В предыдущей статье мы рассмотрели вопрос о том, как сособственник может реализовать и защитить свое право пользование долей в квартире. Выяснилось, что это не всегда возможно. Попробуем потребовать компенсацию за пользование своим имуществом или стать единственным собственником, признав долю сособственника малозначительной. Компенсация В случае, если пользоваться жилым помещением невозможно, собственник доли в квартире вправе взыскать с других собственников компенсацию за пользование имуществом с превышением доли. В этом случае истец должен доказать, что пользование жилым помещением для него является невозможным. По смыслу п. 2 ст. 247 ГК РФ применительно к жилому помещению, находящемуся в общей долевой собственности, в случае невозможности предоставления одному из участников общей собственности комнаты или изолированной части жилого помещения исходя из площади жилого помещения или других обстоятельств, право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других собственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Как указывает Мосгорсуд в апелляционном определении по гражданскому делу № 33-54346/18 от 10.12.2018 г. компенсация, предусмотренная ст. 247 ГК РФ, подлежит выплате, если установлено, что сособственник лишен возможности получить во владение (пользование) часть своего имущества, соразмерного доле, а другие участники владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю. При этом не являются безусловными основаниями взыскания денежной компенсации: -неиспользование части имущества, находящегося в общей долевой собственности, одним из сособственников, -факт выделения и использования ответчиком комнаты с большей площадью, чем у истца, -отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом и фактическое использование части имущества одним из участников долевой собственности. Компенсация, указанная в статье 247 ГК РФ, является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, допускающего нарушения прав другого собственника по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2019 г. по делу № 33-8874/2019, Апелляционное определение Мосгорсуда от 2 октября 2018 г. по делу № 33-42749/18, Апелляционное определение Мосгорсуда от 16.05.2017 г. по делу № 33-18299/17). Предшествующий подаче иска о компенсации отказ во вселении также не означает автоматического удовлетворения требований собственника доли о взыскании денежных средств за пользование его долей недвижимого имущества. 10.12.2018 г. Мосгорсуд в апелляционном определении по гражданскому делу № 33-54346/18 подтвердил правильность решения суда первой инстанции, которым оставлен без удовлетворения иск о взыскании компенсации за превышение площади при следующих обстоятельствах: -истцу-долевому собственнику отказано во вселении, так как он является владельцем нескольких других жилых помещений, в спорной квартире не зарегистрирован и не проживает; -судом определен порядок пользования квартирой, ответчику выделена комната большей площади, чем приходится на его долю, однако истец согласился именно с таким порядком пользования жильем, свой вариант в суд не представил. Таким образом, поскольку истец не нуждался в пользовании спорным жилым помещением, суд отказал ему во взыскании соответствующей компенсации. При обращении в суд с иском о взыскании компенсации за пользование имуществом с превышением доли, истец доказать следующие факты: -истец является собственником доли в спорной квартире; -ответчик использует имущество сверх приходящейся на его долю части имущества; -истец нуждается в использовании спорного имущества и имел намерение реализовать свое право владения и пользования принадлежащей ему на праве собственности долей в спорной квартире в соответствии с ее назначением; -использование этого жилого помещения является для него объективно невозможным (в частности, вследствие неправомерных действий ответчика); -размер компенсации. Размер компенсации, как правило, определяется на основании оценки, судом часто назначается судебная экспертиза (Апелляционное определение Мосгорсуда от 10.09.2018 г. по делу № 33-40108, Определение Мосгорсуда от 17.11.2017 г. № 4 г/3-13901/2017). Однако бывают случаи, когда суды не соглашаются с мнением оценщиков. В таких случаях учитываются размер долей сторон в праве собственности на спорное жилое помещение, его площадь, возраст и имущественное положение сторон, наличие у них других жилых помещений, которыми они могут пользоваться, размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Так, Мосгорсуд установил размер компенсации 3.000,00 руб. в месяц (при экспертной оценке 14.630,00 руб. в месяц), рассуждая следующим образом: -истцам принадлежит ½ доля однокомнатной квартиры; -у них имеется другое жильё; -размер компенсации не может определяться путем исчисления соответствующей доли от размера рыночной арендной платы за всю квартиру, поскольку компенсация подлежит выплате за часть имущества, приходящегося на долю истцов, которая не является изолированным помещением и не может быть предметом аренды; -размер компенсации должен превышать размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги, приходящиеся на долю истицы, поскольку в противном случае будет иметь место неполучение компенсации за пользование и владение имуществом, а простое освобождение от оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, пользование которыми не осуществляется (Апелляционное определение Мосгорсуда от 24.01.2018 г. по делу № 33-2885/18). За редкими исключениями, суды отказывают сторонам во взыскании компенсации, подлежащей выплате за будущий период. Так, отказывая в удовлетворении требований истца об установлении ежемесячной платы за использование 3/8 долей на будущее, судебная коллегия Мосгорсуда исходила из того, что не подлежит защите право на будущее время (Определение от 17.11.2017 г. № 4 г/3-13901/2017). При этом суды исходят из того, что требование о взыскании компенсации на будущие периоды по аналогии с арендными отношениями невозможно, поскольку доля в праве собственности в силу положений ст.ст. 606, 607 ГК РФ не может являться предметом договора аренды. Малозначительность На основании п. 2 – 5 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Указанные нормы дают основание для предъявления в суд иска о передаче в собственность жилого помещения одному из участников долевой собственности с выплатой другом компенсации. Согласно п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» в исключительных случаях, когда -доля сособственника незначительна, -не может быть реально выделена и -он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли. В 2016 г. появилось определение ВС РФ, согласно которому малозначительной может быть признана 1/3 доли. Таким образом, через суд долевой собственник может приобрести право собственности на всю квартиру (при условии выплаты денежной компенсации сособственнику). При этом необходимо доказать суду: -что доля является незначительной – с учетом планировки квартиры невозможно выделить сособственнику изолированное помещение; -что сособственник не имеет существенного интереса в использовании жилого помещения: не вселялся, иска о вселении, нечинении препятствий в пользовании не подавал, имеет другие жилые помещения в пользовании или на праве собственности; -расчет компенсации соответствует рыночной стоимости; -денежные средства для выплаты компенсации у истца имеются (вносятся на депозит судебного департамента;) -истец фактически пользуется жилым помещением и / или нуждается в его использовании.