КАК СТАТЬ УДАЧЛИВЫМ ЗАЕМЩИКОМ правильно рассчитать взнос и сроки;

подтвердить высокий доход; купить недвижимость у аккредитованного застройщика.
Небольшой процент по ипотеке России не грозит по объективным причинам: ниже ставки рефинансирования Центробанка РФ, которая сегодня составляет 8,25%, ни один банк кредитовать население не станет. Однако заемщикам полезно знать, что кое-какие маневры они могут совершить - ведь уровень процентной ставки зависит от суммы первоначального взноса, дохода, страхования и других параметров.
ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС, СРОК КРЕДИТА И СТАВКА
В классических программах ипотечные ставки, как правило, зависят от размера первоначального взноса и срока кредитования. «Чем больше первоначальный взнос и меньше срок, тем ниже процентная ставка», - утверждает Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования «Промсвязьбанка». «Причем от второго параметра (т.е. срока) она, как правило, зависит слабее, чем от первого, - уточняет Владимир Лопатин, председатель совета директоров ООО «ВСК-Ипотека», - в рамках одного кредитного продукта при переходе от минимального первоначального взноса 15% к взносу в 70% и более ставка может уменьшаться на 3 процентных пункта, а при сокращении срока кредита с максимальных 25 лет до минимальных 5 – может понижаться лишь чуть больше чем на один процент».
Таким образом, чем больше заемщик накопит средств на первоначальный взнос, тем лучше будет для него. «Наиболее выгодную ставку в настоящее время получает тот, кто обладает собственными средствами в размере 50-60% от стоимости недвижимости и планирует погасить кредит в ближайшие 3-7 лет». Например, в Райффайзенбанке, как сообщает Анастасия Перегримова, начальник управления развития ипотечного кредитования ЗАО «Райффайзенбанк», минимальную ставку – 11,5% для вторички и 12,5% для новостроек - можно получить при первоначальном взносе от 50% и сроке кредитования до пяти лет.
В Сбербанке минимальный процент в размере 13-14% (в зависимости от категории заемщика) возможен при первоначальном взносе от 50% и сроке кредитования до 10 лет (включительно). В Инвестторгбанке на снижение ставки до 11% на готовое жилье и до 12,9% на строящееся можно рассчитывать при первоначальном взносе от 40 % от стоимости недвижимости. А в ВТБ24 при покупке готового жилья, первоначальном взносе от 60% и сроке кредита до 7 лет можно получить ставку 10,9%.
Если же оттягивать ипотеку невозможно или не имеет смысла (т.е. внушительных доходов не ожидается, но при этом, к примеру, приходится платить за аренду жилья), то стоит подумать о сокращении срока кредитования: «Когда клиент вносит минимальный взнос, но берет кредит на относительно небольшой срок, ставка тоже может получиться «приятной», - уверяет Эмма Пономарева, заместитель директора департамента розничных операций Инвестторгбанка.
«В большинстве банков минимальные проценты начисляются на кредит, сроком до 5 лет, а при сроке 20-30 лет идет повышение на 0,75 - 1%». Например, в Сбербанке, как сообщает Наталья Алымова, директор управления розничного кредитования Сбербанка России, при сроке кредитования до 10 лет даже с минимальным первоначальным взносом 10% от стоимости жилья ставка в рублях составит 13,5 - 14,5% годовых.
Правда, стоит отметить, что чем короче кредит, тем выше ежемесячные платежи, а поскольку максимально возможный для заемщика платеж зависит от его зарплаты, далеко не все могут получить ипотеку с минимальным сроком. Да и ежемесячно отдавать большую часть своего дохода на погашение ипотеки, сжав волю в кулак, способны лишь очень организованные и уверенные в своем финансовом состоянии люди.
ФИКСИРОВАННЫЕ И ПЛАВАЮЩИЕ
Как известно, ставки по ипотеке бывают фиксированными, т.е. не изменяющимися в течение всего срока кредитования, и плавающими (переменными), т.е. изменяющимися, зависящими от ставок рефинансирования ЦБ РФ, индексов MosPrime или Libor. Также встречаются комбинированные ставки: в течение определенного срока, скажем, 1-5 лет они не изменяются, а потом тоже попадают в зависимость от вышеуказанных величин. Переменные или комбинированные ставки могут оказаться ниже фиксированных.
Например, в ВТБ24 минимальный процент по кредитам с фиксированной ставкой – 10,9, а по займам с комбинированной ставкой – 10,4. Но правда, чем больше срок, в течение которого процент по ипотеке остается неизменным (так называемый мораторий на изменение ставки), тем он выше. В ВТБ24 уже при пятилетнем моратории ставка доходит до тех же 10,9%, которые могут получиться при выборе программ с постоянными процентами.
