Кому уже скоро придётся демонтировать остекление балконов и лоджий

Если вы когда‑то самовольно застеклили балкон или лоджию, с 2025 года за это могут штрафовать и требовать вернуть фасад дома в прежний вид. Однако такие меры применяются не ко всем = есть нюансы и исключения.
За самовольное остекление предусмотрен штраф = 5 000 руб. и требование демонтировать конструкцию. При отказе исполнить требование штрафы могут налагаться повторно (ежемесячно), что приведёт к серьёзной финансовой нагрузке.
Верховный суд РФ в своей правовой позиции (постановление от 28.03.2023 № 5‑КГ22‑150‑К2) ужесточил требования к изменению общего имущества в многоквартирном доме.
Теперь любая модификация, затрагивающая облик или конструкцию дома (включая остекление, прикреплённое к фасаду или имеющее козырёк), рассматривается как использование общего имущества и допускается только при согласии всех собственников или по результатам надлежащего общего собрания (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
Из‑за этого судебная практика изменилась: кассационные суды в 2024 году стали пересматривать решения, которые ранее позволяли сохранять самовольное остекление.
Кого коснутся новые требования
Проблемы могут возникнуть даже у тех, кто застеклил балкон много лет назад, если изменения считаются вмешательством в общее имущество и отсутствует согласие собственников.
При этом есть и способ избежать наказания - срок исковой давности. В отдельных случаях давно выполненные работы защищались в суде; однако с учётом новой позиции Верховного суда получить положительное решение стало сложнее.
На что ориентироваться владельцам
Если по проектной документации здания остекление не предусмотрено, любые самовольные конструкции на фасаде могут быть признаны незаконными.
Балконная плита, как правило, признаётся частью общего имущества дома, поэтому её изменение без соответствующего решения собственников недопустимо.
При наличии спора стоит обращаться к юристу и проверять, было ли решение общего собрания и не истёк ли срок исковой давности.
Собственникам, которые остекляли или иным образом переоборудовали балконы и лоджии без необходимых согласований, следует отнестись к ситуации очень внимательно: их могут обязать вернуть балкон в первоначальное состояние.
Жалобу на самовольное остекление или перепланировку может подать председатель ТСЖ, управляющая компания или сосед, которому изменения мешают или кажутся незаконными.
Помимо обязанности демонтировать самовольные конструкции, суды часто назначают ежедневные штрафы за просрочку исполнения решения. К ним могут добавиться судебные издержки, расходы на экспертизу, госпошлина и оплата юридического представительства - все вместе это может составить значительную сумму.
Как избежать санкций
Тем не менее есть обстоятельства, при наличии которых можно попытаться легализовать изменения или избежать наказания. Для защиты в суде важно доказать хотя бы одно из следующих условий:
Остекление выполнено до 1 марта 2005 года. Если удастся подтвердить, что согласование с местными органами получено до вступления в силу нынешнего Жилищного кодекса РФ, это подтверждает законность работ.
Истечение срока исковой давности. По общему правилу (ст. 196 ГК РФ) исковая давность составляет три года. Если с момента остекления прошло более трёх лет, иск может быть признан недействительным. Для доказательства факта времени выполнения работ подойдут договоры с монтажниками, чеки, свидетельские показания или судебная экспертиза, устанавливающая период остекления.
Остекление предусмотрено проектной документацией здания. Если в первоначальном проекте были предусмотрены остеклённые балконы, а собственник лишь обновил их, это является основанием для защиты в суде (согласно судебной практике).
Панорамное остекление
Переделка оконных проёмов в панорамные требует особого внимания: Верховный суд РФ указал, что для такой модернизации необходимо согласие всех собственников помещений в доме, поскольку расширение окон уменьшает площадь фасада — часть общедомового имущества.
Изменение площади общедомового имущества требует одобрения всех собственников в соответствии со ст. 40 и 44 ЖК РФ (см. определение ВС РФ № 5‑КГ24‑47‑К2).