Как сделать из хрущевки современный восьмиэтажный дом.

Эксперимент с перестройкой дома на улице Мишина начался в 2006 году. Перед жильцами стояла дилемма — либо дождаться, когда их четырехэтажная хрущевка, построенная в 1958 году, попадет под программу сноса, и переехать в другие районы Москвы, либо перестроить дом своими силами и не разъезжаться. Они выбрали второй вариант. По словам председателя товарищества собственников жилья дома Гарри Куренкова, на протяжении пяти лет жильцы пытались получить различные документы и самостоятельно пройти все процедуры. В 2011 году эксперимент поддержали в только что созданном департаменте градостроительной политики Москвы, с помощью которого удалось получить все недостающие документы. Стройка начнется в ближайшее время, все разрешительные документы уже получены, для будущей надстройки уже забиваются сваи. Реконструкция дома не предполагает отселения жильцов, все останутся в своих квартирах.
Сколько стоит реконструкция
В доме четыре этажа, 16 квартир. Согласие на реконструкцию дали владельцы 13 из них. В проект согласились инвестировать и трое сторонних вкладчиков. Для ремонта и реконструкции дома в ТСЖ создали финансовый фонд. После завершения строительства пайщики получат в надстроенной части дома квартиры по себестоимости. Жильцам, не вступившим в фонд и не заключившим договоры, увеличат площади существующих квартир на 18 кв. м. Еще один бесплатный бонус — они будут жить в капитально отремонтированном доме.
Первые участники платили за реконструкцию примерно по 45 тыс. руб. за 1 кв. м площади квартиры. Сейчас стоимость участия составляет 165 тыс. руб. за метр. Когда дом сдадут, квартиры будут продаваться только по рыночной цене — приблизительно за 200–250 тыс. руб. за 1 кв. м. На стадии строительства можно отказаться от участия в финансировании, продав паевую долю по договору переуступки прав.
Таким образом, стоимость средней двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м при участии в проекте будет варьироваться от 2,7 млн руб. на ранних стадиях реконструкции до 12 млн на поздних. Средняя рыночная цена аналогичных квартир в этом районе составляет 10–15 млн рублей.
Общая стоимость реконструкции дома на ул.Мишина — 200 млн рублей.
Гарри Куренков, председатель ТСЖ «Мишина-32»:
— Реально мы начали весь процесс в 2004 году. Причина простая. Во-первых, вокруг начали сдавать комплекс домов, и мы опасались, что инвестор захочет расселять наши дома и все тут перестраивать. Во-вторых, в те годы как раз началась массовая кампания по организации ТСЖ, и мы решили, совместив это, организовать свое ТСЖ с целью реконструкции. Мы воспользовались правами, которые появились в новом Жилищном и Строительном кодексах, а именно правами собственника на капитальный ремонт и реконструкцию.
ТСЖ мы создали при условии, что воспользуемся правами заказчика-застройщика. Почему? Было понятно, что нужно заниматься экономией воды, тепла, электричества. Но как ее экономить, если системы все старые? Надо менять, делать капитальный ремонт, ставить системы диспетчеризации. Но это все должно быть экономически выгодно. Значит, должен быть бизнес-план.
Правительство Москвы одобрило нашу инициативу. 10 февраля 2006 года вышло его распоряжение под номером 171-р, в котором четко определено, что мы делаем реконструкцию дома с надстройкой за счет привлеченных и внебюджетных средств. Этим же распоряжением ТСЖ и было определено заказчиком-застройщиком.
Наталия Николаева, жительница дома:
— Мы привыкли к нашему маленькому домику. Но он без капитальной реконструкции уже 50 лет — в общем, мы хотели хороших условий. Я восприняла информацию о грядущей реконструкции положительно, хотя опасения, конечно, были. Мы же первые, кто это делает, и непонятно, сможем ли, потянем ли, хватит ли денег, мы же не миллионеры.
На финансирование проекта жильцы искали деньги из разных источников: кто-то брал в банке потребительский кредит (ипотеку нельзя, потому что она выдается только при наличии разрешения на строительство), кто-то копил. Мне помогали дети, которые давно живут отдельно. У каждого свой бюджет.
