Больной вопрос.

Как реестр заболеваний может остановить квартирное мошенничество.
На фоне роста споров по сделкам с недвижимостью власти обсуждают идею создать перечень заболеваний, при которых человек не сможет продавать жилье. Финансы Mail разбирались, сможет ли новая инициатива сократить количество мошенничеств с жильем, и почему даже законно оформленная собственность может оказаться под угрозой.
Алексей Зотов
Обозреватель
Источник: РИА "Новости"
Депутаты Госдумы хотели бы законодательно закрепить перечень психических и неврологических заболеваний, при наличии которых гражданам может быть запрещено самостоятельно продавать или дарить недвижимость. Предполагается, что в будущем нотариусы и регистрирующие органы смогут сверять данные продавца с этим реестром и при необходимости требовать медицинское заключение о его дееспособности.
Причины и последствия
Авторы инициативы объясняют, что мера направлена на защиту покупателей от сделок, совершаемых людьми с нарушениями когнитивных функций, чтобы впоследствии такие сделки не оспаривались в судах. Однако эксперты предупреждают: подобный механизм может обернуться нарушением прав граждан и создать новые риски для рынка. Кроме того, новый законопроект может повлиять на вторичный рынок недвижимости: части продавцов придется уйти с него, а покупатели станут осторожнее подходить к сделкам, стараясь защитить свои права на купленную «вторичку».
Даже при нотариальном удостоверении суд может встать на сторону продавца, если представлено действующее заключение врача. В этом случае доказать, что человек на момент сделки был полностью дееспособен, почти невозможно. Покупатель оказывается в заведомо слабой позиции — от него требуют предвидеть диагноз, о котором не мог или не хотел знать даже сам продавец. Юристы подчеркивают: снизить риск можно только через проверку, прозрачные расчеты и документальное подтверждение добросовестности — реальные меры, которые должны запретить формализацию реестра определенных болезней.
В моей практике был случай: успешная женщина, руководитель крупного предприятия, продала квартиру, а через полгода подала иск, утверждая, что в момент подписания договора находилась в тяжелой депрессии после развода и принимала антидепрессанты. У нее были «чистые» справки из ПНД и наркодиспансера, но суд принял во внимание ее письма подругам и экспертизу Института Сербского, подтвердившем, что в период продажи она могла не осознавать последствий своих действий. Сделка оказалась под угрозой.
Константин Фаерман
член Московского отделения Ассоциации юристов России
Запрет по диагнозу
Предложение о создании реестра заболеваний, при которых гражданам будет запрещено продавать недвижимость, появилось как ответ на общественный запрос после серии громких дел. Истории, когда продавцы спустя некоторое время пытаются оспорить продажу, ссылаясь на свою невменяемость или психиатрический диагноз, становятся все чаще. По данным судебных аналитиков, за год количество таких дел выросло на 17%. Только в Москве в 2024 году зарегистрировано более 1,2 тыс. исков, где основанием признания сделки недействительной указано «состояние здоровья» продавца. Законодатели уверены, что документ поможет нотариусам быстрее определять, способен ли человек адекватно распоряжаться имуществом.
Однако, по словам Елены Мищенко, руководителя Департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», такой подход вряд ли способен помочь рынку.
Сам по себе перечень болезней проблему не решит. Запрет для определенных категорий людей создаст новую зону риска: сделку будет легко оспорить словами «болезнь была, но не выявили» или «диагноз поставили после сделки».
Елена Мищенко
руководитель Департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Информация о состоянии здоровья относится к врачебной тайне, и без согласия человека ее невозможно проверить. Попытка внедрить «медицинский фильтр» наталкивается на правовые ограничения. В результате может появиться новая схема — получение справки о болезни ради оспаривания сделки.
«Я настороженно отношусь к идее такого перечня. Это вмешательство в конституционные права граждан — ведь только суд может ограничивать дееспособность. Мы фактически запрещаем людям, находящимся в ремиссии, распоряжаться своим имуществом. Кроме того, если диагноз подтвердится уже после сделки, суд будет вынужден отменить ее по формальному признаку. Это откроет новый “ящик Пандоры” для судебных споров», — комментирует инициативу вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Андрей Банников.
