О ремонте подъездов

Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (п. 3.2.9 Правил № 170).
При этом не имеет правового значения отсутствие на это необходимых денежных средств на счете дома или что управляющая организация управляет многоквартирным домом недолгое время и все установленные дефекты имели место ранее, поскольку данные обстоятельства не снимают с управляющей организации обязанности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Обязанность проведения текущего ремонта многоквартирного дома возложена на управляющую организацию в силу закона и договора управления, и она должна выполняться управляющей организацией независимо от обращения с соответствующим требованием жильцов дома или принятого решения собственников помещений по данному вопросу.
По вопросу проведения ремонта подъездов жильцы вправе обратиться в управляющую организацию с соответствующим требованием и/или с жалобой в государственный орган, который в субъекте РФ осуществляет надзор в отношении управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии на ее осуществление.
Требовать выполнения ремонта подъездов можно в судебном порядке, в том числе учитывая положения ст.ст. 13, 15 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» компенсацию морального вреда и взыскания штрафа.
При этом не имеет правового значения в рассматриваемом случае то обстоятельство, что данная управляющая организация управляет спорным домом недолгое время и все установленные дефекты имели место ранее, поскольку данное обстоятельство не снимает с управляющей организации обязанности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Доводы относительно того, что фактически управляющая организация услуги по управлению многоквартирным домом оказывает с 03.08.2015 г., в связи с чем, текущий ремонт подъезда ответчик должен провести в период с 03.08.2018 г. по 03.08.2020 г., являются ошибочными, поскольку в соответствии с п.п. 3.2.7, 3.2.9 Правил № 170 периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года, а не через три года после заключения договора с управляющей организацией.
Доводы жалобы о том, что для проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома обязательно решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, не являются основанием для отмены решения суда, поскольку отсутствие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не исключает обязанности управляющей организации по содержанию общего имущества жилого дома, не освобождает управляющую организацию от обязанности выполнения указанных работ и исполнения принятых по договору обязательств.
Отклоняются судебной коллегией также доводы жалобы о нарушении прав иных собственников помещений многоквартирного дома, поскольку, обязанность проведения текущего ремонта многоквартирного дома возложена на управляющую организацию в силу закона и договора управления, и она должна выполняться организацией, осуществляющей обслуживание жилищного фонда, независимо от обращения с соответствующим требованием жильцов дома.
Статьей 4 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» установлено, что продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
Качественное оказание услуги по техническому содержанию жилищного фонда предполагает поддержание конструктивных элементов дома в технически исправном состоянии, соответствующем требованиям стандартов, строительным нормам и правилам, исключающем причинение вреда не только жизни и здоровью проживающих в нем лиц, но и их имуществу.
В силу статьи 29 названного Закона потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги).
Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые определяют порядок организации технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда, содержания помещений и придомовой территории, технического обслуживания и ремонта строительных конструкций и инженерного оборудования и обязательны для исполнения управляющими организациями.
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 также установлен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, в соответствии с которым управляющая организация обязана выполнять, помимо прочего:
- выявление зыбкости, выпучивания, наличия трещин в теле перегородок и в местах сопряжения между собой и с капитальными стенами, перекрытиями, отопительными панелями, дверными коробками, в местах установки санитарно-технических приборов и прохождения различных трубопроводов; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ. (п. 10)
- проверку состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию – устранять выявленные нарушения (п. 11);
- проверку целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме. При выявлении повреждений и нарушений - разработать план восстановительных работ (при необходимости), провести восстановительные работы (п. 13).
Необходимость проведения собраний собственников жилья по вопросам проведения ремонтных работ также не освобождает обслуживающую организацию от поддержания общего имущества, в том числе подъездов, в состоянии, обеспечивающем безопасность граждан, а также сохранность общего имущества многоквартирного дома.
Ссылки апеллянта на то, что представленные истицей фотографии не являются надлежащим доказательством неудовлетворительного состояния подъездов и не соответствуют критериям относимости и допустимости, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные, учитывая то обстоятельство, что ответчик со своей стороны не оспаривал заявленные истицей дефекты мест общего пользования многоквартирного жилого дома, и не представил доказательств надлежащего санитарно-технического состояния таковых.
Доводы апеллянта о несоответствии представленного истицей решения общего собрания требованиям жилищного законодательства, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку указанное решение на момент рассмотрения дела судом первой инстанции не было ни оспорено, ни признано недействительными, ни отменено.
Доводы о нераспространении на заявленные требования положений закона РФ «О защите прав потребителей» являются несостоятельными, поскольку, исходя из преамбулы Закона РФ «О защите прав потребителей» нормы указанного закона распространяются на отношения между управляющими организациями и собственниками жилых помещений многоквартирных жилых домов по поводу предоставления этими организациями гражданам платных услуг (работ), в том числе, по содержанию общего имущества многоквартирного дома, а не только конкретных жилых помещений.
Управляющие организации выступают как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление МКД в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Между тем, рассматривая настоящее дело, суд первой инстанции исходил из противоположного толкования: пока общее собрание домовладельцев нужным количеством голосов не проголосует за необходимость какой-либо услуги, и она не станет условием договора с соответствующим дополнительным финансированием за счет домовладельцев, управляющая компания такую услугу оказывать не обязана.
Таким образом, суд первой инстанции не учел, что работы по восстановлению окрасочного, штукатурного слоя стен и потолка в подъезде, по устранению следов протечек на потолке и стенах, отнесены к работам текущего характера и должны выполняться за счет средств содержащихся по статье «текущий ремонт общего имущества», даже в отсутствие соответствующего решения собственников жилых помещений по этому вопросу. Иное нарушает жили