Агентство недвижимости в Екатеринбурге

‼ И снова о противоречивости нашего законодательства… Сегодня хочу поднять вопрос о необходимости нотариального согласия на продажу недвижимости, потому что все чаще стала слышать очень много вопросов от продавцов по данному документу. И не только вопросов – некоторые вступают в нешуточные дебаты и споры, доказывая, что запрос с моей стороны данного документа к сделке является неправомерным, обвиняя меня в незнании законов. Вы не поверите, но однажды подобное я услышала даже от коллеги-риэлтора! Итак, давайте разбираться. Действительно, с 01.09.2022 года было отменено обязательное предоставление в Росреестр нотариального согласия супруга на продажу недвижимости. Вот уже почти три года как данная норма действует, а значит, любой продавец имеет право продать принадлежащую ему квартиру без получения у нотариуса данного документа. Т.е. Росреестр зарегистрирует переход права от продавца к покупателю без всяких препятствий, но о данном факте сделает красноречивую отметку в выписке ЕГРН. Что же получается? Согласно ст. 34 Семейного Кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Совместной собственностью – это значит, принадлежит ОБОИМ СУПРУГАМ, доли не выделены и являются равноценными. При этом абз. 2 п. 3 ст. 35 того же Кодекса предусматривает, что «супруг, чье нотариальное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки». Получается парадоксальная картина: сделку регистрируют, но ее судьба зависит от возможного притязания обделенного супруга/супруги. И кто же несет бремя ответственности в этом случае? Ответ ясен: Покупатель! Государство, словно фокусник, ловким движением рук переложило все риски на его плечи. Еще более причудливой выглядит ситуация, когда брак между супругами уже расторгнут. В соответствии с ч. 7 ст. 38 СК РФ к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. При этом срок давности исчисляется не с момента расторжения брака (регистрации расторжения брака либо вступления в законную силу решения суда о расторжении брака), а с того момента, когда лицо узнало либо должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ. Начало течения срока исковой давности). То есть, неважно, когда был расторгнут брак. Срок исковой давности начинает свой ход с момента, когда одному из бывших супругов стало известно о продаже квартиры. И вот мы приходим к неутешительному выводу: формально согласие не нужно, но фактически – оно необходимо как воздух, чтобы сделка была кристально чистой, а покупатели не разбегались в панике при одной только мысли о возможных судебных тяжбах. Знаю, что среди продавцов встречаются отчаянные, готовые на все, лишь бы избежать встречи с бывшим супругом (или супругой) и дележа нажитого. Они меняют паспорта, чтобы скрыть факт брака, и прибегают к другим хитроумным уловкам. Но на этот случай следует всегда запрашивать справку из ЗАГСа Ф-15 «Об отсутствии факта государственной регистрации брака». Поэтому, резюмирую. Продавцам: Согласие получаем обязательно, если хотим продать недвижимость. Покупателям: Не искушайте судьбу, требуйте согласие и проверяйте брачную историю продавца. И пусть у всех будут только благополучные сделки.