Таким образом, реестр добавит формализма, но не защитит покупателя. Наличие диагноза не всегда означает недееспособность, а отсутствие справки не гарантирует ее. Рынок нуждается не в запрете, а в эффективной системе фильтров — нотариальных, финансовых и страховых.
Защита сделки
Главным инструментом защиты остается нотариальное удостоверение сделки. Это не формальность, а процедура, включающая видеофиксацию, разъяснение условий и оценку поведения сторон. Если у нотариуса возникают сомнения, он обязан приостановить сделку.
Покупателю стоит относиться к сделке как к комплексной проверке. Агентства анализируют не только объект, но и продавца: его долги, судебные дела и доверенности. Если продавец пожилой или неуверен в действиях, стоит с особой осторожностью подходить к таким сделкам. По данным Федеральной нотариальной палаты, в 2024 году 93% оспариваемых сделок не были удостоверены нотариально, тогда как среди нотариальных отменено лишь 2,5%. Эти цифры показывают, что нотариус выполняет роль фильтра лучше любого формального списка диагнозов.
Эксперты советуют также обращать внимание на наличие альтернативного жилья у продавца. Если он одновременно покупает другое, это снижает риск признания сделки недействительной. При сомнениях лучше отложить сделку или потребовать одновременной покупки новой квартиры. Вторая линия защиты — прозрачность расчетов по договору. Аккредитивы и депозиты нотариуса позволяют избежать споров: деньги блокируются до регистрации и перехода права на нового владельца недвижимости. В 2025 году доля таких расчетов превысила 38%, что на 12 пунктов выше, чем в 2023-м. Это подтверждает, что рынок переходит к более безопасным схемам.
«В любом случае необходимо обращение в суд заинтересованной стороны. Это может быть либо продавец, либо 3 лицо, действующее в своем интересе. Что касается юридического механизма, опять же могут быть разные основания: это и непонимание своих действий, введение в заблуждение, сделка, проведенная неуполномоченным лицом, и тому подобное», — перечисляет способы защиты Андрей Банников из Российской Гильдии Риэлторов.
Растет и интерес к титульному страхованию — полису, компенсирующему рыночную стоимость жилья при признании сделки недействительной. В 2025 году объем рынка превысил 12 млрд рублей, а средняя выплата достигла 6 млн. Однако эксперты отмечают, что не все компании страхуют случаи введения в заблуждение или мошенничества, поэтому важно изучать условия договора.
«Такие полисы предлагают крупные страховые компании: при признании сделки недействительной покупатель может получить компенсацию рыночной стоимости утраченного жилья. Это не панацея, но инструмент, который реально работает и уже активно применяется на рынке», — советует Павел Овчаренко, руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers.
Формализм против здравого смысла
Инициатива о «черном списке диагнозов» выглядит как попытка формализовать проблему дееспособности, но сталкивается с этическими и юридическими противоречиями. Психиатрия не может быть встроена в нотариальную практику простым указом: ментальное состояние человека может меняться ежедневно.
Гораздо эффективнее закрепить на уровне закона обязательную нотариальную форму сделок с пожилыми продавцами — например, старше 70 лет, с возможностью запроса медицинского подтверждения их дееспособности. Это защитит пожилых граждан от манипуляций, не нарушая их прав.
Рынок недвижимости защищает не запрет, а культура сделок: нотариальное удостоверение, прозрачные расчеты, проверка сторон и страхование титула. Эти инструменты уже доказали эффективность, тогда как формальный список болезней может лишь заменить старые риски новыми. Как подчеркивает Елена Мищенко, «введение перечня заболеваний не спасет рынок, если у участников не будет привычки работать по правилам. Защищает не закон, а люди, которые умеют им пользоваться».
Инициатива о реестре болезней скорее всего принимается в реактивном порядке, предлагая искать не где потеряли, а где в данный момент светлее. Реальные механизмы защиты уже существуют: нотариат, прозрачные расчеты и титульное страхование. Если государство хочет обезопасить рынок, ему стоит усиливать именно эти институты.
Пока же для покупателей остается одно правило: при заключении договора необходимо проверять не только стены, но и тех, кто их продает. Ведь в эпоху, когда диагноз может отменить сделку, здравый смысл — самый лучший адвокат.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией