Как показывает опыт, доля квартир с обременением по ипотеке на вторичном рынке колеблется в пределах 20-30%. С учетом сложившейся ситуации на рынке недвижимости и увеличением сделок с использованием ипотечных кредитов, цифра квартир с обременением будет только расти. Рассмотрим весь процесс сделки купли-продажи, если квартира находится в обременении у банка. С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Самые жесткие условия в этом отношении – у лидера ипотечного кредитования Сбербанка. Он требует сначала полностью выплатить остаток задолженности, после чего продавец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из денег, вырученных за покупку. Но не так все просто. Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, такая: - Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. - Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности. - Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами). - Заключается основной договор купли-продажи. - Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию. Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней). - Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре. А теперь обсудим риски: - Подобная схема несет довольно большие риски для покупателя: ведь именно он гасит долг продавца перед банком. А если продавец передумает? Взыскать с него деньги, конечно, можно. Но – через суд. - А если с продавцом что-то случится, и он физически не сможет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда опять суд. А если покупатель хочет сам взять ипотечный кредит, то он может одобрить его только в том же банке, который является держателем закладной. Если же покупатель почему-либо не может пройти одобрения именно в этом банке, либо у него есть специальные корпоративные условия в другом, то... увы. Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у других банков. Итак, купля-продажа квартиры с обременением несет за собой определенные риски. Но их можно избежать либо минимизировать, обратившись к специалистам. Есть агентства недвижимости, где все сделки с недвижимостью застрахованы на серьезную сумму и несут ответственность за свою деятельность, что является гарантом надежности и прозрачности сделок. Остались вопросы? Пишите либо звоните 8 963 573 8254 Екатерина