того же имущества, в том числе с иной начальной продажной стоимостью, не допускается.
ВС также обратил внимание, что 23 августа 2022 г. Росимущество в Краснодарском крае и Республике Адыгея в лице ООО «АРГУМЕНТ» и Нарек Мартиросян в лице представителя, действующего по доверенности, заключили договор купли-продажи арестованного имущества. Согласно договору продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает недвижимое имущество, переданное ОСП по Карасунскому округу г. Краснодара ГУФССП России по Краснодарскому краю, акт приема-передачи от 7 июля 2022 г., исполнительное производство от 16 апреля 2022 г., согласно итоговому протоколу о проведении открытого аукциона в электронной форме по продаже арестованного имущества от 10 августа 2022 г., а именно жилое помещение площадью 96,2 кв. м. Договором стоимость имущества определена в размере порядка 5,9 млн руб. Кроме того, указано, что на момент заключения договора покупатель произвел расчеты в соответствии с условиями указанного итогового протокола о проведении открытого аукциона в электронной форме по продаже арестованного имущества. Оплата произведена полностью. 13 октября 2022 г. право собственности Нарека Мартиросяна на приобретенный на публичных торгах объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН.
Верховный Суд указал, что данные торги не были признаны недействительными. Перечисленные обстоятельства апелляционный суд не оценил надлежащим образом. Отменяя решение первой инстанции и принимая новое, в том числе об обращении взыскания на это же заложенное имущество – квартиру – путем продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости в размере около 10,5 млн руб., апелляция не применила подлежащие применению нормы права и допустила возможность пересмотра только на основании нового заключения оценщика цены уже проданного Нареку Мартиросяну имущества на завершившихся торгах, не признанных в установленном порядке недействительными. Кассация не устранила допущенные апелляцией нарушения норм права.
Таким образом, ВС отменил решения апелляции и кассации и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.
advgazeta.ru