Как правильно составлять договор аренды жилого помещения квартиросъемщику?

Заключение договора аренды жилого помещения
можно разделить на 2 основных этапа: 1. Подготовка к заключению
договора.2. Составление договора аренды и его подписания.
Подготовка к заключению договораПрежде чем заключать договора аренды квартиры, необходимо выяснить:является ли арендодатель собственником этой квартиры;является ли квартира общей собственностью нескольких лиц;Находится ли квартира в ипотеке;Не заключался ли арендатором другой договор аренды квартиры с другим лицом;являются ли имущественные права на квартиру предметом спора в суде.В
соответствии с требованиями Гражданского кодекса Украины передавать в
аренду недвижимое имущество может только ее владелец или доверенное лицо
на основании нотариально удостоверенной доверенности, а в случае
субаренды (поднайма) - первичный арендатор (наниматель) с разрешения
владельца.Итак, прежде чем заключать договор аренды, особенно на
длительный срок, необходимо убедиться, что лицо, с которым Вы
собираетесь заключать договор аренды является его владельцем.Перед заключением договора аренды требуйте у арендодателя предъявить Вам:Оригинал паспорта арендодателя;Оригинал карточки налогоплательщика;Оригинал
правоустанавливающего документа на объект недвижимости (нотариально
заверенный договор купли-продажи квартиры, договор дарения,
свидетельство на наследство с отметкой о государственной регистрации
права собственности, свидетельство о правах собственности на объект
недвижимости, решение суда и т.д.).Сделайте копии таких
документов для себя. Сравните данные паспорта арендодателя с данными
правоустанавливающих документов собственника. Право
собственности арендодателя на квартиру можно проверить самостоятельно
путем получения Информационного справки по объекту недвижимого имущества
из Государственного реестра прав на недвижимое имущество через
Интернет, а именно: Кабинет электронных сервисовна сайте Министерства
юстиции Украины. Такая услуга является платной и стоит всего 20 грн. (С
НДС).Следует иметь в виду, что в указанных реестрах
может не быть сведений о недвижимости, регистрацию которого проводили
бюро технической инвентаризации, поскольку такие бюро очень медленно
передают информацию в соответствующие реестры.Новой редакцией
Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и их обременений» не предусмотрена выдача свидетельств на
право собственности или проставления отметок на правоустанавливающих
документах, а потому подтверждением права собственности на недвижимое
имущество, зарегистрированное после 1 января 2016 является только
наличие соответствующей записи в Государственном реестре прав на
недвижимое имущество.В случае, если квартира находится в
совместной собственности нескольких лиц, то передача квартиры в аренду
одним из собственников возможна только с письменного разрешения других
совладельцев. Это также касается случая, когда арендодатель находится в
зарегистрированном браке. Учитывая изложенное, перед заключением
договора проверьте наличие или отсутствие соответствующей отметки в
паспорте арендодателя, а если такая отметка таки есть, требуйте
письменного разрешения жены или мужа арендодателя.Кроме того, до
заключения договора аренды необходимо проверить, не находится объект
аренды под арестом, в ипотеке или другими ограничениями. Согласно ст. 9
Закона Украины «Об ипотеке» передача в аренду недвижимого имущества,
являющегося предметом ипотеки возможна только с разрешения
ипотекодержателя. Это можно сделать, получив информационную справку
через Кабинет электронных сервисов.Кроме того, чтобы еще больше
обезопасить себя, необходимо проверить, не является ли квартира
предметом спора в суде. Возможно, право собственности на квартиру
оспаривается другим лицом, или предыдущие арендаторы обращались в суд за
защитой своих нарушенных прав на эту квартиру. Поиск таких судебных дел
можно сделать через Единый государственный реестр судебных решений.Проверить,
не передана квартира в аренду другому лицу на тот же период возможно
только, если такой договор удостоверялся нотариусом путем получения
через нотариуса выписки из реестра сделок по этому объекту недвижимости.
Если же арендатор заключил договор аренды в простой письменной форме,
выяснить такую ​​информацию можно только с его слов, вписав такое его
утверждение в договор аренды и предусмотрев соответствующие штрафные
санкции за несоответствие такой информации фактическим обстоятельствам.Что
касается субаренды жилых помещений, то в соответствии со ст. 774
Гражданского кодекса Украины и ст. 91 действующей редакции Жилищного
кодекса передача в субаренду жилья возможнатолько с согласия
собственника помещения и членов семьи арендатора (нанимателя), которые
проживают вместе с ним.Следует также иметь в виду, что в
соответствии со ст. 93 Жилищного кодекса со всеми изменениями сдача
жилого помещения в субаренду (поднаем) не допускается, если:в
результате вселения поднанимателя размер жилой площади, который будет
приходиться на каждого человека, проживающего в этом помещении, будет
меньше установленного для предоставления жилых помещений (ч. 1 ст. 48);в
квартиру, в которой проживает два или более нанимателя, вселяеться лицо
(поднаниматель жилого помещения или член его семьи), который болеет
тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может
проживать в такой квартире.Несоблюдение указанных правил передачи жилого помещения в субаренду влечет за собой недействительность договора поднайма.Форма договора арендыЧасто при заключении договоров аренды квартиры возникает вопрос: обязательно заверять такой договор нотариально?Договор
аренды жилых помещений, в том числе квартиры, не подлежит обязательному
нотариальному удостоверению даже если он заключается на срок более 3
лет. Однако, договор может быть удостоверен нотариально по требованию
одной из сторон. То есть, при желании вы можете договориться с
арендодателем о нотариальном удостоверении договора аренды.Правда
арендаторы, которые не зарегистрированы как физические
лица-предприниматели не всегда соглашается на это, поскольку нотариус
при заверении договора самостоятельно направляет в налоговые органы
информацию о проведении такой сделки.Особенности составления договораСогласно
ст. 638 договор считается заключенным, если стороны достигли в
надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора.
