Сергей Заводских [Кодекс Надежности]

Представим обычную ситуацию. Вы решили купить квартиру. Открываете ЦИАН или Авито, выбираете город, район, количество комнат, площадь, цену, этаж. Через несколько минут перед вами уже десятки объявлений. Дальше кажется, что задача понятна. Нужно просто сравнить варианты, выбрать самый интересный, съездить посмотреть и договориться с продавцом. Логика совершенно нормальная. Более того, именно так большинство людей и начинает поиск. Но есть один момент, который обычно становится заметен только тогда, когда человек уже посмотрел достаточно много квартир. Объявление может подходить вам по всем параметрам, но это ещё не означает, что сама квартира является подходящим вариантом для покупки. Возьмём площадь. Допустим, вам нужна двухкомнатная квартира около 60 квадратных метров. Вы ставите в ЦИАН условие «от 60 метров» и получаете несколько вариантов. На первый взгляд всё удобно. Вы заранее отсекли маленькие квартиры и теперь выбираете из подходящих. Но потом начинаете смотреть рынок вниматель

Иногда покупатель рассуждает так: «Если даже после получения справки из ПНД сделку могут оспорить, значит, эта справка вообще не нужна». Это слишком простая схема. Справка из ПНД действительно не гарантирует, что сделку невозможно будет оспорить. Но из этого совершенно не следует, что она бесполезна. Справка позволяет установить определённое обстоятельство, которое может иметь значение для оценки сделки. Если продавец состоит на учёте, это уже нельзя просто проигнорировать. Возникает вопрос, стоит ли вообще продолжать такую сделку и что ещё необходимо выяснить. Кроме того, получение такой справки может быть одним из элементов, подтверждающих, что покупатель действовал осмотрительно и добросовестно. И здесь важно напомнить, почему добросовестность покупателя вообще имеет значение. Даже если впоследствии квартиру у покупателя истребуют и будет установлено, что он действовал добросовестно, это может иметь принципиальное значение для его права на предусмотренную законом компенсацию убытков

Большинство покупателей проходят один и тот же путь. Несколько недель поисков, десятки просмотренных объявлений, постоянные сравнения цен, районов и планировок. Наконец появляется квартира, которая кажется именно той, что хотелось найти. Цена устраивает. Район подходит. Планировка нравится. Дом хороший. В этот момент кажется, что самое сложное уже позади. Остается проверить документы, договориться о просмотре и, если все подтвердится, выходить на сделку. Такая логика выглядит абсолютно разумной. Но именно здесь многие начинают анализировать ситуацию не с того места. Большие сайты недвижимости давно стали привычной частью нашей жизни. Если объявление опубликовано на известной площадке, возникает ощущение, что квартира действительно продается. Остается лишь решить, подходит она вам или нет. По сути, многие воспринимают такие площадки как витрину магазина. Есть товар. Есть цена. Нужно только выбрать лучший вариант. Но рынок недвижимости работает иначе. Объявление — это не подтверждение су

Когда человек выбирает квартиру, довольно быстро возникает вопрос: «Какие документы нужно запросить у продавца?» В интернете легко найти готовые списки. Выписка из ЕГРН, документ, на основании которого возникло право собственности, паспорт продавца, сведения о зарегистрированных лицах и ещё несколько документов в зависимости от ситуации. Казалось бы, собрали всё по списку, посмотрели — и можно двигаться дальше. Но здесь есть один нюанс, который легко не заметить. Сам по себе список документов ещё не отвечает на вопрос, достаточно ли вы разобрались именно с этой квартирой. Логика покупателя вполне понятна. Есть квартира. Есть продавец. Есть определённый набор документов, который обычно требуется при продаже. Значит, если все документы получены и в них нет ничего очевидно странного, основная проверка закончена. На первом уровне это действительно работает. Стандартные документы нужны. Без них вообще трудно начать разбираться в объекте. Но квартира — это не только её нынешние документы. У

