Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.
Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.
Составляем договор.
После того, как покупатель и продавец «нашли»друг друга, необходимо желание одного – получить квартиру, а второго – деньги, закрепить на бумаге договором купли-продажи. В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем.
Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратиться на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.
Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным.
Таковыми являются:
данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т.п. Обычно списываются из документов, подтверждающих право собственности (чаще всего – из Свидетельства о регистрации права собственности);
цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (например, сделать ремонт и т.п.) (ст. 432 ГК РФ).
Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт и продавец, и покупатель должны подписать, как и сам договор. После чего переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Причем регистрируется не договор, а переход права собственности, т.е. передается не только помещение, но и право на него.
Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:
1. Написать заявление о государственной регистрации прав (формы заявлений и образцы их заполнения размещены на официальных сайтах Росреестра, территориальных органах Росреестра.
2. Представить лично или посредством почтового отправления заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, в территориальный орган Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества, права на который заявляются.
Заявителям предоставляется возможность для предварительной записи на представление документов, которая осуществляется по выбору заявителя: при личном обращении, можно записаться по телефону, через официальный сайт Росреестра.
Для того чтобы государственная регистрация благополучно состоялась, нужно будет в Федеральную регистрационную службу подать следующие документы:
1. Заявления сторон. Пишутся вручную. Смысл документа – просьба зарегистрировать переход права собственности на недвижимость. Сторону может представлять представитель, полномочия которого оформлены нотариально. Полномочия несовершеннолетнего ребенка до 14 лет представляет его законный представитель (родитель) или опекун.
2. Платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. Сдается в двух экземплярах: подлинник и копия. Размер госпошлины – 2000 рублей (с 2015 г.)
3. Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение.
4. Кадастровый паспорт.
5. Выписка из домовой книги (подлинник и копия)
6. Паспорта продавца и покупателя..
Передача денег от покупателя продавцу.
Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.
В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал несовершеннолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Вообще же – и об этом необходимо помнить всегда – каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.
После того, как договор зарегистрирован, сделка заключена, у покупателя, помимо ключей от жилплощади, должны быть на руках следующие документы:
- зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры;
- свидетельство о праве собственности;
- передаточный акт.
А у продавца – вырученная от продажи сумма.
Присоединяйтесь к ОК, чтобы подписаться на группу и комментировать публикации.
Нет комментариев