На сегодняшний день в России до сих пор существуют самовольные постройки — самострои. В данной статье команда “Азбуки Недвижимости” попробует разобраться, что это такое, и можно ли такую недвижимость оформить.

Самовольной постройкой признаётся та недвижимость, которая сооружена без законных согласований и без разрешения, с нарушением градостроительных норм. Если нарушено назначение застройки земельного участка, недвижимость тоже признают самостроем.

До принятия Федерального закона №339 такие постройки почти всегда сносили без разбирательств. На сегодняшний день в большинстве случаев решение о сносе принимает суд, и в ходе судебного разбирательства собственник может отстоять свою постройку.

Если собственнику повезет и суд встанет на его сторону, то самострой необходимо будет привести в соответствие с требованиями застройки: изменить планировку или уменьшить количество этажей.

Когда дом могут снести?
По закону местные власти могут снести ваш дом в двух случаях:

Участок не был оформлен в собственность до начала работ, а это требование было обязательным.
Категория земель и действующие ограничения не позволяют строительство подобных построек.
*Также муниципальные власти могут попросить привести самострой в соответствие с нормами и после этого узаконить его, но такое решение принимается редко - чаще постройку сносят.

Сроки для сноса или реконструкции постройки.
Срок зависит от вида самостроя и прописан в постановлении органа власти или решении суда. В течение этого срока владелец участка обязан разобраться с постройкой сам. Если этого не произойдёт, самострой снесут муниципальные службы, а собственнику выставят счёт. Максимальный срок для исполнения решения суда или муниципальной власти — 1 год.

*Срок может отличаться в зависимости от вида самовольно построенного объекта (от 6 месяцев до 3 лет).

Каковы последствия?
Снос постройки - самый худший сценарий, и КоАП также предусматривает денежный штраф. Размер штрафов в 2022 году следующий:

Физическим лицам — до 5 000 рублей.
Должностным лицам и ИП — до 50 000 рублей.
Юридическим лицам — до 1 000 000 рублей.
*Отметим, что оплата штрафа не даёт отсрочек и не отменяет требование о сносе самостроя. Если по решению суда или местных властей на участке не должно быть никаких построек, и нормы не соблюдены, то придётся расстаться как с деньгами, так и с постройкой.

А участок могут изъять?
Да, если доказано самовольное строительство, есть предписание о сносе, а собственник игнорирует требование. Эти изменения вступили в силу с 2018 года. Есть и другие причины изъятия: например, если участок используется не по назначению или создаётся угроза окружающей среде.

Когда дом точно не снесут.
В случае с жилыми домами нельзя сносить оформленные в собственность самовольные постройки, которые соответствуют следующим требованиям:

Категория земель — ИЖС или садовый участок, на котором разрешено строительство жилого дома.
Параметры построек не нарушают никакие нормы.
Право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
У собственника есть документы на участок.
Как узаконить самовольную постройку?
Для легализации самостроя есть три способа:

Получить официальное разрешение на строительство.
Установить право собственности в судебном порядке.
Получить решение градостроительно-земельной комиссии.
*Самострой может быть узаконен только владельцем участка, на котором он находится, за исключением муниципальных земель.

Для легализации самостроя путём получения официального разрешения, вам понадобятся следующие документы:

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации. Их можно получить в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Акт обследования территории от проектной организации.
Сам проект.
Заключение по итогам экспертизы проектной документации.
В случае, если постройкой затрагиваются фасад другого здания, то ещё потребуется архитектурно-градостроительное решение.
Разрешение будет предоставлено в том случае, если будет собран весь пакет документов и без ошибок. Решение о легализации принимает Строительный надзор после проверки документов.

Согласование через суд.
Для того, чтобы оспорить решение местных властей и легализовать постройку в судебном порядке, вам понадобятся:

Заявление (шаблон можно найти в Интернете).
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Выписка из ЕГРН или иное подтверждение права собственности на земельный участок.
Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию собственности.
Результат экспертизы на соответствие самостроя нормам.
Если суд узаконит самострой, то это решение вы сможете подать в Росреестр. После этого постройка будет считаться легализованной. В свидетельстве о праве собственности не будет указано, что постройка была возведена самовольно.

Сложно… А можно как-то упростить?
Да, узаконить самовольные постройки можно и по «дачной амнистии». Этот способ подойдёт для жилых и надворных строений на участках для садоводства, ЛПХ и ИЖС в пределах населённого пункта. Для этого вам понадобится отправить в Росреестр документы, подтверждающие право собственности, а также технический план объекта.

Будьте в курсе важных новостей — следите за нашим каналом и переходите на сайт «Азбука Недвижимости».