Капитальные и некапитальные строения: как суды их различают?

В конце прошлого года Госдума приняла два закона, которые обязывают владельцев земельных участков ставить на учет все ранее незарегистрированные капитальные строения. Разберемся чуть подробнее.
***Что стоит знать о новом законе?***
Федеральный закон от 29.10.2024 № 370-ФЗ внес поправки в Земельный кодекс и ряд других актов. Если раньше «дачная амнистия» распространялась только на садовые и жилые дома, то теперь под нее подпадают любые постройки, имеющие признаки капитальных строений.
Кроме того, принят еще один закон, который ввел для собственников штрафы за незарегистрированные хозпостройки, обладающие признаками капитальных объектов (ФЗ от 26.12.2024 № 487-ФЗ).
Формально законодательство выделяет два признака капитальных строений: наличие прочно связанного с землей фундамента и невозможность разобрать строение и перенести его на другое место без несоразмерного ущерба.
Однако в законе не уточнено, что именно понимается под «прочной связью с землей» и где проходит граница «несоразмерного ущерба».
Это создает риск: за незарегистрированное капитальное строение можно получить штраф, а налоговая вправе начислить налог задним числом. При этом формулировки закона не всегда позволяют четко отличить капитальные постройки от некапитальных.
***Примеры из практики***
В ряде дел суды учитывали следующие признаки некапитального строения.
1. Наличие разборных несущих или ограждающих конструкций. Если строение можно разобрать на элементы, перевезти и собрать заново, оно чаще всего признается некапитальным.
При этом суды опираются на критерий «несоразмерного ущерба», для чего в спорных случаях назначают экспертизу. Обычно несоразмерным ущербом считается ситуация, когда стоимость перемещения превышает 90% стоимости строительства (Постановления АС Московского округа № Ф05-17742/2023, № Ф05-6240/2024, № Ф05-35370/2023).
2. Отсутствие заглубленного или наличие мелкозаглубленного фундамента. Фундамент глубиной меньше расчетной глубины промерзания грунта капитальным не считается. Для примера: в Центральной России расчетная глубина — около 70 см. В Москве фундамент до 50 см не признается признаком капитального строения (Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП).
3. Отсутствие прочной связи с землей через фундамент. Например, если постройка крепится к фундаменту только через анкерные болты, это обычно не считается «прочной связью» (Постановление АС Московского округа от 10.12.2019 по делу № А41-5158/2019).
4. Отсутствие подключения к инженерным сетям. Как правило, если объект не подключен к сетям (кроме электроснабжения), он считается некапитальным. Но это лишь дополнительный признак, не определяющий сам по себе (Постановление Девятого ААС № 09АП-41737/2018-ГК).
5. Ограниченный срок эксплуатации. Для некапитальных объектов он обычно составляет 10–15 лет, что несравнимо меньше по сравнению с капитальными строениями.