КАК ПРАВИЛЬНО

ОФОРМИТЬ ПОКУПКУ НОВОСТРОЙКИ?
ВОПРОС - ОТВЕТ
На рынке существуют три законные схемы продажи квартир в новостройках, однако самой надежной считается ДДУ. А как же обстоят дела на самом деле? Какова сложившаяся практика?
Действительно, среди потребителей эта схема считается самой проработанной, самой понятной и самой защищенной. Это, скорее всего, произошло из-за того, что 214 ФЗ хоть и говорит о трех законных вариантах привлечения денежных средств, но в основном содержит нормы, регулирующие порядок заключения и исполнения именно договоров долевого участия. В законе определяются стороны и предмет договора, условия, при соблюдении которых он может быть заключен, ответственность застройщика, возможности расторжения договора.
Кроме того, ДДУ подлежит государственной регистрации, а любой штамп государственного органа для наших граждан является поводом думать, что именно в этом случае договор имеет бОльшую юридическую силу и больше защищает его стороны от рисков. Наверное, именно поэтому, привлечение денежных средств через ДДУ считается на рынке наиболее привлекательной формой для граждан, чем покупка квартиры через ЖСК или жилищные сертификаты.
Но практика работы в Петербурге и в других регионах РФ показывает, что совершенно нормально инвестировать в строительство иными способами, которые предусмотрены 214 ФЗ. В частности, через жилищно-строительные кооперативы. Этот вариант абсолютно рабочий и активно используется. Граждане, покупающие квартиры через ЖСК, защищены не хуже, чем те, которые приобретают через ДДУ. Это не голословно, так как привлечение денежных средств через ЖСК предусмотрено тем же 214 ФЗ.
Говорить о незаконности, сомнительности этой схемы или некорректности ее использования не приходится. Порядок создания ЖСК и его функционирования также определен законом (ЖК РФ). ЖСК также как и ДДУ исключают двойные продажи, поскольку кооператив ведет реестр своих пайщиков. ЖСК понимает, кого он принимает в кооператив, на каких условиях, и какую квартиру мы предоставляет каждому пайщику. Невозможно при ведении такого рода реестра дважды продать одну и ту же квартиру.
Но ведь именно в незащищенности от двойных продаж всегда и обвиняли ЖСК!
По этой схеме работают многие крупные застройщики. При продажах через ДДУ ответственность перекладывается на Росреестр, так как именно он, регистрируя ДДУ, следит за тем, чтобы не было регистрации двух договоров на один и тот же объект. При ЖСК ответственность исключительно на застройщике, поэтому необходимо быть очень внимательным.
Что касается ответственности застройщика, сроков, фиксирования цены, то в договорах об участии в ЖСК все то же самое, что и в ДДУ. Ответственность за нарушение сроков передачи квартиры прямо в законе для ЖСК не предусмотрена. Но практика показывает, что ответственность, установленная 214 ФЗ, в виде двойной ставки рефинансирования за просрочку передачи объекта распространяется не только на ДДУ, но и на все формы привлечения средств граждан. И Верховный Суд РФ не так давно подтвердил это мнение. Граждане в случаях задержки сроков достаточно активно отсуживают свои проценты и штрафы.
И получают выплаты?
Получают, но тут следует обратить внимание на судебную практику: никогда не взыскивается вся сумма. Гражданский кодекс предусматривает уменьшение ответственности по заявлению ответчика и по усмотрению суда. Понимая это, сами граждане в последнее время достаточно разумно ведут себя в судах. Застройщики также стараются не обострять отношения и заключают мировые соглашения, договариваясь на какие-то компромиссные условия и для себя, и для пайщиков. Ведь все заинтересованы как в том, чтобы квартира была достроена, так и в том, чтобы гражданин получил разумную компенсацию за ожидание.
А как обстоят дела с долгостроями?
Долгостроев сейчас нет. Бывают задержки на пару месяцев.
То есть все кризисные объекты достроены?
Завершаются.
Давайте еще раз вернемся к реестру, который защищает от двойных продаж в ЖСК. Ведь аккуратность ведения этого документа зависит только от честности застройщика? Так ли это?
Да, это так. Агент покупателя, или сам покупатель должны проявлять юридическую грамотность и интересоваться, ведется ли такой реестр. Необходимо проверять все процедуры и при ЖСК, и при ДДУ. Ведь сам по себе ДДУ также не гарантирует, что все будет вовремя построено, что застройщик не исчезнет, что вы получите свою квартиру.
Как работают с жилищными сертификатами. Какова практика в этой области?
Здесь для граждан вообще нет никаких рисков, так как они приобретают квартиру, а не инвестируют в ее строительство, это во-первых; во-вторых – оплата производится после регистрации права собственности за покупателем. Тут больше рисков для продавцов, потому что надо каким-то образом деньги за квартиру получить из бюджета. И хоть действующие нормативные акты достаточно детально описывают эту процедуру и устанавливают срок на оплату в течение 10 дней, но в реальности эти сроки доходят до 1 - 1,5 месяца. По крайней мере, это гарантированное получение денег из бюджета. Мы всегда готовы и достаточно активно сотрудничаем с государством: продаем наши квартиры по государственному заказу. Жилищный сертификат – одна из разновидностей этого.
А по какому принципу застройщик выбирает, как продавать жилье?
Есть разные причины, почему выбирается в том или ином случае ДДУ или ЖСК. Например, есть большой земельный участок, на котором посажено достаточно много объектов. Этот участок предоставлен застройщику в аренду. Пока этот участок не размежеван, продавать здесь квартиру по ДДУ в отдельных домах достаточно сложно. Ведь по 214 ФЗ весь земельный участок попадает в залог дольщикам, и, начав строительство первого дома, застройщик фактически ничего не сможет делать с земельным участком без согласия дольщиков. Корректнее его размежевать, выделить территорию под каждый дом, оформить на нее договор аренды и только после этого продавать по ДДУ. Пока идет межевание, застройщик все-таки привлекает средства через ЖСК. Безусловно, можно было подождать окончания этой небыстрой процедуры и параллельно строить, так как есть разрешение, и строители могут выйти на площадку, но цена тогда будет для покупателей выше. Ведь чем больше степень готовности дома, тем он дороже.
А покупательский спрос не говорит, что все же предпочитают клиенты?
Нет, для покупателей в эконом-сегменте рынка принципиальной разницы нет. Для них важно купить по оптимальной цене.
То есть все законные схемы продажи жилья вы считаете защищенными?
Свои риски есть везде. И здесь хотелось бы еще отметить, что, если вы приобретаете жилье через ЖСК, то необходимо понимать, как это ЖСК оказалось в данном проекте. Если Вы не знаете, как понять этосамостоятельно - привлеките агентство. У ЖСК всегда есть договор инвестирования с застройщиком, всем покупателям понятно, как кооператив приобрел все права на объект. А если ЖСК приобрел свои права через третьи, пятые или десятые руки, то следует все же усомниться, а безопасно ли туда нести свои деньги. В любом случае, надо понимать, кому вы отдаете «нажитое непосильным трудом».