КАК ПОТРАТИТЬ МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ НА НОВОСТРОЙКУ?

Многие семьи, решившие использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, тратят его на приобретение квартиры в новостройке. Что нужно при этом знать?
По Федеральному закону № 256, полученные от государства деньги можно направить на образование ребенка, увеличение накопительной части пенсии или покупку жилья, в том числе – на первичном рынке.
Материнский капитал получают семьи, имеющие как минимум двух детей. Сертификат, который подтверждает право на получение субсидии, выдает Пенсионный фонд. На его оформление отводится месяц с момента подачи необходимых документов.
По статистике, подавляющее большинство обладателей маткапитала тратят его именно на покупку жилья, как готового, так и строящегося – и то и другое возможно по закону. Примерно треть граждан предпочитают новостройки.
Единственное «но»: субсидию нельзя использовать для покупки апартаментов, поскольку они являются нежилыми помещениями. А вот жилье в новостройке можно приобретать по любой схеме, соответствующей 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов…»: механизму ЖСК либо договору долевого участия. Правда, даже самую дешевую квартиру на первичном рынке купить только с помощью средств маткапитала не получится. Так, в 2014 году размер субсидии составил 429,4 тыс. руб. (каждый год эта цифра индексируется). Поэтому этими деньгами граждане чаще всего оплачивают ипотечный кредит – средства маткапитала можно потратить на первый взнос, выплату основного долга или процентов по займу.
Средства маткапитала также можно потратить на погашение жилищного кредита, который семья взяла за несколько лет до рождения второго ребенка – Закон № 256 это позволяет.
Средства государственной субсидии запрещено использовать для погашения пеней и штрафов по жилищным займам.
Схема покупки недвижимости в кредит с помощью маткапитала выглядит следующим образом. Сначала заемщик обращается в банк за одобрением ипотечного займа, затем – в Пенсионный фонд, куда приносит заявление о предоставлении маткапитала для приобретения жилья. Фонд перечисляет субсидию банку, а тот, в свою очередь, переводит средства застройщику. В этих случаях компания фактически не участвует в расчетах между покупателем, Пенсионным фондом и банком, а лишь получает средства от последнего. То есть застройщику, по сути, все равно, использует ли покупатель средства маткапитала или покупает квартиру за собственные средства.
Также закон позволяет тратить средства маткапитала для оплаты рассрочки при покупке жилья в новостройке. При этом в период действия рассрочки ребенку, при рождении которого получена субсидия, должно исполниться три года.
Закон не обязывает строительные компании работать с материнским капиталом. Многие застройщики предпочитают и вовсе не связываться с госсубсидиями.
Впрочем, принимать в счет оплаты рассрочки средства маткапитала готовы далеко не все застройщики. Закон не обязывает строительные компании работать с государственными субсидиями, поэтому многие предпочитают продавать квартиры исключительно за «живые» деньги. Проблема в том, что Пенсионный фонд перечисляет средства с некоторой задержкой, которая в среднем составляет полтора-два месяца с момента заключения с покупателем ДДУ или договора паенакопления. И если на квартиру будет два претендента, скорее всего, застройщик предпочтет именно того, кто не планирует использовать в расчетах госсубсидию.
В компаниях, которые соглашаются брать маткапитал для выплаты рассрочки, напротив, говорят об эффективности этой системы. Использование средств государственной субсидии при совершении сделки минимизирует возможность ее дальнейшего расторжения. К тому же недавно в ФЗ-256 были внесены поправки, снимающие требования к новостройкам, – ранее было необходимо, чтобы готовность дома составляла не менее 70%. Нужно помнить, что, если жилье приобретается в доме на начальной стадии строительства, покупку в любом случае нужно согласовывать с Пенсионным фондом.
В ряде случаев застройщики даже готовы резервировать понравившуюся квартиру до момента получения маткапитала.
После сдачи дома в эксплуатацию квартиры, приобретенные с использованием маткапитала, необходимо оформлять в собственность родителей и их детей (требование части 4 статьи 10 ФЗ-256). Постановление Правительства РФ № 862 приводит другую трактовку: недвижимость надлежит регистрировать в совместное владение детей и супругов (подразумевается, что отношения родителей должны быть официально оформлены).
Но как быть, если отец ребенка не состоит с его матерью в законном браке? Пенсионный фонд может отказать такой семье в использовании средств маткапитала для покупки жилья – прецеденты уже есть. Однако, такая позиция противоречит 38-й статье Конституции РФ, в соответствии с которой материнство, детство и семья находятся под защитой государства. Другое дело, когда отец ребенка развелся с матерью, живет отдельно, но при этом хочет стать собственником покупаемого жилья. Судебная практика однозначно говорит о том, что средства маткапитала не являются совместной собственностью бывших супругов. Более того, если женщина вторично вышла замуж, ее новый супруг не может претендовать на долю в праве собственности. Предоставление маткапитала – мера государственной поддержки семей с детьми. А под семьей следует понимать детей и их родителей, которые живут вместе.
Наконец, возникает вопрос: как именно надо оформлять право на жилье, купленное с использованием маткапитала? В ФЗ-256 сказано: доли нужно распределять «по соглашению» супругов. Но на практике такая формулировка вызывала немало вопросов – в частности, непонятно, в каких именно пропорциях нужно их распределять.
Со временем власти обещают расширить возможности использования материнского капитала. В частности, эти средства можно будет тратить на ремонт жилья. Но в любом случае именно покупка недвижимости останется самым популярным способом использования государственной помощи.