Аресты и обременения на объект: какими бывают, как проверить, и может ли не состояться сделка из-за сокрытия информации о них?

Для внимательного покупателя, а уж тем более его профессионального представителя, нет ничего страшного в арестах и обременениях на недвижимость. Достаточно посмотреть на выписку из ЕГРН. Там в специальной графе будут отображены все ограничения:
- запрет на регистрационные действия по решению суда или судебных приставов. Чаще всего накладывается из-за имеющейся задолженностей по кредитам и коммунальным услугам. Но может быть наложен и из-за судебных споров (например, раздел имущества при разводе или в связи со спорами при вступлении в наследство)
- Ипотека в пользу банка или физического лица. На данный момент очень популярный вид обременения. Доля объектов, находящихся в ипотеке, растет и на данный момент таких объектов в продаже около 20% от общего числа объектов в продаже. Банки предлагают комфортные программы и варианты по продаже таких объектов, которые безопасны для покупателя и удобны для продавца.
- Рента
- Сервитут.
Обнаружить данные обременения не составит труда, так как законом предусмотрено внесение данных о них в выписку ЕГРН. То есть, без проведения определенных манипуляций (устранение причин обременения, соответственно, и удаления записи из выписки), провести сделку попросту невозможно.
Покупателя эти записи не должны пугать. Если указаны данные об аресте, например, наложенном судебными приставами, то достаточно узнать причину ареста, сумму задолженности и предложить продавцу ее погасить. В течение 03-х рабочих дней арест будет снят и объект можно будет покупать.
Но помимо легко выявляемых всеми арестов и обременений, есть очень много скрытых, так сказать «пограничных» состояний.
Например, сегодня Вы выбрали квартиру, попросили показать продавца свежую выписку из ЕГРН, и там все, на первый взгляд, прекрасно и безопасно. Но, подав документы в Росреестр на регистрацию, Вы получили отказ в государственной регистрации или так называемую «приостановку». Почему так может произойти?
- на следующий, после подачи документов на регистрацию, день, судебными приставами в Россрестр направлено постановление о наложении ареста за неуплату кредита или задолженность по коммунальным услугам.
- Вступило в законную силу решение суда о запрете регистрационных действий в связи с использованием земельного участка не по назначению
- Администрация наложила сервитут на владение земельным участком в связи со строящимся газопроводом.
Также к «пограничным» обременениям можно отнести использование материнского капитала для приобретения объекта недвижимости. На данный момент вопрос внесения об этом записи в ЕГРН так и не решен. Всем известно, что продать такой объект можно только с разрешения опеки, но вот чтобы обнаружить этот факт, просто взглянуть на выписку не получится.
Таких примеров за время работы любого из специалистов по недвижимости еще множество. Зачастую, они как сыщики, проводят мероприятия по розыску и предотвращению преступных действий продавцов.
Во многих агентствах недвижимости существует целая методология по поиску «пограничных» обременений. Поэтому мы всегда рекомендуем в таком важном вопросе, как приобретение недвижимости, доверяться профессионалам. Но доверяться тоже нужно правильно. Рекомендуем не слепо доверять специалисту, а, как минимум работать по договору, и проверить, чтобы агентство состояло в профессиональном сообществе, а также его деятельность была застрахована. Это дополнительная гарантия безопасности сделки.
Автором данной статьи является наш ведущий юрист из офиса Сергиев Посад Виктория Рябова.