Что делать, если застройщик банкрот?

Собственники корпусов объединяйтесь и оформляйте незавершенный дом в собственность.
В 2018 году, по данным из Единого реестра застройщиков, число застройщиков, признанных банкротами увеличилось в 2,5 раза. При этом если раньше с рынка уходили небольшие компании, то в сейчас настоящие афтершоки от банкротства СУ 212 и целого перечня застройщиков из группы Urban ЖК "Опалиха О3", ЖК "Митино О2", ЖК "Солнечная Система", ЖК "Видный город", ЖК "Лайково", ЖК "Лесобережный" сотрясают тысячи дольщиков.
Кроме того, правила работы застройщиков законодательно ужесточаются, что неизбежно может привести к сокращению как мелких, так и крупных компаний – застройщиков.
Что необходимо предпринять тем покупателям первичного жилья, застройщики которых были признаны банкротами?
Первый раунд.
Найдите максимальное число контактов других дольщиков, кто бы мог составить инициативную группу граждан. А также обратитесь за консультацией к пользующимися доверием юридическим компаниям. Они проанализируют документы и сообщат порядок первоочередных действий.
Второй раунд.
Один из признаков банкротства застройщика – неоплата по контрактам подрядным организациям, ведущим строительные, отделочные, инженерные работы, благоустройство территории. Поэтому отслеживание активности строительства с использованием веб-камер периодически необходимо и дает определенное понимание за этапами выполнения работ и стадией готовности жилого дома даже не для профессиональных строителей.
С заявлением о признании застройщика банкротом как правило выступают кредиторы, но могут обратиться и дольщики, и наемные работники застройщика и другие лица. Нелишним будет в суде в качестве обеспечительной меры наложить запрет на распоряжение участком, на котором ведется строительства, арендодателем.
По итогам рассмотрения заявления о банкротстве суд принимает решение о назначении процедуры конкурсного производства либо отказывает в его рассмотрении. Наблюдение при банкротстве застройщика не предусмотрено. Поэтому очень важно при получении информации о назначении конкурсного управляющего дольщикам сформулировать свои требования, чтобы попасть в реестр и получить в дальнейшем хоть какую-либо долю из конкурсной массы.
Третий раунд,
Дольщик заявляет следующие требования:
1) Передачи квартиры;
2) Оформление собственности на незавершенный объект строительства;
3) Возврат денежных средств.
На передаче квартиры можно настаивать, когда дом уже достроен, введен в эксплуатацию, но акт с застройщиком еще не был подписан до введение процедуры банкротства. В этом случае должны быть выполнены дополнительно следующие условия:
• больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир,
• оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь);
• объект не заложен у иных лиц;
• жилых помещений достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.
Если дом недостроен, то дольщики могут обратиться в суд и по его решению зарегистрировать совместное долевое право на объект незавершенного строительства. Дольщикам стоит руководствоваться ценой достройки такого объекта, так как речь идет о формировании ЖСК и завершения строительства за счет дольщиков. Кроме того, это требование необходимо выдвигать, если муниципальные власти готовы достраивать объект за счет бюджетных средств или привлекать нового инвестора. Таким образом, объект незавершенного строительства выпадает из конкурсной массы и не будет выставлен на торги.
Денежные требования дольщиков (к ним также относятся требования о неустойке) попадают в третью очередь, как правило у застройщика (иногда в этом качестве выступают иностранные компании) активов никогда недостаточно для удовлетворения требований кредиторов 3й очереди.
Четвертый раунд
Информация о начале процедуры банкротства публикуется в статье «КоммерсантЪ». С этого момента в течение 30 дней дольщик обязан заявить указанные выше требования.
Дольщик, сформировавший требование к застройщику, попадает в реестр кредиторов. Обращаем внимание, что дольщик может одновременно числиться и в очереди на получение жилья, и в очереди на денежную компенсацию. Однако получают они что-то одно.
Конкурсный управляющий в течение 30 дней после получения заявления включает требования дольщика в реестр или отказывает ему, о чем информирует дольщика в течение 30 дней.
При наличии у застройщика незавершенных объектов строительства конкурсный управляющий обязан созвать собрание дольщиков, на котором он предлагает участникам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав участников долевого строительства (первый дду должен быть зарегистрирован после 20.10.17), страховой компании или поручителям застройщика.
Фонд является государственным и компенсирует только стоимость квартиры без учета неустойки, убытка, морального вреда. При этом стоимость квартиры не должна превышать произведение общей площади квартиры (не более 120 кв. м.) на среднюю по региону цену квадратного метра, определяемую государством.
Признание застройщика банкротом – основание для включения дольщика в реестр обманутых дольщиков.
Дольщик должен удовлетворять следующим требованиям:
– предоставить полный пакет документов, подтверждающих его статус;
– быть гражданином РФ;
– жилой комплекс, в котором приобретена квартира, должен возводиться на землях для жилищного строительства;
– заключенный покупателем договор должен относиться к ДДУ или быть признан таковым в суде.
Таким образом, выбирая стратегию защиты дольщик должен учитывать ситуацию, связанную со стадией строительства жилого дома, наличие у застройщика других активов, вида обеспечения ответственности застройщика по ДДУ, возможности муниципальных органов власти, а также советы юристов для скорейшего разрешения и снижения своих потерь.