Обременение, арест, залог: как расшифровать выписку из ЕГРН и не купить проблем

Выписка из ЕГРН – главный документ перед покупкой квартиры. Но многие смотрят только на строку «собственник», пропуская блок, где скрываются самые опасные сюрпризы. Разбираем, что означают ключевые пометки и когда сделку нужно остановить.
1. Обременение
Общее понятие, которое включает ограничения прав собственника. Это может быть ипотека, аренда, сервитут, рента, доверительное управление. Обременение — не всегда плохо, но всегда означает: с объектом можно совершать сделки только с согласия того, в чью пользу оно установлено.
Красный флажок: вы видите обременение, но продавец не может объяснить его происхождение.
2. Ипотека (залог)
Классика вторички. Банк записывает себя в ЕГРН как залогодержателя. Продать можно — но по правилам банка.
Важно: пока залог не снят, право собственности переходит покупателю только через аккредитив/эскроу или выкуп долга.
Стоп-сигнал: продавец настаивает «сначала деньги, потом банк снимет залог».
3. Арест / запрет на регистрационные действия
Самый жёсткий вариант. Арест накладывается судом, приставами или следственными органами.
Что значит: продавец не имеет права ничего делать с объектом — ни продать, ни подарить.
Покупка невозможна, пока арест не снят.
Если в выписке это есть — сделку закрываем.
4. Сервитуты
Чаще для участков, но встречается и в многоквартирных домах. Это право третьих лиц пользоваться частью объекта.
Нюанс: сервитут может ограничивать жильё в перепланировках или доступе к территории.
5. Рента, иждивение, пожизненное проживание
В ЕГРН может быть указано лицо, имеющее право проживания.
Риск: вы покупаете квартиру с человеком, которого нельзя выселить.
Как читать выписку правильно?
✔️ Проверяйте раздел «Права и ограничения».
✔️ Смотрите дату внесения записей.
✔️ Сравнивайте данные с рассказом продавца.
✔️ Запрашивайте свежую выписку — не старше 1–2 дней.
✔️ При малейших несостыковках — стоп-торги и повторная проверка.