Друзья,

Разберем с Вами один из пунктов второго комплекса мер затрагивающих градостроительные и земельные отношения, а также вопросы государственной регистрации прав, а именно (цитирую):
«для недопущения появления новых обманутых дольщиков банки будут продлевать действие счетов эскроу в случае задержки ввода объектов».
Безусловно эта мера позволит банкам и застройщикам в случае задержек ввода объекта в эксплуатацию, без участия дольщика, продлить срок, на который открыт эскроу-счет.
Мера важная, которая с учетом специфики открытия эскроу, позволит избежать лишних походов в Банк со стороны клиента и не допустить риски отказа со стороны Дольщика к продлению счета эскроу.
Однако, лично я жду другой меры, которая позволит застройщику строить и не срывать сроки ввода объектов в эксплуатацию.
О чем это я?
Об изменениях в статью 15.5. 214-ФЗ от 30.12.2004г.
Пункт 6 данной статьи гласит
6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления Застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом Застройщику либо направляются на оплату обязательств Застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение Застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств Застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет Застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства Застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
Простым языком - Застройщик может в текущих реалиях раскрыть эскроу счет только в случае ввода дома в эксплуатацию и никак иначе.
Если не изменить механику раскрытия эскроу счета, к чему может это привести:
1️⃣ Ограничение финансирования и удорожание строительства
Финансовые модели Застройщиков с учетом роста цен на материалы, роста цен на работы, роста стоимости проектного финансирования сейчас изменились кардинальным образом.
Стоимость стала дороже-денежных средств стало меньше. Получить доступ к средства Застройщик не может и единственные варианты либо увеличивать собственное участие, либо брать деньги у Банка (которые стали дороже).
Увеличивать собственное участие для 90% рынка не под силу (это с 15 до 30% то при себестоимости строительства дома около 1,2 млрд рублей, примерно составит около 400 млн).
Увеличивать проектное финансирования-можно, но с учетом опыта предыдущих кризисов, Банки начинают предпринимать шаги комплексных мер в этой части через 2-3 месяца. То есть надо пересчитать модель, согласовать с банком и т.д. А сроки то идут-проектную декларацию не откатить.
2️⃣ Затраты на поддержание продаж:
В последнее время рынок рекламы уже лишился инструментов продвижения в социальных сетях, Гугл отказался давать на Россию контекст, Застройщики ушли в субсидирование ставки.
А финансовую модель затрат никто не отменял в банках и многие Застройщики начали регулировать это размером КВ в адрес агентств недвижимости, делая выбор в пользу КВ в адрес Банка на оплату субсидирования процентной ставки.
Доля продаж агентов в ряде регионов достигает 50% от продаж Застройщика. Делая выбор в пользу банка Застройщик урезает продажи от агентов, НО банку нужно платить за субсидирование, а денежных средств нет (они на эскроу лежат) и как следствие Банк ждет денег (он же зафиксировал уже пониженную ставку в КД клиенту), а денег нет и Застройщик не платит.
Инициатива оплачивать КВ Банку за субсидирование по факту раскрытия эскроу также не нашла отклик в сердцах банков (слишком велик риск) и те банки, которые готовы на это, увеличили КВ за субсидирование на 5%. Как вам КВ в размере 15% от стоимости кредита за снижение ставки для клиента на весь срок на 3% (это примерно будет 17%). А потом клиент удивляется почему моя квартира стала еще дороже.
И это только две проблемы, но их гораздо больше и все они приведут к одному-массовые задержки в сдаче объектов дольщикам, которые также пойдут в суд за неустойками.
Лично я убежден, нужно дать возможность Застройщика раскрывать эскроу счета в доле, привязанной к этапам строительства, указанным в ПД.
Завершил 20%-раскрыл эскроу на этот эквивалент.
Этот глоток воздуха (в прямом смысле) позволит не снижать темпы стройки.
Инициатива рассматривается, но насколько быстро она найдет отклик и реализацию. Счет идет реально на дни.
Давайте подискутируем? Оставляйте свои комментарии под постом, с удовольствием на все отвечу.