Сергей Заводских [Кодекс Надежности]

Это самый частый вопрос, который мне задают покупатели: «Цены вырастут?». Чуть реже — «Может, подождать, вдруг подешевеет?». И почти всегда в связке идут утверждения-мифы: — новостройки дорожают → значит, всё дорожает. — недвижимость всегда в цене. — любую квартиру можно потом продать дороже. — если сейчас не купить — «упустишь поезд». Рынок Москвы 2025–2026 года устроен значительно сложнее. И если смотреть не на рекламные цены, а на реальные сделки, картина становится куда менее оптимистичной — но более понятной и управляемой для покупателя. Главное, что происходит с рынком сейчас Если коротко: рынок не растёт и не падает — он застрял. С одной стороны, на рынок давят: • высокая ключевая ставка, • дорогие деньги, • отсутствие массовой ипотеки, • слабый платёжеспособный спрос. С другой — цены не падают резко из-за: • инфляции, • ограниченного реального предложения ликвидных объектов, • нежелания продавцов фиксировать убытки, • страха «остаться с деньгами». В результате в 2025 году рыно

В сделках с недвижимостью квартиры чаще всего теряют не из-за очевидных проблем, а из-за мелких, недооценённых деталей. Одного неверного шага достаточно, чтобы человек потерял: • квартиру, • деньги, • и годы жизни, пытаясь потом всё это вернуть через суд. Причём часто покупатель до последнего уверен, что сделал «всё правильно». «Бабушкины сделки» — одна из зон риска Когда говорят о «бабушкиных сделках», многие представляют пожилых людей 80+. На практике это не так. Часто это: • женщины 50+, • иногда моложе, • иногда даже семейные пары. Общее у таких продавцов не возраст, а состояние: • стресс, • давление извне, • сложные жизненные обстоятельства, • доверчивость, • влияние мошенников или окружения. Именно такие сделки чаще всего потом оспариваются в суде. Главная причина, по которой покупатели теряют квартиры Разберём ключевую ситуацию: покупатель купил квартиру, всё оформил, а спустя время продавец подаёт иск, чтобы отменить сделку. Часто в таких дел работает статья 178 ГК РФ — «сущес

Рассмотрим важный комментарий, который прислал мне один из читателей на моём канале: «Мы все знаем недавнее решение Верховного суда по делу Долиной. Но есть десятки и сотни уже завершённых (вступивших в законную силу) решений по аналогичным делам за последние пару лет, и эти решения вынесены не в пользу честного покупателя. Вопрос: можно ли эти решения как-то “отмотать назад” и заново рассмотреть — уже с учётом позиции Верховного суда?» И так, давайте изучим эту ситуацию объективно. В целом, по ранее действовавшим нормам всё было достаточно жёстко: если судебное решение вступило в законную силу и пройдены все инстанции, дело считается завершённым, и пересмотреть его невозможно. Однако ситуация изменилась. 15 декабря 2025 года Президент подписал Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Речь идет о том, что в законодательство внесены изменения, касающиеся пересмотра судебного дела по новым или вновь открывшимся обстоятельствам. Эт

История с квартирой Ларисы Долиной вызвала сильный резонанс. На первых этапах в интернете появилось много тревоги и паники. Я видел много комментариев примерно такого содержания: — «Проверка квартиры не имеет смысла» — «Квартиру всё равно отнимут» — «Какая разница, по какой цене покупать» — «Если продавца обманули — покупатель всегда проигрывает» Люди действительно испугались. А паника в вопросах недвижимости опасна — она подталкивает к неправильным решениям. Поэтому давайте разберёмся: Важно сразу обозначить: мы опираемся не на заголовки СМИ и не на эмоции, а на определение Верховного суда РФ. Это принципиально, потому что: Суд рассматривал: Главный вопрос был другой: Действовала ли покупательница добросовестно и разумно при покупке квартиры? Если совсем коротко, логика суда выглядит так: Именно поэтому, кстати, ряд судебных инстанций сначала вставал на сторону продавца, но Верховный суд занял иную позицию. Важно понимать: не существует чек-листа или закрытого списка признаков доброс

16 декабря 2052 года Верховный суд РФ вынес решение по резонансному делу между певицей Ларисой Долиной и покупательницей недвижимости Полиной Лурье. Спор возник вокруг квартиры, которая была продана Лурье. Ранее суды нижестоящих инстанций встали на сторону Долиной, признавая возможность признания сделки недействительной. Однако Верховный суд изменил эту позицию, подтвердив право собственности покупательницы. Это решение стало важным прецедентом для защиты добросовестных участников рынка недвижимости. Ключевые аспекты решения 1. Ответственность за последствия сделки лежит на продавце Суд подчеркнул, что передача денег мошенникам или третьим лицам не является основанием для признания сделки недействительной, если покупатель действовал добросовестно. Это означает, что именно продавец несёт ответственность за свои действия и их последствия. 2. Соблюдение процедурных норм — гарантия безопасности Нотариальное удостоверение сделки и регистрация в Росреестре обеспечивают её юридическую силу.

Есть две темы, которые покупатели недвижимости могут недооценивать или неправильно трактовать. Первая — договор купли-продажи. Вторая — банкротство продавца после сделки. На словах всё кажется простым: договор — это формальность, главное, чтобы Росреестр зарегистрировал, а банкротство — это вообще редкость и «страшилка». Но на практике именно здесь чаще всего ломаются сделки, начинаются суды и возникают реальные риски потери квартиры. Разберём обе темы спокойно и по существу. Договор купли-продажи: почему он важнее, чем кажется Многие покупатели воспринимают договор как технический документ. Логика простая: есть объект, есть цена — значит, регистрация пройдёт, а дальше «как-нибудь разберёмся». Поэтому часто: · скачивают шаблон из интернета, · заказывают договор через онлайн-сервисы, · либо просто пересылают документы специалисту, который не вникает в историю квартиры и готовит формальный текст. Да, такой договор, скорее всего, пройдёт регистрацию. Но вот защитить покупателя он может

Сегодня мы разберём три мифа по поводу безопасности покупки квартиры на фоне последних событий, когда сделки признают недействительными, и покупатели теряют и купленные квартиры, и деньги. Итак, первый миф: «Суды специально признают сделки недействительными, чтобы навязать гражданам обязательное страхование жилья». Миф звучит так: «Судьи действуют в интересах страховых компаний, которым выгодно ввести аналог ОСАГО для недвижимости». Здесь, какая штука: страховые компании вообще не берутся страховать многие квартиры. А не то чтобы им хочется, чтобы им навязали такие страховки. Какой смысл страховой компании страховать проблемную квартиру, где собственник — сомнительный пожилой человек, и где через несколько месяцев сделку признают недействительной, а страховой придётся выплачивать миллионы? То есть покупатель заплатит условно 50 тысяч рублей, а страховая в ближайшее время должна вернуть миллионы рублей. Представьте: вам,как бизнесмену говорят — «давайте будете страховать квартиры за н

Иногда покупатель хочет приобрести квартиру в новостройке, но не располагает необходимой суммой наличными. При этом у него есть собственная квартира на вторичном рынке, которую он готов продать, чтобы вложить вырученные средства в новое жильё. Некоторые агентства, сотрудничающие с застройщиками, предлагают схему: они берут на себя продажу вашей квартиры в оговорённые сроки, при этом резервируют для вас квартиру в новостройке, которая впоследствии будет оплачена за счёт средств от продажи вашего текущего жилья. Схема выглядит привлекательной, однако многие собственники сомневаются: не придётся ли продать свою квартиру на 20–30 % дешевле рыночной стоимости? Уточним важный момент. Сегодня застройщики фактически не принимают вторичную недвижимость в зачёт при покупке новостройки по ДДУ — это следствие эскроу-счетов. Поэтому «трейд-ин» от агентства недвижимости в таких случаях нужно воспринимать не как обмен, а как услугу по продаже вашей квартиры в определенный срок. Далее важно понимать

За последние два года рынок столкнулся с новым типом мошенничества. Продавцов вводят в заблуждение «социальные инженеры»: они продают квартиру, передают деньги мошенникам, а потом обращаются в суд и добиваются отмены сделки по ст. 177 или 178 ГК РФ — «не осознавал значение действий» или «заблуждение». Итог: квартира возвращается продавцу, а покупатель часто остаётся без денег и без жилья. По данным МВД, в 41% таких дел покупатель теряет всё. Но впервые ситуация может измениться Проблема вышла на уровень федеральной повестки. На круглом столе 20 ноября обсуждали механизмы защиты покупателей. Участвовали депутаты Госдумы, Росреестр, МВД, Нотариальная палата Москвы, ДомКлик, ВТБ, Гильдия риэлторов, ВШЭ, судебные психиатры, юридические компании». Это уже не дискуссия «в узком кругу» — начинается подготовка законодательных решений. Какие меры обсуждают 1. Принцип «сначала деньги — потом имущество» Запись в ЕГРН будет меняться только после подтверждённого получения продавцом денег. А в слу

Я много лет сопровождаю сделки с недвижимостью и постоянно повторяю: где большие деньги — там всегда будет мошенничество. Сегодня мы вошли в новую эру, и старые подходы проверки уже не покрывают все риски — а это может стоить миллионов. Как было раньше 30 лет назад для проверки квартиры хватало юриста или нотариуса, который «взглянул» на документы и сказал: «всё чисто». Многие до сих пор продолжают действовать так же: бывает, что покупатель присылает мне выписку из ЕГРН и спрашивают: «Сергей, посмотрите, можно ли покупать квартиру?». Да, когда-то давно многие так и работали и в массе «прокатывало». Но уже 15 лет назад ситуация усложнилась. Появились ошибки в оформлении, маткапитал, «испорченные» титулы. Тогда же 5–7% сделок оспаривались. Плюс новые группы риска: «опоздавшие» наследники, отказники от приватизации, «обманутые» супруги, кредиторы, банкроты — все, чьи права могли быть нарушены. Люди стали лучше разбираться в законах и чаще обращаться в суд. Сегодня достаточно пары минут в