В «Ассоциацию застройщиков» обращаются за советом или помощью с каждым днем все больше людей, которые оказались в нелегкой ситуации.

Решил написать небольшую статью, которая Вам, надеюсь, поможет не столкнуться с неприятностями.
Причин обращений граждан не сколько:
1. Купили квартиру у Индивидуального предпринимателя, который сам вел застройку и продал квартиру по договору займа. Из-за многочисленных нарушений при строительстве дом не был введен в эксплуатацию, а на устранение замечаний отделом архитектуры и градостроительства (орган который дает разрешение на ввод домов в эксплуатацию) не хватает средств. Люди, которые внесли деньги по договору займа - Индивидуальному предпринимателю обратно свои средства вернуть не могут, т.к. у него их нет. Квартиру тоже взять не могут, т.к. в ней нет электричества, газа, воды и т.д.
2. Купили квартиру по договору инвестирования. Стройка остановилась. Застройщик исчез.
3. Подписали договор Долевого участия, внесли деньги в кассу застройщика, позже выяснилось, что квартира продана другим людям.
4. Заключили предварительный договор купли-продажи. Внесли 600 000 рублей. По истечению 3 месяцев обещали с нами заключить договор долевого участия. Стройка остановилась, застройщик исчез.
5. Что лучше заключать договор инвестирования, договор займа или договор долевого участия?
Эти и много других вопросов задают нам граждане, которые обратились к нам. Постараюсь более подробно, но кратко дать ответы.
В отношении Индивидуальных предпринимателей, которые занимаются самостоятельно строительством многоквартирных домов, это очень рискованный сегмент строителей. Для того, что бы строить по всем нормам и правилам необходимо иметь допуски СРО, лицензии, разрешения и т.д. Прежде чем покупать квартиру у Индивидуального предпринимателя попросите у него посмотреть разрешение на строительство, допуск СРО, какие дома он строил до этого объекта, получите у него максимум информации. В разрешении на строительство убедитесь, что строится многоквартирный жилой дом, если в разрешении на строительство указано, что строительство нежилых помещений или строительство частного дома, то сразу отказывайтесь, не смотря на уговоры индивидуального предпринимателя.
Если индивидуальный предприниматель строит 5 этажный многоквартирный дом, то строительство этого дома попадает под контроль стройнадзора. Не поленитесь, сходите в администрацию города Таганрога, задайте специалистам стройнадзора вопросы по интересующему Вас дому: знает ли стройнадзор о строительстве данного объекта; были уже проверки или нет; узнайте результат этих проверок и т.д.
Не всегда, если строительством занимается индивидуальный предприниматель это риск. Много случаев, когда строительная компания при строительстве дома регистрирует документы на индивидуального предпринимателя, к примеру это может быть когда ООО застройщика, в течении финансового года по своему расчетному счету компания выбрала полностью лимит в 60 млн рублей и больше средств принимать не могут, тогда один или несколько из домов заводят на ИП и проводят продажи через Индивидуального предпринимателя. Причин по которым строительная компания со статусами ООО, ЗАО регистрирует многоквартирный дом на индивидуального предпринимателя, с последующей реализацией квартир множество и они объективно объяснимы.
Так что, если решили покупать квартиру у индивидуального предпринимателя, то внимательно все проверяйте.
На строительном рынке множество предложений по оформлению договоров купли-продажи квартир, это договор инвестирования, договор займа, договор долевого участия, а так же множество новых различных схем, которые создаются с каждым годом.
Давайте разберемся, с какими договорами нам работать стоит, а от которых нужно бежать.
Многие, кто разбирается в условиях оформления квартир, читая эти строки, скажет, что оформление квартиры в собственность разрешено только в соответствии с 214-ФЗ! Это верно. Но реальность все-таки остается реальностью, на рынке присутствует все, что только можно – различные способы отчуждения квартир и даже риэлторы… и тем, кто только окунулся в поиск квартиры, необходимы ориентиры.
Если Вам предлагают приобрести квартиру по договору инвестирования – то уходите с этого объекта строительства. Что такое договор инвестирования? По этому договору Вы должны будете вносить деньги на строительство объекта, а взамен получите квартиру, если только стройка не остановится. Если застройщик остановил стройку или пропал, то дальнейшее строительство зависит только от Вас. Это значит, что по данному договору вы являетесь инвестором строительства, а с кем Вы заключаете договор, является фактически подрядчиком (исполнителем). Исполнитель исчезает, и вся ответственность за строительство ложиться на Вас и других участников инвестирования. Так что уходите от таких предложений, этот вид договора очень рискованный.
