Владение, пользование, распоряжение земельным участком на землях сельхозназначения.

Мало кто знает, что на землях категории «земли сельскохозяйственного назначения» с разрешённым видом использования «для сельскохозяйственного производства» возможно строительство зданий, строений и других сооружений. Законность такого строительства вытекает из ряда положений законодательства, которые регламентируют условия такого строительства. Одним из обязательных условий является регистрация собственником земельного участка крестьянского фермерского хозяйства. В связи с тем, что строительство зданий и сооружений, необходимых для крестьянского фермерского хозяйства, на земельных участках из категории «сельскохозяйственного назначения» с разрешённым использованием «для сельскохозяйственного производства» не распространено, существует ошибочная точка зрения о незаконности такого строительства. На практике скорее не с законностью строительства, а с неосведомлённостью местных органов власти и отсутствия у них практики выдачи разрешения на строительство на землях сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: 1) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии со ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, городничество… Статья 43 гражданского кодекса РФ «Осуществление прав на земельный участок» вполне однозначно говорит: «1. Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим кодексом, федеральными законами». В статье 6 закона о КФХ № 74-ФЗ говорится: «В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства. И инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество». Далее в статье 11 этого же закона: «Состав имущества фермерского хозяйства. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий». Статья 77 ЗК РФ предусматривает, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а так же зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Таким образом, исходя из формулировок закона, можно сделать вывод, что запрета на строительство зданий на землях сельскохозяйственного назначения нет. Единственным обязательным условием является использование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Главное условие строительства зданий, строений, сооружений на землях сельскохозяйственного назначения – это их необходимость для осуществления деятельности фермерского хозяйства и регистрация собственника как фермера крестьянского фермерского хозяйства. Из содержания ст.79 ч.3, в которой говорится, что для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости, для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог , магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Но каких-либо ограничений по качеству земель, на которые возможно строительство и ввод в эксплуатацию зданий, строений и сооружений, необходимых для целей крестьянского фермерского хозяйства, законом не предусмотрено. Строительство объекта может быть осуществлено на земельном участке собственника с соблюдением требований подпункта 2 пункта 1 ст. 40 и ст.41 земельного кодекса РФ, а также на земельном участке, приобретенном на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии с п.2 ст.30 и ст.38 земельного кодекса РФ. Таким образом, для деятельности КФХ допускается наличие в составе имущества КФХ построек несельскохозяйственного назначения, т.е. жилого, рекреационного, промышленного и других назначений. Для строительства зданий и строений необходимо получение разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления – необходимо получить постановление, подписанное главой района о разрешении на строительство. Как правило, в разрешении на строительство указывается срок, в течение которого необходимо приступить к строительству, обычно – 3 года. Считается, что по истечении этого срока собственник обязан зарегистрировать хотя бы незавершенное строительство, например, фундамент, после чего у собственника возникает обязанность по оплате налога на имущество, что логичным образом стимулирует собственника к завершению строительства и оформлению документов на дом. Для того, чтобы облегчить получение разрешения на строительство, необходимо, в соответствии с назначением участка, зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство, указав в перечне видов деятельности такие виды, которые требуют постоянного и непосредственного присутствия на территории участка участников хозяйства, например, кролиководство или птицеводство. В таких случаях жилые строения становятся «необходимыми для осуществления деятельности фермерского хозяйства». По такому пути и идут те, кто желает, чтобы строения и сооружения были построены с получением разрешения на строительство и надлежащим образом учтены. Разумеется, в реальной жизни собственники участков для ведения КФХ застраивают их и без получения разрешений, уже по факту занимаясь узакониванием строений или переводя участки в другие категории, или согласовывая иные виды разрешенного использования – те же «дачное строительство» или «садоводство». Источник: Пресс-служба филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Забайкальскому краю