Субсидированная ипотека продолжает оставаться драйвером спроса на первичном рынке жилья. Программы семейной, военной, ИТ-ипотеки дают ставку 6%, 5%, а иногда и ниже — особенно при помощи маркетинга застройщика. На первый взгляд — отличная возможность: ставка ниже рыночной почти в два раза. Но за этой выгодой часто скрываются нюансы, о которых важно подумать до подписания договора.

Главное, что стоит понимать: большинство льготных программ распространяются только на новостройки. Это значит, что субсидию нельзя применить к «вторичке», даже если квартира лучше по качеству и дешевле по цене. И вот тут появляется ключевой момент: цены на первичное жильё в среднем выше, чем на аналогичную «вторичку» с ремонтом.

Причём разница в стоимости может быть значительной — от 10 до 30%. Например, в крупных городах за 10 млн можно купить «однушку» от застройщика без отделки, или за те же деньги — просторную квартиру с ремонтом на вторичном рынке. В первом случае — нужны дополнительные вложения в отделку, в том числе дизайнерский ремонт, техника, мебель. Во втором — можно въезжать и жить сразу.

Получается парадокс: ставка по ипотеке ниже, но итоговая переплата — выше. Потому что сумма кредита больше, и к ней добавляются расходы на ремонт. Да и ставка «на витрине» не всегда совпадает с реальной: в некоторых субсидированных схемах застройщик компенсирует банку льготную ставку, но делает это за счёт увеличенной цены объекта. Платит всё равно покупатель — просто не в ежемесячных платежах, а сразу в цене за квадратный метр.

Другой важный аспект — срок ипотеки. Если человек планирует закрыть кредит за 2–5 лет, активно гасить сумму займа или рассчитывает на доходы от бизнеса, продажи другой недвижимости, то выгода от субсидированной ставки снижается. В этом случае часто выгоднее взять ипотеку на вторичное жильё, квартира дешевле, с ремонтом, и быстрее выйти из кредита. При таком подходе важна не только ставка, а общая стоимость владения — и по ней вторичка нередко выигрывает.

Но если планировать ипотеку как долгосрочную стратегию на 25–30 лет — с минимальным первоначальным взносом и расчётом «всё равно буду платить долго» — тогда субсидированные программы дают реальную выгоду. Особенно для молодых семей, где в будущем планируется рождение второго или третьего ребёнка, участие в новых господдержках, переезд в большую квартиру. Здесь важна не только цена, но и доступ к инструментам — а они сосредоточены именно на первичке.

Рынок в 2025 году стал сложнее, и простое сравнение ставок уже не работает. Важно смотреть на картину шире: считать полную стоимость кредита, учитывать цену метра, расходы на ремонт, ликвидность объекта через 10–15 лет. Иногда лучше переплатить по ставке, но получить более надёжный актив. А иногда наоборот — не вестись на красивую цифру в рекламе и трезво оценить, во сколько обойдётся квартира с учётом всех условий сделки.
https://t.me/eglit_m