Если ухаживать за домом - он простоит тысячу лет, иначе Кремль уже бы рухнул, объясняют эксперты по городской планировке. Вместо массового сноса панельные районы в Берлине модернизируют.Знакомые любому жителю постсоветского пространства панельки (по-немецки - "Plattenbau") можно увидеть и во многих городах Германии. Во времена ГДР берлинский район Марцан застроили как в СССР - типичными многоэтажками за рекордно короткие сроки. Массовую жилую застройку можно встретить в Лихтенберге и Хеллерсдорфе. Эти районы Берлина своей архитектурой напоминают Москву или Минск. Однако за последние десятилетия многие панельные здания и целые районы были модернизированы. Как они выглядят сейчас?

Репутация панелек в Германии. Панельные районы неблагополучные?

После краха ГДР панельки стали символом неудач социалистического режима. К этому времени многие здания оказались в обветшалом состоянии.

"В отношении панельных районов существует множество предрассудков, но люди, которые здесь живут, знают, что уровень преступности в районе Марцан-Хеллерсдорф ниже, чем в других районах. То, что у людей меньше денег, еще не означает, что они каждый день разбивают кому-то голову. Во многих районах с панельной застройкой живут рабочие люди, в основном с небольшим достатком, но и они имеют право на достойное жилье, которое поддерживается в хорошем состоянии", - говорит Рольф Проц (Rolf Protz), руководитель Центра компетенций по крупным жилым массивам в Берлине.

Это некоммерческая ассоциация, которая помогает жилищным и строительным компаниям, местным властям и жителям обмениваться опытом в области модернизации.

Восточные районы Берлина действительно не выделяются в криминальной статистике. По данным городской полиции, в 2022 году больше преступлений было совершено в центре и на западе столицы. "Люди боятся панелек, потому что это "социальное жилье", но и это постепенно меняется. Появляются классные места", - говорит архитектор Адель Бикулов, работающий в Берлине.

При этом арендная плата в районах с панельными застройками часто ниже. По словам архитектора, "в центре жилье просто не найти, и люди начинают смотреть, если там есть что-то привлекательное, тогда они переселяются".

Интересно, что не лучший имидж не только у восточных районов немецкой столицы. В вышедшем в 2023 году немецком фильме "Солнце и бетон" комика Феликса Лобрехта (Felix Lobrecht) рассказывается о юности, проведенном в одном из панельных районов на западе Берлина, - в Гропиусштадте. Это своеобразный немецкий аналог российского фильма "Слово пацана. Кровь на асфальте".

Как в Берлине модернизируют целые районы

Управленцы, городские планировщики и урбанисты работают над тем, чтобы изменить имидж панелек. Кроме архитектурной монотонности, застройку времен ГДР критикуют за пустыри между домами и неэффективное использование пространства. Там часто не хватает зелени, школ и игровых площадок - но это пытаются сегодня исправить.

По словам Проца, стратегия модернизации состоит из следующих этапов: "Во-первых, важно вступить в диалог с самими жителями и выяснить, какие у них есть желания, требования, страхи и опасения. Во-вторых, проанализировать, что необходимо сделать в этом жилом комплексе. В-третьих, убедить политиков в том, что модернизация имеет смысл как с экономической, так и с социальной точки зрения".

После распада ГДР эксперты провели технический анализ зданий в районах массовой застройки и выявили, что все дома можно реконструировать, причем этот процесс - дешевле, чем снос и перестройка. Люди могут оставаться в своих районах и не переезжать в другие места. Еще один аргумент сторонников модернизации, а не сноса панелек - экологичность.

"В Германии мы говорим о "серой" энергии зданий: они когда-то были построены, для них был произведен бетон, сталь и так далее. Эта энергия сохраняется", - подчеркивает Проц. При модернизации также стремятся учитывать новые технические требования по энергоэффективности и снижению выбросов углекислого газа.

Специалисты отмечают и достоинства панелек: например, планировку квартир. "Сегодня по мере роста стоимости жилья, особенно расходов на отопление, которые будут продолжать расти, все чаще говорят о том, что размер этой квартиры на самом деле идеален: то есть 60 или 62 кв. м. для трех человек - это совсем не плохо, и, прежде всего, это не так дорого", - говорит Проц. Такую квартиру отапливать дешевле, чем жилье с трехметровыми потолками.

Модернизация в разных районах проходит по-разному. Где-то это более точечные проекты, сфокусированные на нескольких домах, где-то - целые кварталы. Район в Лихтенберге, например, преобразился довольно заметно. В домах не только провели санацию - им добавили балконы, сады и террасы, сделав пространство более "частным" и уютным. Где-то для удобства жителей пристроили лифт с внешней стороны. Построили детские и спортивные площадки и школы, упорядочили и озеленили территории.

Берлинские власти прилагают усилия для того, чтобы сделать панельные районы привлекательнее, считает Бикулов. Один из примеров - строительство самой большой школы в Берлине в районе Лихтенберг - планируется, что уже с 2024 года здесь будут учиться около 1600 школьников.