Так же на рынке новостроек присутствует договор займа. Пугающее название… Но он чуть получше предыдущего. На основании этого договора застройщик у Вас берет деньги в долг, а это означает условие возвратности! В любом случае при негативных последствиях вы сможете по суду вернуть свои деньги, только встанет вопрос времени по возврату долга. При нормальных условиях по договору займа Вам взамен денежных средств предоставят квартиру. Почему некоторые застройщики используют эти договора..? Делается это с целью удешевления квартир, дело в том, что если регистрировать квартиры в соответствии с 214-ФЗ, то за трехэтажку застройщику нужно заплатить 2 млн.руб., соответственно эти расходы будут заложены в стоимость квартир, что будет негативно отражено на продажах. Что делать, если Вам предложили приобрести квартиру по договору займа – как можно больше собрать информации о застройщике.. с чего начать я описывал необходимые первоначальные шаги выше в данной публикации.
И основной договор - это договор долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Договор долевого участия это единственный договор, по которому государство разрешает продавать квартиры на этапе строительства. Если прочитать внимательно 214 Федеральный закон, то он в нем подробно все описано, что должен делать застройщик, и как оформлять квартиру дольщику (покупателю). 214-ФЗ это Ваша инструкции по приобретению квартиры в строящемся доме, если Вы приобретаете жилые квадратные метры по договору долевого участия. Дольщик (покупатель) в соответствии с 214-ФЗ защищен со всех сторон. Но и здесь, как практика показала все не идеально. Было масса случаев, когда застройщик строил шикарный дом, в договоре прописаны штрафные санкции со стороны застройщика за каждый день просрочки, по нарушению сроков ввода дома в эксплуатацию - выплачивать дольщику компенсацию в размере 2000 руб за каждый день просрочки…. Подкупает не правда ли…? Договор долевого участия, который под контролем государства, с регистрацией в Росреестре, застройщик который строит отличный дом, не жалея средств и еще для себя застройщик прописал высокие штрафные санкции! Многих это подкупит, но не тут то было…. Были случаи, когда подходил срок ввода домов или дома в эксплуатацию, то застройщик подавал в исковое заявление о признании себя банкротом… И все штрафные санкции прописанные в договоре становятся неким эфемерным условием, потому что когда дольщик подаст в суд на застройщика за нарушение обязательств по договору долевого участия, то этого дольщика поставят в очередь на выплату компенсации, а в этой очереди перед этим дольщиков уже множество исполнительных листов по решения суда от других заявителей и кому что достанется после продажи собственности строительной компании, то и получат… Конечно это единичные случаи, когда по Договору долевого участия проходят махинации. Этот случай я описал, что бы читатель все взвешивал перед принятием решений, проверял всю информацию.
В городе Таганроге уже сформирован «костяк» строительных компаний, которые из года в год занимаются строительством это проверенные застройщики, которым нужно сказать «спасибо», за то что они делают, ведь строительство это основной драйвер экономики, что обеспечивает нас работой и заработками.
Но и появляются из года в год «строительные компании» с яркими рекламными призывами и очень привлекательными ценами, которые подкупают клиента. Как правило «эти строительные компании» так же быстро исчезают, а у нас в Ассоциации застройщиков наплыв граждан с вопросами «Что нам делать?»
На Ассоциацию застройщиков возложена серьезная ответственность перед покупателями квартир, так как нам приходится отвечать за каждую строительную компанию. Строительство дома или комплексной застройки это проект, который реализует строительная компании. После этого проекта, она может начать следующий или сделать перерыв в строительстве, или совсем выйти из строительного рынка. Как теперь Вы понимаете строительные компании или застройщики живут от проекта к проекту, а Ассоциация застройщиков работает всегда.
Для тех кто еще не знает, что такое «Ассоциация застройщиков» хочу донести, мы не риэлторы, не посредники, мы не взимаем комиссии за работу по продаже квартир. Мы отдел продаж по новостройкам города Таганрога. В Ассоциации застройщиков сосредоточено более 21 строительной компании. Покупатели не платят отделу продаж ни копейки, все средства за квартиры вносятся в бухгалтерию строительных компаний, а строительные компании содержат Ассоциацию застройщиков, так как на нас возложена функция продаж.
В следующих публикациях хочу раскрыть множество вопросов, которые возникают у многих граждан. Не большой анонс следующих вопросов:
1. Когда вносить деньги за квартиру в новостройке? До подписания договора или после, или есть другие варианты?
2. За что я еще должен (должна) платить застройщику после приобретения квартиры или имеются еще дополнительные платы за документы или инженерное оборудование?
С Уважением к Вам,
Генеральный директор
ООО «Ассоциация застройщиков»
Шаглин Сергей.