Учитывая, что договор аренды квартиры должен быть заключен в письменной
форме, то и все существенные условия должны быть изложены также в
письменной форме. Если хоть одно
из обязательных условий будет отсутствовать в подписанном договоре
аренды такой договор будет считаться незаключенным, а значит и права
аренды Вы не приобретете.Для договора аренды жилых помещений предусмотрены следующие условия:Предмет договораСтоимость пользованияПеречень лиц, проживающих с арендатором (если договор аренды заключается на срок 1 год и более.Кроме
обязательных условий, в договоре аренды также необходимо определить ряд
условий, которые хотя и не являются обязательными однако, их наличие
может сразу решить проблемные моменты, которые могут возникнуть в
будущем. Например, такие как:Порядок расчетов (наличными или
путем внесения денежных средств на банковский счет арендатора и т.д.,
периодичность и предельный срок расчетов). Если, за пользование
квартирой вы платите наличными, обязательно требуйте у арендатора
расписку, в которой должно быть указано, когда получены деньги, в какой
сумме, а также то, что средства, полученные в счет платы за пользование
квартирой по договору аренды. В договоре также можно прописать такую
​​обязанность арендатора.Срок действия договора аренды. Срок
действия договора аренды квартирой может и не указываться в договоре.
Однако, в таком случае в соответствии с законом такой договор будет
считаться заключенным сроком на 5 лет. Также необходимо предусмотреть
порядок и условия продления действия договора аренды и преимущественное
право арендатора на получение этого помещения на новый строк. Если
договор аренды, заключается на срок, менее 1 года, арендатор не имеет
преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.Право
суборенды. Можно предусмотреть право арендатора по его решению
передавать квартиру в субаренду (поднаем) без получения дополнительного
согласия арендодателя (собственника) квартиры.Состояние квартиры
на момент заключения договора. Определите в договоре состояние квартиры
на момент его заключения, перечень имущества, которое передается с
квартирой (мебель, техника), все имеющиеся недостатки. Также можно
сделать фотографии имущества и включить их в договор в качестве
приложений. Желательно также, на фотографиях проставить подписи сторон и
даты их создания. Это необходимо, чтобы в будущем арендодатель не
заставлял Вас оплачивать убытки, причиненные ему вследствие повреждения
квартиры или имущества, к которым фактически не имеете отношения.Порядок
осуществления ремонта квартиры. Учитывая то, что поскольку законом
переустройство и реконструкцию жилья арендатору разрешается осуществлять
только с разрешения арендатора, рекомендуется сразу в договоре
прописать порядок получения такого разрешения. Кроме того, необходимо
обязательно оговорить, кто из сторон будет осуществлять текущий и
капитальный ремонт объекта аренды.Порядок расчетов за
коммунальные услуги. Наниматель обязан самостоятельно вносить плату за
коммунальные услуги, если иное не установлено договором аренды. Следует
указать в договоре наличие счетчиков, а также состояние расчетов за
коммунальные услуги на дату заключения договора аренды.Прекращение
договора в случае отчуждения квартиры. Гражданским кодексом Украины
установлено, что в случае изменения собственника вещи, переданной в
аренду, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.
Однако, стороны могут установить в договоре аренды, что в случае
отчуждения арендодателем квартиры договор аренды прекращается.Передача квартирыАрендодатель
обязан передать арендатору имущество в пользование немедленно или в
срок, установленный договором аренды. Учитывая, что стороны могут
по-разному понимать термин «немедленно», лучше сразу в договоре
установить четкие сроки и порядок передачи объекта аренды арендатору.Ответственность сторонПодробно
изучите ответственность сторон за нарушение условий договора. Сразу
посчитайте сколько вы будете платить за просрочку исполнения своих
обязательств и не является ли такая сумма слишком большой.Право арендатора провести регистрацию места жительства по адресу квартиры, а также лиц, проживающих вместе с нимРекомендуется
также сразу решить вопрос регистрации постоянного места жительства
арендатора и лиц, которые с ним будут проживать и в случае
предоставления такого согласия Арендодателем сразу прописать такое
условие в договоре.В любом случае, если вы планируете взять в
аренду жилое помещение на длительный срок, лучше обратиться к
профессиональному юристу, который Вам поможет правильно подготовиться и
составит договор аренды, который будет учитывать все ваши интересы и
сведет негативные риски к минимуму.
Опубликовано на сайте: 13.12.2016
Автор: Александр Кацурак
Источник: http://sud.ua/