"Это отличный пример развития района, где не только обновляют панельки, но и думают о районе в целом", - отмечает архитектор Бикулов. Другой пример - уникальный парк "Сады мира" в Марцане, в котором представлены сады разных культур. Он также был построен как точка "притяжения" туристов и повод приехать в Марцан для жителей других районов Берлина.

Сложности модернизации: какие проблемы стоят перед архитекторами

В Германии решение о модернизации здания принимает собственник жилья, которым может быть как крупная муниципальная компания, так и частный владелец. При этом многие дома на востоке Берлина принадлежат именно компаниям, жильцы являются арендаторами. Но их согласие также необходимо - "за" должно быть большинство.

Жильцы получают информацию о том, какие именно мероприятия и когда будут проводиться - как в домах, так и в сфере социальной инфраструктуры. В рамках программы ремонтируют или строят молодежные клубы, детские сады и школы. Учитывается демографическая ситуация района: например, строятся лифты, обеспечивается безбарьерная среда. В плане должны быть сформулированы все конкретные строительные мероприятия, их сроки и затраты.

Финансирование этих мер разделяется между государством - в виде субсидий, различных моделей кредитной поддержки и грантов, владельцами зданий и самими арендаторами - в виде несколько повышенной арендной платы.

Важную роль играет транспарентность процесса, рассказывает Бикулов: "Если говорить про то, как вообще это происходит в Германии, то это в первую очередь открытый конкурс, где могут участвовать, как правило, любые архитектурные бюро - под шифром. Победителя выбирают, не зная, что это за фирма. Тендер может выиграть практически любая компания".

По словам архитектора, немецкие специалисты тратят значительное время на анализ здания, изучение проблем и проектирование - по сравнению с Россией, проекты занимают значительно больше времени. Среди проблем в Германии эксперты отмечают высокий уровень бюрократии, из-за которой некоторые проекты растягиваются на долгие года или даже десятилетия, а конечные затраты значительно превышают заявленные.

"Если ухаживать за домом - он простоит тысячу лет. Иначе Кремль уже бы рухнул"

"В РФ многие представители власти считают, что дома легче снести и построить новые. Однако это слишком простое решение. Во-первых, оно работает не везде, а только в крупных городах с высоким спросом на рынке жилья.

Во-вторых, предоставление новых квартир является нагрузкой на бюджет, и ситуация, когда собственники одних домов получают новые квартиры за бюджетные средства, не совсем справедлива.

В-третьих, снос вреден с экологической точки зрения. В-четвертых, массовый снос не дает развиваться городской среде, полное уничтожение застройки предыдущего периода - это потеря, потому что комбинация зданий разных эпох создает разнообразное и интересное городское пространство", - перечисляет городская планировщица, автор книги "Не просто панельки. Немецкий опыт работы с районами массовой жилой застройки" Мария Мельникова.

Очевидно, что для успешной модернизации лишь выделить бюджет недостаточно. "Важно, чтобы меры проводились прозрачно, чтобы не было коррупции, чтобы качество проводимых работ было надлежащим - не только в краткосрочной, но и в долгосрочной перспективе, чтобы люди были довольны, и чтобы все происходило в обещанные сроки", - настаивают в Центре компетенций по крупным жилым массивам.

"У нас был очень интересный опыт с проектом, который мы хотели реализовать в районе Кузьминки в Москве. Когда мы были там в качестве приглашенных из Германии проектировщиков, жители четко сказали нам: "Если именно вы сделаете это, мы дадим свое согласие, если это будут делать наши люди, мы скажем "нет". Это многое говорит о доверии и прозрачности процессов в России", - рассказывает Проц.

Напрямую сравнивать опыт Германии и России сложно, подчеркивают эксперты. Это связано, прежде всего, с тем, кто является собственником жилья. ФРГ - страна арендаторов. По данным Федерального статистического агентства, более половины населения страны проживает в арендованном жилье, это самый высокий показатель в ЕС. Крупные муниципальные домовладельцы в Германии имеют возможность контролировать процессы реновации и должны брать часть расходовна себя.

В Германии с 1990-х есть система финансовой поддержки проектов модернизации жилья, собственники могут получить недорогие кредиты и субсидии, подчеркивает городская планировщица Мария Мельникова. Для того, чтобы ответить на вопрос, возможна ли модернизация панельного жилого фонда ГДР, сколько это будет стоить, как это можно будет сделать, вначале из бюджета финансировались пилотные проекты модернизации: выборочно здания разных серий были обследованы, реконструированы. На основании этого опыта и было принято решение о массовой модернизации зданий.

Водопроводные трубы, системы отопления, окна и другие устаревшие элементы необходимо вовремя менять, но сносить дом совсем не обязательно, подчеркивает Ральф Проц.

"В России меня всегда спрашивают - а что со сроком эксплуатации? Я отвечаю, что если ухаживать за домом должным образом и заботиться о нем, то он простоит тысячу лет. Если бы это было не так, ваш Кремль уже десять раз бы рухнул. Но государство заботится об этом здании, ремонтирует его, поэтому оно продержалось так долго. Если бы с другими домами обращались так же, они бы простояли столько же. В Европе много старинных домов и замков, которые сохранились до наших дней, потому что люди заботятся о них. Париж не перестраивают каждые 80 лет", - аргументирует Проц.