ПРОВЕДЕНИЕ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА

Как правильно принять и реализовать решение о проведении текущего ремонтa?
В статье Азбуки ЖКХ 👇
Жилстройнадзор Югры·
Следует помнить, что для проведения ремонтных работ, не указанных в решении общего собрания собственников в качестве необходимых для содержания общего имущества и не указанных в качестве таковых в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290, необходимо проведение общего собрания собственников помещений и голосование по вопросу проведения таких работ.
Например,
это могут быть работы по косметическому ремонту подъездов (оштукатуривание, побелка, покраска).
Кроме того, для проведения таких ремонтных работ собственники помещений многоквартирного дома также на общем собрании должны решить, откуда проводимые работы будут финансироваться (например, из средств, собираемых на текущий ремонт общего имущества; возможно утверждение дополнительного целевого сбора с собственников).
СОВЕТ
Попросите управляющую компанию составить не одну, а 2-3 сметы:
экономичную, среднюю, максимальную (с наиболее качественными и долговечными материалами) – таким образом на общем собрании собственников будет проще решить, какой вариант выбрать.
Очень часто собственники помещений в многоквартирных домах жалуются на то, что работы, выполненные управляющей компанией в отношении общего имущества, были выполнены по цене существенно превышающей среднерыночную стоимость таких работ.
Причем, узнают они это, только когда приходит время подписывать акт выполненных работ.
Бывают случаи, когда потребители пытаются оспаривать стоимость выполненных работ в суде, однако управляющая компания очень часто подтверждает, что потратила на указанные работы именно ту сумму, которая предъявлена собственникам.
Для того, чтобы таких ситуаций не возникало, необходимо в договоре управления четко прописывать порядок заказа работ по текущему ремонту общего имущества.
Выполнение таких работ может носить плановый и внеплановый характер.
Плановый текущий ремонт должен быть возможен только по решению общего собрания собственников помещений или по решению совета многоквартирного дома, если он уполномочен на это собранием.
В последнем случае решение должно оформляться письменно. Форму протокола заседания совета многоквартирного дома логично сделать приложением к договору управления.
Целесообразно если перед выполнением текущего ремонта в обязательном порядке общим собранием или советом дома будет согласовываться срок и примерная стоимость работ.
Внеплановые работы возможны при возникновении аварийной ситуации или по предписанию жилищной инспекции.
Их выполнение часто ограничено по времени, поэтому сложно согласовать условия их проведения на общем собрании.
Однако, если совету дома поручено принятие решений по текущему ремонту, его заседание может быть организовано достаточно оперативно, поэтому даже в случае внеплановых работ разумно предварительное согласование с советом дома сроков и стоимости их выполнения.
При появлении необходимости проведения работ по текущему ремонту совет дома или председатель совета дома обращается в управляющую компанию за составлением сметы на работы, а также за тем, чтобы определить в какие сроки компания работы может выполнить.
Смета может быть твердой и приблизительной.
Твердая смета в дальнейшем не может быть увеличена или уменьшена по требованию сторон (ч. 2 ст. 33 Закона «О защите прав потребителей»).
В отношении приблизительной сметы сторонам также следует договориться, на какой процент от стоимости возможны отклонения.
Смет может быть несколько, например одна – это эконом-вариант, другая – это вариант выполнения работ с более качественными материалами.
После этого совет дома или его председатель вправе инициировать общее собрание собственников помещений, где последним будет предложено проголосовать за выполнение работ, их сметную стоимость, сроки выполнения (в соответствии с предложениями управляющей организации).
Если собственники определятся по указанным позициям, тогда у компании появляется обязательство по выполнению указанных работ в утвержденные сроки.
Соответственно, если данное обязательство нарушается, то собственники вправе предъявить требования в соответствии с главой 3 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Если собственники не утвердили проведение работ на предложенных условиях, то они вправе либо обратиться в управляющую организацию за иными предложениями, либо самостоятельно совершить действия по ремонту общего имущества.
Также возможно сменить управляющую организацию на другую, которая предлагает условия выполнения работ, устраивающие большинство собственников помещений в многоквартирном доме.
ВАЖНО!
В договоре нужно максимально подробно и четко прописывать весь порядок и условия, которые собственники обязаны утвердить при заказе работ.
Тогда УК не сможет навязать им дополнительные (зачастую – ненужные, но дорогостоящие) работы.
Если же такое произошло, на стороне жителей будет Закон «О защите прав потребителей» (части 2, 3 статьи 16).
Ведение вопросов текущего ремонта можно поручить совету дома.
За данное решение должны проголосовать собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников жилых и нежилых помещений в доме.
В этом случае проводить общие собрания собственников по вопросам проведения текущих ремонтов будет не нужно.
Все полномочия по данному вопросу будут в руках совета дома.
Условия о приемке работ также должны быть согласованы сторонами в договоре управления.
В силу пункта 4 части 8 статьи 161.1.Жилищного кодекса РФ приемку работ осуществляет председатель совета многоквартирного дома если его на это уполномочило решение общего собрания собственников или у него есть доверенности от собственников на выполнение данной функции.
На практике получить доверенности практически невозможно, поскольку они должны быть нотариально оформлены, что влечет за собой значительные расходы.
Поэтому организовать надлежащую приемку работ возможно только если собственники уполномочат на это председателя совета многоквартирного дома решением общего собрания.
В договоре должен быть отражен механизм передачи акта приемки выполненных работ председателю совета дома для подписания, позволяющий однозначно подтвердить факт получения акта председателем.
Это может быть передача лично под расписку или путем почтового отправления заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Аналогично следует предусмотреть порядок передачи заполненного акта от председателя к управляющей организации.
Это необходимо поскольку практически всегда договор управления содержит условие о том, что если одна из сторон отказывается от подписания акта приемки без указания причин в течение указанного в договоре срока (обычно 3-5 дней), то работы считаются принятыми.
И для того, чтобы в случае если председатель совета дома отказывается принимать работы ввиду наличия реальных недостатков у управляющей организации не было возможности проигнорировать приемку и сделать вид, что председатель совета дома отказался от подписи акта без указания причин необходимо прописать процедуру обмена актами.
Данное положение касается и актов приемки оказанных услуг по договору управления.