МОШЕННИЧЕСТВО В НЕДВИЖИМОСТИ ОТ БАБУШЕК (СКАМ БАБУШЕК)

1. ВВЕДЕНИЕ
На этой неделе в интернете прошла мощная информационная волна о новой схеме мошенничества - БАБУШКИ СКАМЯТ покупателей квартир.
Друзья представьте вы только что купили квартиру. Долгожданная покупка, к которой вы шли годами, откладывали свои деньги, взяли крупный кредит, продали свою старую квартиру - состоялась.
Но выясняется, что продавца квартиры вели телефонные мошенники, и все полученные от вас деньги он передал на «безопасные счета» или «курьеру». И теперь у вас есть реальная перспектива лишиться и купленной квартиры, и потраченных на нее денег.
Это новый СКАМ 2025года - Новый вид мошенничества в недвижимости.
Учитывая свой профильный опыт, я не могу не высказаться по этой теме. В данном видео мы разберем как это происходит и можно ли от этого защититься.
2. КАК БЫЛО РАНЬШЕ
Такие случаи происходили и ранее, только раньше суды поддерживали добросовестных покупателей и не изымали у них купленные квартиры.
Логика была понятна:
- стороны надлежащим образом оформили сделку,
- покупатель передал продавцу деньги за квартиру,
- сделка по продаже квартиры полностью исполнена,
- продавец является полностью дееспособным и вправе тратит полученные деньги на свое усмотрение.
Каким образом продавец потратил полученные за квартиру деньги:
- купил другое жилье, инвестировал в бизнес
- или передал их телефонным мошенникам — это дело продавца, и не должно касаться вас, как покупателя.
В 2025 г. ситуация кардинально поменялась. Суды стали признавать такие сделки недействительными и обязывать вернуть продавцу - квартиру, а покупателю - деньги.
Все началось с дела известной джазовой певицы Ларисы Долиной, которая в подобной ситуации передала деньги мошенникам, а после ее юристам удалось признать сделку продажи квартиры недействительной.
3. РАЗБЕРЕМСЯ В СУТИ СХЕМЫ
Обычно такие квартиры продаются по СРОЧНОМУ ВЫКУПУ, со скидкой, потому что людям горит, важнее быстрее получить деньги, чем получить максимальную сумму.
Например, семейная пара преклонного возраста срочно продавала квартиру в С-Петербурге, чтобы успеть купить понравившийся им дом в Ленинградской области.
Все логично и не вызывает подозрений – люди хотят переехать за город.
С документами все в порядке. Сделка оформляется не в подворотне в простой письменной форме, а у нотариуса, со свидетелями и видеозаписью. При нотариусе под камеру производиться передача денег за квартиру.
Но у продавцов была другая картина:
Они не продавали недвижимость, они участвовали в операции ФСБ - были агентами, с помощью которых ФСБ хотело поймать преступников.
Потом наши старики полученных от продажи квартиры деньги - 3 миллиона - в течении двух суток запихивали в банкоматы на «безопасные счета». Это было указано в Заявлении о возбуждении уголовного дела, написанному сразу после того, как деньги загрузили в банкомат.
Зачастую люди осознают, что их обманули только после того, как отдали деньги мошенникам и те перестали выходить с ними на связь.
После этого продавцы обращаются в суд, но предъявляют требования не к обманувшим их мошенникам, а к покупателю квартиры.
Суд признает сделку недействительной, как совершенную под влиянием обмана и выносит решение: вернуть квартиру продавцу и вернуть деньги покупателю.
Фокус в том, что квартира легко возвращается бабушке-продавцу, а вот покупателю деньги вернуть сложение. У продавца их уже нет, более того далее он объявляет себя банкротом и списывает все обязательства. Квартира, как единственное жилье не изымается и остается у бабушки-продавца. После банкротства бабушка чиста перед законом.
В итоге вы, как покупатель, остаетесь без квартиры и без денег.
4. КАК ЭТО ПРОИСХОДИТ:
К доверчивому человеку или человеку, оказавшемуся в стрессовой ситуации, когда мозг не способен сопротивляться мошенникам – поступает звонок от «очень серьезных государственных структур» (ФСБ, МВД и прочие). Естественно, звонящие никакого отношения к госструктурам не имеют, а являются мошенниками, но это выясняется только потом.
Есть забавные истории от знакомых следователей и оперативников, что невозможно решить вопросы по телефону: потерпевшие и заявители, как только слышат, что им звонят из полиции – сразу посылают, потому что думают, что мошенники.
В итоге Человек начинает выполнять команды мошенников.
И вот у нас есть заряженный спецагент, который «на живца» на свою квартиру, будет искать покупателя – то есть преступника – то есть вас.
Важно получить от вас деньги как можно быстрее и под любыми предлогом : как плату за купленную квартиру, как займ под залог жилья.
Условия очень выгодные. Поэтому покупатели находятся быстро.
Далее по всем правилам оформляется сделка, деньги за квартиру передаются продавцу.
Потом через день, через неделю или позже начинаются проблемы, когда выясняется, что продавец стал жертвой мошенников:
- Продавец отказывается выезжать из квартиры.
- Суд признает вашу сделку недействительной, как совершённую под влиянием обмана.
Решение суда продиктовано больше жалостью к «социально незащищенным», чем законом. Бабушке будет негде жить, а вы успешны и молоды, заработаете еще себе на другую квартиру. Учитывая право суда оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, суды легко обоснуют этим свое решение. Вы можете столкнуться с ситуацией, когда суд будет подсказывать бабушке что говорить:
- А вы себя хорошо чувствуете?
- А действительно ли вам передавали деньги?
- А осознавали ли вы суть сделки? И т.д.
Такие истории довольно распространены:
- Так в Петербурге Анна купила у бабушки за 7 млн руб. квартиру. Сделка была совершена у нотариуса по всем правилам, бабушка дееспособна, - в итоге суд вернул квартиру пострадавшему от мошенников продавцу.
- Абакан: бабушка пришла на сделку подготовленная со справкой из ПНД, получила деньги, но после выезжать из квартиры отказалась, сославшись на обман мошенниками.
- Екатеринбург, Тула, Москва, Краснодар, подмосковье – все аналогично.
Истории массовые, однотипные, поэтому их прозвали «скам бабушек»: бабушки продают квартиры, получают деньги и откатывают сделки.
Имело ли место телефонное мошенничество на самом деле или нет - не выяснить. Я вполне допускаю, что может пойти волна мошенничеств с соучастием «бабушек». Например, будут неоднократно продавать недвижимость условной бабушки и делить с ней барыши. Из своей практики могу сказать, что черные риэлторы и сейчас используют в своих мошеннических схемах неоднократные продажи квартир недееспособных алкоголиков и психбольных.
Теперь же в их арсенале окажутся еще и «заряженные» бабушки.
5. КАК ИЗБЕЖАТЬ РИСКА.
Казалось бы, решение на поверхности – не заключайте сделок с престарелыми и другими социально незащищенными.
Но подобные случаи происходят и с другими категориями продавцов. Есть случай, когда молодая женщина-предприниматель под влиянием телефонных мошенников в течении недели набрала кредитов на 12 млн. руб. в банках и в завершение, передала под залог свою единственную квартиру. На суде она плакала и утверждала, что мошенники воспользовались тем, что у нее была стрессовая ситуация и пмс – поэтому она не смогла распознать обман.
Она не бабушка, а абсолютно дееспособная молодая 30-летняя женщина-предприниматель, но суд встал на ее сторону и вернул квартиру. Судебная экспертиза указала, что при совершении сделки она не понимала что делает.
ЧТО МОЖНО ПРЕДПРИНЯТЬ:
Если видите, что продавец возрастной или относиться к категории социально незащищенной – это ред флаг.
Все же решили рискнуть, тогда обязательно :
- берем справку ПНД
- проводим психиатрическое освидетельствование продавца с вызовом специалиста с соответствующим образованием, лицензией, который беседует со сторонами и дает справку, что за пять минут до сделки все отдавали отчет в своих действиях и понимали их последствия.
Постараться максимально оттянуть взаиморасчеты по сделке:
- либо аккредитив или депозитарная ячейка с передачей денег продавцу только после регистрации сделки и передачи квартиры;
- либо расчеты с использованием депозита нотариуса с теми же условиями.
Для чего это: Мошенники боятся, что жертва опомниться и стремятся как можно быстрее получить деньги – поэтому против затягивания расчетов.
Лучше передавать деньги продавцу только после получения квартиры – так есть вероятность, что выезд с квартиры образумит продавца и он отменит сделку, или вы хотя бы будете судиться, уже находясь в квартире, а не на улице.
Только нотариальная форма сделок, никаких простых письменных форм и через МФЦ.
Проверить у продавца его кредитную историю по состоянию непосредственно перед покупкой (дважды в год любой человек может заказать свою кредитную историю бесплатно).
Наблюдать за продавцом правдиво ли он отвечает: зачем продает единственную квартиру, зачем ему нужны деньги, где он будет жить. Если он говорит, что будет жить у родственников, то съездить к ним обсудить это.
Необходимо все тщательно проверить, обложиться бумажками на каждый потенциальный риск.
Полагаю, что на сегодняшний день, подобная схема мошенничества — это самый большой риск, исключить который практически невозможно.
Пройдет несколько лет и судебная практика по таким делам сложиться, будет определен перечень обязательных действий, при выполнении которых покупатель будет защищен.
Если вы не специалист, то риск совершения неудачной сделки чрезвычайно велик. Лучше не заключить сделку вовсе, чем лишиться всего.
Рекомендуем обращаться к профессионалам как до совершения сделки, так и после выявления факта мошенничества.
У нас имеется большой опыт, в том числе судебный, по подобным делам.
Дай бог, чтобы такие истории проходили мимо вас, и вы только знали, что такое может случиться.
По юридическим вопросам вы всегда можете обратиться к нам по тел.: +7 (950) 013-74-16, e-mail: 89531614716@bk.ru