Сделка с квартирой регистрируется государством. Почему тогда оно не отвечает за расторжение сделки? Это один из частых вопросов, который поступает от читателей, особенно от покупателей квартир. Представим ситуацию: я покупатель квартиры. Нашёл объект, договорился с продавцом, подписал договор купли-продажи. Документы передаются в Росреестр, и право собственности регистрируется. Но потом выясняется, что есть обстоятельства, из-за которых сделку пытаются оспорить. И это не просто формальность: в некоторых случаях покупатель действительно может потерять квартиру и не получить обратно все вложенные деньги. Как так происходит? Почему государство не отвечает? Ведь оно зарегистрировало сделку — значит, должно отвечать за её безопасность? Здесь есть важный момент. Государство не регистрирует и не проверяет сделку на предмет того, выгодна она покупателю или нет, и не гарантирует, что в будущем её нельзя будет оспорить. Каждый день совершаются миллионы различных сделок. В основе гражданских прав

За годы работы в сфере безопасности сделок с недвижимостью я заметил одну интересную вещь. Чем больше я пишу об этой теме, веду блог и записываю видео, тем больше замечаю вопросов и споров вокруг безопасности недвижимости. И это вполне понятно. Недвижимость стоит дорого. Для многих квартира — это не просто крупная покупка, а место, где они собираются жить годами. Поэтому желание купить её безопасно совершенно естественно. Но люди подходят к этой теме по-разному. Есть читатели, которые рассуждают примерно так. Если существуют законы, государственная регистрация, нотариусы, банки, юристы и другие специалисты, значит, всё это должно гарантировать человеку безопасность покупки. Если квартиру после покупки можно потерять или сделку можно оспорить, значит, кто-то плохо выполнил свою работу. Почему государство это допускает? Почему закон не защищает покупателя полностью? Почему суд может принять такое решение? Почему нотариус, банк или другой специалист не могут гарантировать, что квартира н

Квартира уже выбрана. Продавец не вызывает сомнений, цена устраивает, документы он показывает без особых проблем. Покупатель не хочет идти в сделку вслепую, поэтому решает сначала разобраться самостоятельно. Находит в интернете список документов, читает статьи о проверке квартиры, смотрит историю переходов права, обращает внимание на обременения, изучает договор, задаёт продавцу вопросы. Через несколько вечеров у него уже собрана приличная папка с информацией. И тогда возникает вполне разумная мысль. «Я практически всё проверил. Может быть, просто покажу это специалисту, чтобы он посмотрел, правильно ли я всё сделал?» На первый взгляд кажется, что консультация в такой ситуации должна быть довольно простой. Человек проделал большую часть работы. Осталось только проверить его проверку. Но именно здесь возникает одна важная проблема. Представим, что покупатель проверил, есть ли у квартиры действующая ипотека. Её нет. Он находит подтверждение, ставит себе галочку и идёт дальше. Сам по себе

Часто приходят вопросы примерно подобного содержания: "Что делать, если по каким-то причинам сделку оспаривают и хотят изъять квартиру у добросовестного покупателя? Почему нельзя сначала вернуть ему деньги, а уже потом забирать квартиру? Почему человека сначала оставляют без жилья? Пусть сначала вернут то, что он заплатил". На первый взгляд это действительно кажется очевидным и справедливым решением. Но здесь есть важный нюанс. Такая возможность в праве уже существует. В определённых ситуациях суд может решить вопрос о возврате полученного по сделке имущества и денег. Поэтому сама идея «сначала деньги» не является каким-то новым решением, о котором просто забыли написать в законе. Проблема в другом. Не всегда квартиру у покупателя приходится возвращать потому, что продавец оказался недобросовестным и должен вернуть покупателю деньги. При оспаривании сделки могут восстанавливаться права совершенно других людей. Например, квартиру могли обманом забрать у пожилого человека и быстро перепр

Когда подходящей квартиры нет, покупатель обычно думает, что у него два варианта — купить то, что есть сейчас, или продолжать ждать. Но иногда проблема вообще не в том, что хороших квартир нет. Проблема в том, что человек ищет их только в рамках тех условий, которые сам определил несколько месяцев назад. Например, покупатель выбрал конкретный район и решил, что хочет двухкомнатную квартиру в определённом доме или новостройке. Он смотрит объявления и видит, что подходящие варианты стоят дороже его бюджета. Более дешёвые квартиры есть, но у них то состояние не подходит, то дом, то планировка, то другие характеристики. И возникает вполне логичная мысль: «Значит, нужная квартира просто ещё не появилась. Подождём». Но здесь стоит остановиться на другом вопросе: А действительно ли на этом рынке существует нужная мне квартира за те деньги, которые я готов заплатить? Это уже не совсем то же самое, что просто искать объявления. Потому что покупатель может годами ждать квартиру, которая теоретич