Но при этом плавающая или комбинированная ипотека считается более рисковой, ведь здесь все зависит от рыночной ситуации, а она может измениться не в пользу заемщика. Тем не менее заемщики, хорошо разбирающиеся в экономике и уверенные в благоприятном для себя исходе или рассчитывающие на погашение кредита за пару лет, могут сэкономить на процентах, отказавшись от фиксированной ставки.
ВЫБОР ЖИЛЬЯ
Также проценты по кредиту можно снизить, выбирая «правильную» недвижимость. Во-первых, кредит на вторичку или новостройку, на которую уже получено свидетельство о собственности, всегда дешевле займа на строящееся или неоформленное в собственность жилье. В последнем случае ставка может быть выше на 1-3%, так как пока квартира не стала собственностью заемщика, она не может быть передана в залог. Например, в Сбербанке ипотеку на готовое жилье можно получить под 13-15%, а на строящееся – под 14-16%.
А вот снизить процент по ипотеке можно, приобретая жилье в отдельных новостройках, аккредитованных в данном конкретном банке. Сейчас такие программы есть практически у всех кредитных учреждений, которые кредитуют застройщиков. И обычно они распространяются как раз на те новостройки, которые возводятся с использованием банковских кредитов, ведь банк в таких случаях тоже заинтересован в активной продаже квартир Также льготные проценты можно получить, если банк и застройщик входят в одну корпорацию либо тесно и долго сотрудничают друг с другом.
Весьма активно подобные программы реализует Сбербанк.
ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ДОХОДА
Во многих банках ставка по ипотеке зависит от доходов заемщика. Дополнительным фактором, который может оказать влияние на ставку как в большую, так и в меньшую сторону, может быть результат анализа заемщика, его надежность.
Если заемщик работает в крупной корпорации, занимает высокую должность и/или обладает востребованной на рынке профессией и большим стажем, то банк может пойти на некоторые уступки и сделать небольшую скидку. А вот если кредит берет молодой специалист без опыта работы или собственник бизнеса (особенно частный предприниматель), то ставка может быть выше на 0,25 - 0,5 процентных пункта.
Подспорьем в деле снижения процентной ставки могут стать дополнительные активы заемщика, например, загородный особняк или дорогой автомобиль. Но существеннее всего на проценты по ипотеке влияет прозрачность доходов, т.е. возможность их подтверждения справкой 2-НДФЛ, что повышает надежность заемщика в глазах банкиров. Для клиентов, чей доход абсолютно прозрачен и полностью подтвержден официальными документами, ставки всегда минимальны. А если доход подтверждается справкой по форме банка, то проценты увеличиваются на 0,25 - 1 процентный пункт.
Проценты по ипотеке не зависят от «цвета» зарплаты в Сбербанке, Инвестторгбанке, «Нордеа Банке», Промсвязьбанке, Абсолют Банке и др. А в Райффайзенбанке способ подтверждения дохода влияет на ставку, только если первоначальный взнос менее 50% от стоимости недвижимости. В этом случае, как сообщает Анастасия Перегримова (Райффайзенбанк), справка 2-НДФЛ снижает ставку на 1,25 процентных пункта. Естественно, тем, кто получает «серую» зарплату, лучше обращаться в эти банки.
ВОПРОС СТРАХОВАНИЯ
А вот в чем солидарны практически все банки, так это в вопросе ипотечного страхования – отказ от страховки всегда повышает проценты по ипотеке, ведь это увеличивает риск невозврата кредита. Исключением здесь является лишь Сбербанк, где наличие необязательной, но рекомендуемой при ипотеке страховки не влияет на размер ставки.
Обычно базовые ставки учитывают заключение договора страхования по всем перечисленным видам, т.е. комплексного договора, а если заемщик отказывается от него, то проценты по ипотеке растут. Правда, отказ от страхования титула иногда проходит безнаказанно, например, когда в кредит приобретается готовая новостройка без истории, которую уже можно оформить в собственность и соответственно заложить, ведь в таком случае риск потери титула минимален. Но к отсутствию страхования жизни банки не так лояльны.
В целом же по рынку отказ от одного из необязательных видов страхования влечет увеличение процентной ставки на 2,5 - 3%, а от двух - на 5-6%, отсутствие полиса страхования жизни и трудоспособности заемщика повышает ставку в среднем на 3,5%, а если не застрахован риск утраты права собственности на квартиру, то процент возрастает на 3%. Например, в ВТБ24 при страховании лишь самой квартиры ставка возрастает на 3%, а в Абсолют Банке – на 4%.
Но все это справедливо, если говорить только об экономии, однако не стоит забывать, что страхование - это дополнительный гарант обеспеченности кредита не только для банка, но и для самого заемщика. Ипотека в большинстве случаев заключается на длительный срок, а за это время многое может произойти.