Новостройка.

Как выбрать застройщика и не остаться без денег и квартиры?
Покупать квартиру чертовски сложно, особенно если не знаешь, куда обращаться, как оформлять документы. В этой статье мы расскажем о выборе застройщика: как проверить его самого и новостройку, что делать с документами, на что обратить внимание на сайте.
Сайт застройщика или конкретной новостройки - первый пункт, по которому можно сразу отсеивать застройщиков. На сайте ищите документы о компании, о новостройке и фотографии со стройки либо трансляцию с веб-камеры.
Документы о застройщике
Без учредительных документов не может работать ни одна компания. Обязательный минимум:
- устав;
- свидетельство о регистрации;
- свидетельство о постановке на налоговый учет;
- выписка из ЕГРЮЛ.
Если эти документы есть на сайте застройщика - хороший признак, нет - не смертельно, запросите копию.
Через сайт налоговой службы проверьте дату регистрации застройщика. Посмотрите, соответствует ли фактам реклама застройщика. Если увидите нестыковки, спросите у застройщика, какими документами он может обосновать эти несовпадения.
Документы о новостройке
Главные два документа приличной новостройки - разрешение на строительство и проектная декларация. Они должны быть на сайте: ищите раздел «Документы» или, на языке чиновников, «Разрешительная документация». Разрешение на строительство выдает мэрия города или администрация района, без него застройщикам запрещено строить дома. Еще до начала стройки государство проверяет застройщика, чтобы защитить дольщиков от покупки квартиры в несуществующем доме.
Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указываются важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства, описание новостройки.
Информация о финансировании
На строительство дома нужно много денег. Средний бюджет на строительство дома в Москве - 3,2 млрд., в Новосибирске - 400 млн., в Екатеринбурге - 300 млн. рублей. Как правило, компании не располагают таким объемом средств. Откуда же берутся деньги?
Деньги можно получить из двух источников: от покупателей и от банков.
Чтобы выручить первые деньги, каждый застройщик старается продать квартиры в новом доме еще на этапе котлована. Чтобы создать спрос, на эти квартиры устанавливают низкие цены.
Некоторые застройщики договариваются с банками о проектном финансировании. В этом случае банк предоставляет застройщику кредит на строительство дома, а застройщик рассчитывается за кредит деньгами, которые получает от покупателей.
Покупать квартиру безопаснее у застройщиков, которые получили проектное финансирование надежного банка. Банк до вас уже проанализировал риски, связанные с новостройкой, а у застройщика хватит денег, чтобы вовремя рассчитываться с подрядчиками за работы и построить дом в срок.
О проектном финансировании пишут в проектной декларации, которую застройщик публикует на сайте. Ищите в декларации раздел «Финансовые риски». Там будет написано что-то вроде «Строительство осуществляется за счет заемных банковских средств».
Сроки строительства
Срок строительства дома в первую очередь зависит от технологий, по которой его строят.
Самые быстровозводимые дома - панельные. Их строят за 7−10 месяцев.
Монолитно-каркасные дома строят дольше: 1,5−2 года.
Самое длительное строительство кирпичных домов. В среднем, такую новостройку делают за 2,5 года.
Застройщики также делают поправку на климат. На Урале и в Сибири строят дольше, чем на юге России, потому что в морозы нельзя заливать котлован или делать фасад дома.
Посмотрите на сроки в проектной декларации. Адекватный застройщик рассчитывает срок строительства в зависимости от технологии и добавляет запас в один год на форс-мажоры: например, смену подрядчика или суровую зиму. В итоге, дом будут строить не менее полутора лет, но не более 4 лет, со всеми запасами.
Запрашиваем у застройщика документы
Если застройщик прошел первый этап «кастинга», позвоните ему и договоритесь о встрече в офисе. Скажите, что вы хотите посмотреть оригиналы учредительных документов, договор страхования на новостройку и получить образец или проект договора долевого участия в строительстве.
Учредительные документы
Ваша задача - сверить документы, опубликованные на сайте с оригиналами. Если же на сайте их не было, попросите застройщика показать вам оригиналы и сделать ксерокопию, которую вы возьмете с собой. Дома перепроверьте по сайту налоговой службы.
Договор долевого участия
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) - самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Он не обещает стопроцентной безопасности сделки, но защищает покупателя от «серых» схем покупки. ДДУ - договор только между вами и застройщиком. В нём обязательно должен быть предмет договора - какую именно квартиру вы покупаете, и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:
- строительный адрес дома;
- кадастровый номер участка, на котором построят дом;
- этаж и предварительный номер квартиры;
- высоту потолков, планировку и площадь квартиры;
- дату сдачи новостройки.
В первую очередь, ДДУ защищает вас от ошибок застройщика в строительстве. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ. Покажите проект независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор - это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик - продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.
Договор страхования на новостройку
По закону застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Вам при подписании ДДУ застройщик обязан показать договор страхования строительства, но ничто не мешает запросить этот договор заранее. Оригинал договора изучите в офисе, а домой попросите ксерокопию. Дома посмотрите, с какой страховой компанией работает застройщик. Если ее нет в списке страховщиков Центробанка, ваш застройщик не вправе заключать с вами договор.
Сбор информации в интернете
Вы можете найти любую информацию о застройщике в интернете, которая поможет вам решить доверять ему или нет. Советуем обратить особое внимание на следующие пункты:
- требования о банкротстве;
- отзывы;
- готовые дома застройщика.
Требования о банкротстве
На сайте арбитражного суда ведут картотеку дел. В ней важно проверить, не предъявлял ли кто-то вашему застройщику требований о банкротстве. Не покупайте квартиру у потенциального банкрота, выберите другого застройщика.
Отзывы
Изучите отзывы в интернете - лучше не на форумах, а в сервисах отзывов, например, Foursquare или Flamp. Тут шанс того, что положительные отзывы написаны не застройщиком, а отрицательные - не его конкурентами значительно выше.
Смотрим готовые дома застройщика
Запросите у застройщика или посмотрите в проектной декларации информацию о тех домах, которые он уже построил. Съездите и посмотрите на них. Смотреть на дом, который сдали пять лет назад, смысла мало - рынок развивается, конкуренцию никто не отменял, поэтому приличные застройщики сами улучшают качество домов и кварталов. Хорошо, если есть дома, которые застройщик сдал в текущем или прошлом году. Если территория дома или квартала закрытая, договоритесь с застройщиком о визите в эти дома.
Что смотреть? Похлопайте входными дверьми, посмотрите на отделку фасадов и подъездов, благоустройство двора. Поднимитесь на последний этаж и подойдите к выходу на крышу. Осмотрите стены и потолок: не сырая ли штукатурка, нет ли потеков. Если есть, последний этаж в новостройке этого застройщика лучше не брать.
Вы поднимались на лифте или пешком? Если пешком, узнайте у жителей дома, как часто не работает лифт. Если спустя год после сдачи застройщик не может разобраться с лифтом, это недобрый знак. Главная идея - прочувствовать, каково жить в домах этого застройщика. Пообщайтесь с жителями, посмотрите, какие люди и как здесь живут, узнайте их мнение о застройщике.