В каких случаях арендатор должен вносить отдельную плату за землю под арендуемым зданием?

Верховный Суд указал, что если в арендном соглашении не оговорено иное, установленная арендная плата покрывает использование как самого объекта недвижимости, так и земельного участка, на котором он расположен.
ВС РФ дал разъяснения относительно определения арендной платы при отсутствии в договоре пункта об оплате земли под зданием. Отмечалось, что кадастровый учет участка не является доказательством полного использования его площади землепользователем. По мнению экспертов, это затруднит для органов власти доначисление арендной платы за прошлые периоды, основываясь только на кадастровых границах.
В Определении № 307-ЭС25-1444 по делу № А56-38909/2023 ВС напомнил порядок расчета арендных платежей за здания и участки под ними.
В начале 2020 года администрация сдала в аренду здание бани предпринимателю Константину Бабошину на три года. Арендная плата, зафиксированная в протоколе аукциона, составляла 92 тыс. руб. в год. Баня располагалась на муниципальном участке площадью 0,9 га, поставленном на кадастровый учет в 2010 году.
После окончания аренды администрация потребовала от предпринимателя дополнительную плату за пользование участком, рассчитанную исходя из его общей площади. Не получив оплату, администрация подала иск о взыскании с Бабошина 5,2 млн руб. неосновательного обогащения и 351 тыс. руб. процентов.
Первая инстанция удовлетворила иск, указав, что владение зданием подразумевает использование участка, а арендная плата за участок не взималась. Апелляция и кассация поддержали это решение.
Изучив жалобу Бабошина, ВС РФ указал, что при отсутствии отдельного пункта об оплате земли в договоре аренды здания, а также иного договора или закона, обязывающего арендатора платить за участок, арендная плата включает плату за землю под зданием (п. 2 ст. 654 ГК РФ).
ВС пояснил, что для решения вопроса о праве истца требовать плату за участок необходимо проанализировать аукционную документацию и договор аренды, чтобы установить, предполагалась ли отдельная плата за землю. Нижестоящие суды не учли эти нормы и не исследовали документацию.
При решении вопроса об обязанности арендатора платить за землю нужно учитывать, что установление начальной цены аренды на основе отчета оценщика, в котором не отражена стоимость пользования участком, не означает, что арендатор обязан дополнительно платить за землю. Если документация обязывает арендатора платить за землю, но не указывает площадь участка, суд должен установить площадь, необходимую для использования здания.
Запись на бесплатную юридическую консультацию +7(495) 136-50-00