Вложения в земли с сельхозназначением часто выглядят привлекательно: цена ниже, участки большие, визуально - красиво и перспективно. Особенно в регионах, где активно развивается туризм - например, в Республике Алтай. Но если говорить не на эмоциях, а с точки зрения логики и инвестиционной стратегии, я в такие проекты не рекомендую заходить без глубокого понимания и анализа. Всегда говорю, прежде чем покупать, думай как ты это будешь продавать.

Что можно, а что нельзя

Главное, что нужно понимать — земля с сельхозназначением предназначена только для сельскохозяйственного использования. То есть: пахота, пастбища, сады, теплицы. Всё, что связано с производством продуктов.

А вот строить что-то на ней — нельзя. Ни дом, ни базу отдыха, ни гостиницу. Точнее, построить — можно, если никто не увидит. Но как только дело дойдёт до легализации, продажи, подключения коммуникаций или налогов — вы столкнётесь с проблемой. Потому что любое капитальное строение на сельхозземле — это самострой, который подлежит сносу.

Перевести в другое назначение “сельхозку” практически невозможно
Многие думают, что можно сначала купить, а потом перевести участок в другую категорию — например, в земли под рекреацию и заниматься туристическим бизнесом. Но это непростой, долгий и чаще всего невозможный процесс. Сейчас действуют ограничения, которые не позволяют просто так менять категорию использования земли — особенно если она относится к ценной пашне или охраняемой зоне.

Нужно согласование с местными властями, проект планировки, подтверждение, что участок не нужен для сельхозпроизводства. Это не быстрый путь, и вероятность положительного исхода зависит от десятков факторов и финальное решение принимают не органы местного СМУ.

Исключением является земли с/х, входящие в состав населенного пункта, но опять же это не гарантии. Или утвержденный проект под коттеджный поселок, прошедший несколько слушаний администрацией и т.д

Живой пример — Республика Алтай

В Республике Алтай это уже стало типичной ситуацией. Люди купили красивые участки с видом на горы, построили базы, вложили миллионы в благоустройство. А потом в судебном порядке вынесено постановление о сносе — и всё. Потому что формально на сельхозземле ничего кроме сельхоздеятельности делать нельзя.

И даже если всё выглядит «почти легально», ты всё равно живёшь в постоянной неопределённости: сегодня работают, завтра сносят, после завтра штрафуют. Это не инвестиция — это лотерея.

А если дёшево?

Да, сельхозземля часто стоит в разы дешевле, чем ИЖС или рекреационные участки. Но цена здесь отражает не перспективу, а ограничения. Ты покупаешь не просто землю, а режим использования, в котором у тебя связаны руки.

Поэтому даже если цена привлекательна — для меня это не аргумент. Потому что я захожу туда, где могу управлять активом. А не туда, где нужно обосновывать своё право на фундамент под домом.

Мой подход

Я не против земли как актива. Я сам инвестирую в участки, но в такие, где понятна юрисдикция, целевое назначение и стратегия выхода. Я хочу понимать, как из этой земли выйдет доход: через строительство, аренду, развитие или перепродажу.

А сельхозземля в текущих реалиях — это чаще всего не про инвестиции, а про блокировку капитала с туманными перспективами.

Если ты рассматриваешь землю как часть капитала, то первый вопрос, который стоит задать — что ты сможешь на ней сделать на законных основаниях. И если ответа нет — скорее всего, это не инвестиция, а ожидание чуда.

Подписывайся на мой Telegram-канал, где говорим про инвестиции в недвижимость и землю без иллюзий — только логика, цифры и опыт.
https://t.me/eglit_m