Перепланировка квартиры

Вопросы по перепланировке и переустройству жилой недвижимости регулируются несколькими законодательными актами РФ.
1. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ)
Это основной документ, который определяет самые важные правила. Напомним, с начала 2025 года в РФ действуют обновленные правила перепланировки жилья.
Статья 25: Даёт точные определения, что такое переустройство (установка, замена инженерных сетей) и перепланировка (изменение конфигурации помещения, требующее внесения в техпаспорт).
Статья 26: Устанавливает общий порядок согласования. Требуется получить предварительное разрешение от органа местного самоуправления (например, районной жилищной инспекции), а после завершения работ — оформить акт ввода в эксплуатацию.
Статья 27: Перечисляет основания для отказа в согласовании перепланировки (например, если работы нарушают прочность несущих конструкций или права других граждан).
Статья 29: Регламентирует последствия самовольной перепланировки и порядок приведения помещения в исходное состояние через суд.
2. Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006
Этот документ содержит «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» и, что важно, «Положение о признании помещения жилым...».
В нём содержатся технические требования к жилым помещениям (высота потолков, освещенность, инсоляция и т.д.).
Он определяет, какие изменения недопустимы, так как делают помещение непригодным для проживания.
3. Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ)
Он важен, когда перепланировка затрагивает конструктивные элементы здания.
Регулирует вопросы воздействия на несущие стены и конструкции, так как они относятся к объектам капитального строительства.
4. Кодекс об административных правонарушениях РФ (КоАП РФ)
Статья 7.21: Устанавливает административную ответственность (штраф) за самовольное переустройство или перепланировку жилых помещений.
Статья 7.22: Предусматривает ответственность за ухудшение условий проживания в результате таких работ.
5. Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
Устанавливает технические нормы и требования безопасности, которые нельзя нарушать при проведении любых строительных работ, включая перепланировку (пожарная безопасность, устойчивость конструкций).
Что можно делать без согласования
Если ремонт ничего, по сути, не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону это не перепланировка или переустройство.
В целом без согласования можно:
Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему — например, трубы или ванну.
Менять входную дверь в квартиру, а также межкомнатные двери.
Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Что можно делать с разрешением на перепланировку
Если у вас есть разрешение на перепланировку квартиры, то вы можете:
Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения, вентиляции.
Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов.
Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены ненесущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Увеличить жилую площадь за счет вспомогательных помещений внутри жилого помещения
Что нельзя делать при перепланировке
При перепланировке не получится:
Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.
Переносить батареи на лоджию, балкон или веранду.
Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.
Делать перепланировки в аварийных домах.
Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.
Изменить сечение вентиляционных каналов или демонтировать вентиляционные и технические короба (шкафы).
Увеличивать площадь жилого помещения за счет лоджий, тамбуров, балконов и другого общедомового имущества.
В целом не допускается перепланировка, ведущая к:
нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания;
нарушению в работе инженерных систем или установленного на них оборудования;
ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов;
нарушению требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и