Было ощущение, что обратной дороги нет. Потому что если опустить руки, то ничего не получится и деньги в конце концов пропадут. Были и собрания, где мы дружно решали, что делать, если нам не дают какую-то справку. Конечно, из-за того, что дом наш маленький, нам проще договориться. Мы многое уже пережили. Например, выходили из дома в бахилах: было грязно, когда укрепляли фундамент, да вдобавок наступила весна. Конечно, проложили мосточки, но бахилы все равно приходилось надевать. Добежишь до машины — снимешь. Ничего, потерпим еще два года.
10–15 млн руб. — средняя рыночная стоимость аналогичных квартир в этом районеОбщая стоимость реконструкции дома на ул.Мишина — 200 млн рублей
Как жильцы готовились к реконструкции
Шаг первый: ТСЖ
— Организовали ТСЖ — товарищество собственников жилья, в которое вошли все собственники квартир в доме.
— Вынесли на повестку заседания вопрос о реконструкции дома. Согласно п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, ТСЖ вправе «принимать решения о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта».
— Проголосовали за реконструкцию. Для этого на заседании должно быть не менее 50% собственников жилья или их законных представителей (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 жителей дома.
— Создали фонд реконструкции, который может состоять полностью из средств собственников жилья в этом доме — будущих или нынешних. Кроме того, можно привлечь сторонние инвестиции от юридических лиц — в этом случае, однако, проект подпадет под закон о долевом строительстве, что накладывает некоторые обременения, например нужно будет проводить конкурс на реконструкцию.
— Все собственники заключили с ТСЖ договоры паевого участия в реконструкции дома.
Шаг второй: изыскания
— Провели межевание и поставили земельный участок дома на кадастровый учет. Разработали межевой план и получили в Росреестре паспорт участка.
— Провели инженерные изыскания грунтов. Оценили геологию почв под домом, наличие водных потоков и коммуникаций под реконструируемым домом, экологические нормативы и другое.
— Получили заключение о техническом состоянии дома. Оценили состояние дома и нагрузку, которую он сможет выдержать после реконструкции.
— Получили градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ показывает, как можно использовать земельный участок, какое строительство разрешено на нем, можно ли подключиться к инженерным коммуникациям. Сведения в ГПЗУ соотносятся с генеральным планом и правилами землепользования и застройки.
— Заказали проектно-сметную документацию для строительства. Именно на этом этапе прописывается и указывается будущий проект дома, его архитектура, способ подключения инженерных коммуникаций и стоимость работ.
— Отдали все документы в Мосгорстройнадзор и получили разрешение на строительство и реконструкцию.
Шаг третий: строительство
— Заключили договоры с генподрядчиком строительства, техническим заказчиком, а также договор на выполнение работ по контролю строительства.
Юрий Филипенко, начальник управления координации реализации генерального плана департамента градостроительной политики г. Москвы:
— Два года назад к нам обратился председатель ТСЖ «Мишина-32» с просьбой помочь в прохождении государственной экспертизы проектной документации. И с этого началось наше сотрудничество. Я каждый день, в том числе по выходным, в течение года с лишним занимался этим вопросом. Важный вывод, к которому мы пришли, — многие процедуры в схеме можно проводить одновременно. В целом, по моим оценкам, время разработки различных документов можно сократить до шести-девяти месяцев.
Если проект признают удачным, то мы будем разрабатывать дорожную карту, в которой пропишем все самые подробные детали и нюансы. Это будет методическое пособие, подробные рекомендации, как реконструировать подобные дома. Взяв его в руки, заказчик-застройщик сможет понять, что и каким образом делать.
У нас есть и сроки. Если мы до 2025 года не реконструируем подобные дома, то они сами по себе начнут ветшать. И тогда останется один путь — снос. Очень важно в данном контексте различать сносимые и несносимые серии домов. Программа реконструкции вряд ли затронет панельные дома сносимых серий. Дело в том, что их узлы, крепежные элементы, коммуникации в достаточной степени уже устарели, а кирпичные дома, как правило, значительно крепче. И если все пройдет удачно, то реконструкция может коснуться 4,5–5 млн кв. м площади в жилищном фонде.
Оригинал Московские новости